最核心的區域人口出現減少，這是過去10年，我國四個直轄市呈現的一個特點。

    以北京為例，北京的核心區是東城區和西城區，在第七次人口普查中常住人口為1815043人。而在10年之前，第六次人口普查數據顯示，東城區（包括原東城區和原崇文區）的人口達到91.9萬人，西城區（包括原西城區和原宣武區）人口124.3萬人，兩區總人口為216.2萬人。

    因此，10年的時間中，北京核心區人口縮水達到16.05%。而我國31個省份中，常住人口縮水最快的為黑龍江省，近10年人口增長率為-16.87%。北京核心區的人口減少程度，與黑龍江不少城市的程度相當。

    此外，上海的黃浦區（合并盧灣區）、靜安區（合并閘北區）、普陀區、虹口區、楊浦區和崇明區，天津的河東區、河西區、南開區、河北區、紅橋區，重慶的渝中區等，也都出現近10年常住人口縮水。

    華南城市研究會副會長孫不熟對21世紀經濟報道記者表示，導致大城市的人口從核心區流向其他城區和郊區，主要是市場的無形之手在調控的。大城市核心區人口超過一個閾值之后，展現出來的就是房價和租金上漲、生活成本上升、交通擁堵等局面，人口自然會向周邊地區擴展。

    核心區人口縮水

    盡管仍然是政治、文化和經濟中心，但是對于四大直轄市來說，最核心的區域人口減少，其他城區尤其是郊區人口增長，已經是一個普遍性的趨勢。

    第七次人口普查數據顯示，四個直轄市中，北京最核心的東城區和西城區，上海的黃浦區、靜安區，天津的南開區、河西區，重慶的渝北區等，人口都出現下降。

    其中，東城區（包括原東城區和崇文區）的人口，從2010年的91.9萬，快速下降到70.9萬，降幅達到22.9%，成為4個直轄市中“縮水”最多的區。

    數據來源：根據人口普查公報計算，下同

    同時，北京六大中心城區（指東城區、西城區、朝陽區、豐臺區、石景山區和海淀區），2020年占北京總人口的比重為50.2%，這一數據較2010年下降9.5個百分點，降幅極快。

    此外，與2010年第六次全國人口普查相比，2020年上海中心城區（黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口、楊浦區）人口所占比重減少3.4個百分點，郊區人口所占比重增加2.5個百分點。

    天津的情況也類似，與2010年相比，中心城區（和平、河東、河西、南開、河北、紅橋區）人口所占的比重下降4.3%，反而是環城四區（東麗、西青、津南、北辰區）人口所占比重大幅提高8.6%。

    是什么導致大城市人口從最核心的區域向周邊區域轉移？高昂的房價、較高的生活成本、擁堵的交通等，都成為促使人口外遷的重要因素。

    孫不熟認為，這是由于住在核心區“相對不經濟”，也就是大城市的核心區人口密度過大之后，規模越大效率會降低。“城市核心區的容積率已經很高，盡管我們無法人為判斷什么時候達到頂點，但是市場可以對此進行判斷，比如紐約、倫敦、東京的人口，在10年前甚至20年前就已經停止增長了，這就是達到承載的極限了。”

    他認為，與之相比，城市進行人口控制的政策影響相對較小，更多是順勢而為。當然，隨著技術水平和管理水平在上升，未來城市人口的容納空間會繼續提升。

    也并非沒有特例。比如天津的和平區，在過去10年人口不降反升，常住人口從2010年的27.35萬上升到2020年的35.5萬。這是由于和平區強悍的教育資源，吸引了大批外來人口遷入。盡管如此，和平區的戶籍人口超過40萬人，常住人口與之仍相比呈現人口流出的局面。

    中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，為什么大城市的核心城區房價仍然堅挺，就在于交通和教育的優勢非常明顯。尤其是優質的教育資源，短期內還是很難轉移的，郊區房價低的原因，是交通成本和教育的資源不富集所導致的。

    其他城區人口逐步聚集

    與核心區人口普遍下降不同，直轄市的其他城區尤其是郊區，不少出現了人口的快速增長。比如，天津的西青區在過去10年常住人口從68.47萬上升到119.51萬，增幅達到74.55%。北京的通州區常住人口從2010年的118.4萬增長到184.03萬，增幅55.43%。

    這里面既有政策的影響，也有人口的自由選擇。比如，北京市的通州區定位為北京副中心，從2017年底開始，北京市市委、市人大、市政府、市政協四大班子陸續遷至通州區。更多的商業、教育也在逐步落地，使通州區在過去10的人口增幅很快。

    孫不熟認為，從行政手段來看，其實中央也強調超大城市和特大城市要把中心城區的非核心功能向外疏散。在這樣的政策引導之下，包括北京、上海等大城市開始對不同的城區進行差別化管理，比如上海和廣州降低了郊區落戶的門檻。而分類調控的目的，就是人為引導人口向郊區導流。

    另外，高鐵站和機場所在地，也成為其他城區吸引人口的“利器”。

    “為何上海這幾年虹橋商務區發展很快，不少大企業開始進駐？這本質上就是效率導致的。”孫不熟指出，新的城區的發展機會，本質上是大城市膨脹之后，核心區已經無法承接那么多人口和產業，自然向外部溢出。

    他認為，現在大城市都在發展火車站和機場的商務區，因為隨著城市人口規模膨脹到一定程度之后，很多人需要“生活在軌道”上，效率才能最高，才能夠去適應這種超大、特大城市的生活節奏。

    張大偉認為，從城市發展的必然角度來說，大城市的擴張，現在都是以衛星城、新城為發力點，尤其是高鐵站點的布局，基本都在新城區。“一個大城市的新增人口，尤其是農村人口前往大城市，第一個落腳點往往在高鐵站周圍。因此，城市的很多新增人口就會留在高鐵站周圍發展，尤其是隨著基礎建設的逐步提升，高鐵站附近的生活便利性也在提升，導致整體來看，大城市的新城區過去幾年的發展較快。”他說。

    從未來的趨勢來看，中國的城鎮化還沒有結束，大城市也是如此。“在這樣的情況下，對郊區的發展是一個利好，因為外來人口的落戶會繼續增長。而房價是貨幣、信貸的一個表現形式，雖然說信貸的增幅在放緩，但增加仍然是一個趨勢，因此我認為，大城市房郊區的房價還是會有平穩的提升。”張大偉說。