本報記者 杜雨萌

    為了提高住房租賃立法質量，9月7日，住建部發布關于《住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）公開征求意見的通知，不僅涉及備受關注的“租金貸”與“甲醛房”問題，對于長租公寓“高進低出、長收短付”等經營風險亦做出相關規定。

    《征求意見稿》明確提出，支持金融機構對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。

    上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，該政策的出臺，有望進一步細化與住房租賃市場有關的政策。當前，由于長租公寓市場正處于一個波動較大的階段，隨著該政策的正式落地，預計會對后續住房租賃市場的規范和引導起到較為積極的作用。

    中原地產首席分析師張大偉也表示，從目前我國的房地產調控長效機制來看，建立租購并舉的住房制度、發展住房租賃市場無疑也是重要環節，而鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多權利，不僅僅是科學住房觀念的體現，同時在某種程度上也可以避免房地產市場的大起大落，減少非理性購房需求。

    具體來看，《征求意見稿》提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容；住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

    58安居房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，《征求意見稿》中對于廣泛關注的租金貸明確提出了“三個不得”要求，針對租賃機構在非理性擴張過程中所存在的“高進低出”問題，亦給予了充分約束，從效果上看，通過強化監管的方式，有助于提前抑制風險發生的可能，將風險防范于未然。

    嚴躍進表示，此次在政策層面明確住房租賃企業“高進低出”和“長收短付”做法，對于后續長租公寓創新管理模式來說，首先明確了這是一項需要回避的內容，當前在客觀上也有利于降低長租公寓的風險。

    除了租金貸外，《征求意見稿》提出，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

    嚴躍進認為，從該項內容透露出的信息來看，后續住房租賃市場的租金指導制度和租金公示制度有望加快建立，以進一步體現政府對于租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。隨著此次“穩租金”概念的提出，這有望成為房地產市場在維穩方面繼“穩房價、穩地價、穩預期”后的第四個落腳點。