本報記者 彭妍

    房地產貸款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以來，已有近半年時間。如今，市場關注的政策實施效果如何？各銀行房貸利率、審批和發放發生了哪些變化？對此，《證券日報》記者近日走訪了北京地區多家銀行網點，向業務人員了解最新情況。

    北京房貸利率仍“按兵不動”

    貸款額度未來不確定

    近期，多地多家銀行紛紛上調房貸利率。融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，進入2021年，全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲。2021年5月份（數據采集期為2021年4月20日至2021年5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8BP。

    《證券日報》記者了解到，部分地區銀行在房貸利率“漲價”的同時，房貸額度進一步收緊，放款周期也在拉長。例如，5月份，廣州、深圳等地多家銀行上調個人房貸利率，同時出現房貸額度緊張、放款周期拉長等情況。

    不少二線城市房貸利率高于一線城市。以無錫市為例，《證券日報》記者咨詢無錫市部分銀行了解到，目前絕大多數銀行的首套房貸款利率為5.9%，二套房貸利率為6.15%。

    “目前房貸額度緊張，近期辦理購房業務需要排隊等待放款，一般情況下房本抵押到銀行后，貸款放款時間至少需要3個月。”上述銀行的工作人員告訴記者。

    多地商業銀行提高住房貸款利率水平，北京地區房貸市場表現如何？《證券日報》記者近日從北京多家銀行了解到，目前北京地區房貸利率仍“按兵不動”。各大銀行房貸利率基本上是按照首套在LPR基礎上上浮55個基點，二套上浮105個基點來執行，按照目前5年期以上LPR（4.65%）來計算，分別為5.2%和5.7%。

    除了利率之外，房貸額度也是購房者關注的焦點之一。記者在走訪中了解到，北京地區大部分銀行房貸額度正常，放貸情況并未有明顯變化。特別是此前房貸額度緊張的銀行目前較之前偏于寬松。4月下旬，記者從北京多家城商行獲悉，目前按揭貸款需要排隊放款，且部分銀行因額度緊張已暫緩房貸。時隔一個月，《證券日報》記者再次采訪了上述銀行的個貸經理，他們均表示：“目前銀行的額度和放款正常，但之后是否還有額度不確定，由于監管部門對貸款額度總量有要求，越往后額度就會越緊張。”

    “之前房貸額度確實比較緊張，但目前來看額度還可以，但之后是否還會有額度我們也不能保證，主要受央行政策影響。”一家城商行某網點的個貸經理告訴記者，目前房貸審批和放款仍在正常進行，二手房如果是純商貸在做完抵押登記后，大概1周左右放款。

    除了城商行，對于部分受訪的大中型銀行，也不存在額度緊張的問題。建設銀行某支行工作人員表示，房貸申請、放款都正常。

    “對于出現上述現象的主要原因，是各家銀行在涉房貸款集中度分級管理的壓力之下需要盡快讓相關指標回到監管紅線以內而被迫采取了限制涉房貸款增量和調整、優化房貸存量的措施所致。”IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，目前看大部分城市房貸利率還是穩定的，部分城市波動主要原因有兩方面，首先是成交量大幅度上漲，使得房貸額度不足夠；其次是這些城市過去經營貸使用較多，最近經營貸嚴管導致房貸需求也明顯上漲。

    專家建議

    實施差別化住房信貸政策

    房地產貸款集中度管理制度實施已有近半年時間，自房貸新規實施以來，各地樓市調控動作頻頻，強力落實“房住不炒”的定位。

    6月1日，銀保監會統信部副主任劉忠瑞在銀保監會近期重點工作新聞通報會上表示，從目前執行的情況來看，政策實施的效果初步顯現。截至4月末，銀行業金融機構房地產貸款集中度同比下降0.5個百分點，6家國有大型銀行全部實現集中度下降，其他各類銀行的集中度總體上也呈現了下降的趨勢。

    “但在執行過程中也發現一些新問題。”劉忠瑞表示，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時機，爭搶房地產貸款市場份額，房地產貸款增速較快，房地產貸款集中度有所上升。銀保監會高度重視這一問題，對新增房地產貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。對限期整改不到位的，將進一步采取更嚴厲的監管措施。

    招聯金融首席研究員董希淼對《證券日報》記者表示，商業銀行在落實房地產市場調控政策、執行房地產貸款集中度管理要求的過程中，應實施差別化的住房信貸政策，堅持“有保有壓”，保持個人住房貸款業務適度發展，不“誤傷”剛性住房需求和改善型住房需求。

    董希淼進一步分析稱，“下一步在房價上漲較快的熱點城市，或房貸利率相對較低的地區，房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢”。

    房貸利率已進入“因城施策”的階段，在樓市調控全面收緊的大背景下，北京房貸利率未來走勢也是購房者所關心的問題。

    柏文喜對《證券日報》記者表示，北京房貸利率并未有政策性提升，因此未來北京房貸利率走勢仍然受貸款供求狀況的影響更多一些。就北京樓市而言，由于其他調控措施致使北京樓市交投趨淡，因此對于房貸的需求增長不足，在房貸供求關系未發生大的變動與逆轉的情況下，北京房貸利率仍然會以相對穩定為基調。