本報記者 王麗新

    綠網(wǎng)腳手架撤走了，漂亮的紅磚外立面暴露在陽光下，窗子也是新的……北京通州區(qū)又一個歷時多月的老舊小區(qū)改造工程，完工了。

    “這一批老舊小區(qū)改造改的可不僅僅是外立面，里面水電的線路都重新鋪了一遍。”一位老業(yè)主向《證券日報》記者說道，小區(qū)外面這條通往主路的小街，兩邊都種上了樹，統(tǒng)一的灰墻邊都設(shè)了花壇，圓桌木椅，是小區(qū)業(yè)主下棋、聊天和乘涼的好去處。尤其這窗子，以往刮大風(fēng)的時候半夜簡直睡不著，換新后，幾乎聽不到什么聲音了……

    舊房換新顏，惠民工程，“棚改”即將退出歷史舞臺，取而代之的是新一輪“舊改”，這是“十四五”期間關(guān)系民生系列的重大項目。在業(yè)內(nèi)人士看來，面對數(shù)量眾多的老舊小區(qū)，誰先改、怎么改、資金從哪來，都得全盤考量。事實上，目前全國各地都已經(jīng)動起來了，重點城市更是正逐漸進入改造高潮，有政府資金支持的同時，對于節(jié)能、商顯、安防等也將形成新一輪的拉動力。

    已有299個老舊小區(qū)加速納入改造清單

    2021年，北京“老舊小區(qū)改造推進難問題”納入接訴即辦“每月一題”重點解決督辦事項。截至6月18日，已有299個老舊小區(qū)加速納入改造清單，可惠及15.9萬戶老樓居民。

    “北京今年將確保400個老舊小區(qū)列入綜合整治計劃。”中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽向《證券日報》記者表示，主要聚焦在朝陽、大興、東城、西城、海淀等區(qū)域，目前公布的以朝陽區(qū)納入改造計劃的老舊小區(qū)數(shù)最多。

    近日，《證券日報》記者走訪了，通州區(qū)明確列入改造計劃即將開工的某個老舊小區(qū)，一路看到的是，掉了墻皮的外立面，斑駁的瓷磚，隨便出入沒有門禁的社區(qū)大門，小區(qū)內(nèi)草叢上停著橫七豎八的車，尋遍小區(qū)幾乎看不到多少綠樹，沒有孩童的游樂區(qū)，也沒有老年人的鍛煉區(qū)，為了防盜，四五層樓的窗子也裝上了鋼筋防護罩……

    圖為北京某待改造老舊小區(qū) 王麗新/攝影

    “這是80年代蓋起的房子，我買到手都十多年了，住著不方便，還不是學(xué)區(qū)房。用當(dāng)時買這個房子的錢，要是買附近2000年之后的房子，如今的房價比這套房子幾乎多了三分之一。”一位女性業(yè)主向《證券日報》記者透露，現(xiàn)在希望快點進入改造，最起碼住起來方便，給孩子一方玩樂的天地，要不然總是得到“鄰居”小區(qū)找相熟的朋友業(yè)主去蹭游樂設(shè)施。

    據(jù)《證券日報》記者了解，該社區(qū)已經(jīng)有幾棟樓進入了招標(biāo)階段，涉及的投入亦不少。同時，幾公里之外的另一個老舊小區(qū)，改造涉及30多棟居民樓2822戶，需投入的改造資金高達約2億元。

    另據(jù)《證券日報》記者日前獲悉，通州多個街道的18個老舊小區(qū)盼來了舊改，投入資金約6億元，主要涉及節(jié)能改造、上下水管線改造、外墻改造、外門窗改造、無障礙設(shè)施改造及平改坡等圖紙范圍內(nèi)全部工程。

    需多方資本參與

    為了更精準(zhǔn)的了解今年行業(yè)內(nèi)“老舊小區(qū)改造”項目的數(shù)量情況，DISCIEN通過大數(shù)據(jù)挖掘發(fā)現(xiàn)，今年1月-3月15日涉及老舊小區(qū)改造相關(guān)的中標(biāo)項目達7352個，比去年同期增長5778個，同比增長率高達367%;而招標(biāo)項目數(shù)量達6151個，同期增長4608個，同比增長299%，增長明顯。此外從中標(biāo)商看，多為建筑工程公司為總包商中標(biāo)，涉及商顯的產(chǎn)品將由總包商再進行分包。

    有公開數(shù)據(jù)測算結(jié)果顯示，以拼接屏為例，如果滲透率為10%，可帶來增量近150K。目前全國在2000年底前建成的老舊小區(qū)數(shù)量為22萬個，2019-2020年已改造了5.8萬個，剩余改造數(shù)量16.2萬個，假設(shè)拼接屏在其中的安防監(jiān)控室滲透10%，以3*3計算可帶來增量近150k，如果滲透率高于10%，則潛在空間將更大。

    “就改造的情況看，內(nèi)部包括戶型重新設(shè)計，比如說三套房源調(diào)整為兩套房源，以及廚衛(wèi)等改造等。而老百姓現(xiàn)在關(guān)系最多的其實就是加裝電梯等。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，這將會拉升相關(guān)領(lǐng)域很大的消費市場。

    “目前老舊小區(qū)改造內(nèi)容通常都會涉及抗震加固、節(jié)能改造等基礎(chǔ)類內(nèi)容，以及環(huán)境提升、配套設(shè)施建設(shè)、便民場所建設(shè)等提升類內(nèi)容。”吳建欽向《證券日報》記者表示，老舊小區(qū)改造過程中流程較長，各環(huán)節(jié)需要的企業(yè)類別也不一樣。一般情況下，市屬國企、區(qū)屬國企、部分聚焦存量業(yè)務(wù)的民營企業(yè)均會結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點參與競標(biāo)。

    吳建欽稱，當(dāng)然社會資本也會參與，比如北京發(fā)布的政策表示，社會資本可通過提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)、“改造+運營+物業(yè)”、提供專業(yè)服務(wù)、作為實施主體四種模式參與老舊小區(qū)改造。但從目前改造資金的主要來源看，主要涉及政府財政支持、小區(qū)業(yè)主出資、實施主體自有資金、金融機構(gòu)貸款、專項債等。預(yù)計未來隨著資金支持政策的進一步完善，資金來源渠道將更加多元化。

    對此，嚴(yán)躍進也表示，老舊小區(qū)改造當(dāng)前是明確鼓勵社會資本介入的，這種其實包括了外部的物業(yè)企業(yè)、工程企業(yè)、社區(qū)運營企業(yè)等。比如說引入電梯，在電梯廣告收益方面就優(yōu)先給予此類社會資本，包括社區(qū)引入的各類社區(qū)服務(wù)，其收益都優(yōu)先給予此類社會資本。同時，從實際過程看，各類金融貸款等也有給予支持。

（編輯 張偉 孫倩）