本報記者 許潔 見習記者 董枳君

    隨著我國公募REITs市場正式起航，制度支持的市場化創新為實體經濟發展提供新方案，租賃住房進入了REITs視野內并成為“新藍海”。

    在當前環境下，嚴控資金流入樓市仍舊是監管的重中之重。試點階段公募REITs依然聚焦在基礎設施領域。

    國家第七次人口普查數據顯示，2020年我國流動人口為3.8億，與2010年相比增長1.54億，為2000年水平的3倍有余。而流動人口住房自有率持續處于低位，對租賃住房需求強勁。根據有關資料顯示，2019年全國城鎮流動人口中租房人口的比重高達91%，顯示出強勁的租賃需求。

    在“十四五”開局之年，租賃住房上升到了國家戰略層面，解決城市住房問題，尤其是大城市住房問題成為我國重點工作任務之一。如何采用適當的政策與金融工具，激發租賃住房市場潛力，指導租賃住房行業發展，成為行業重點思考的問題。

    7月2日，國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》進一步增加了公募REITs的試點范圍。

    《通知》提出，要充分認識基礎設施REITs的重要意義。“十四五”規劃《綱要》提出，推動基礎設施REITs健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。開展基礎設施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內生增長機制，提升資本市場服務實體經濟的質效，構建投資領域新發展格局，具有重要意義。

    據貝殼研究院的數據，截至2020年末，我國租賃人口達到2.2億人，租賃住房市場交易規模已超過1.5萬億元。到2030年，預計租賃人口將超3億人，租賃市場交易規模將超過4.6萬億元。

    “由于我國大城市住房租售比普遍偏低，租賃住房REITs的收益率問題一直備受重視。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者指出，租賃住房行業的發展關鍵在于底層資產的獲取和回報率，目前市場上的租賃住房資產按照土地性質不同，主要分為專用租賃土地類資產、普通住宅土地類資產、集體建設用地建設類資產、工商用地存量改造類資產和公租房等公益性租賃住房幾大類。

    中信證券研報指出，基礎設施REITs擴圍，保障性租賃住房等底層資產納入，這既有利于豐富基礎設施REITs的底層資產，提升REITs板塊吸引力，又有利于助力企業盤活存量資產，打開長租、停車場等領域的局面。在長租、停車等領域，現在沒有可以推薦的REITs標的，但上市公司可能受益于存量資產盤活。集中式長租公寓過去幾年慘淡運營的狀況，反而導致這一領域具備競爭實力的品牌寥寥。一旦資產證券化路徑打通，企業有可能憑借運營能力快速做大。

    高和資本聯合創始人、執行合伙人周以升對《證券日報》記者分析稱，公募REITs作為盤活存量資產的重要金融工具，可以為租賃住房投融資提供全流程閉環服務。公募REITs在租賃住房的“投”、“融”、“管”、“退”方面均有具體指導作用。在前期供地建造方面，可以通過公募REITs募集資金，有效鼓勵促進引導社會資金參與租賃住房改造、建設。在資產管理方面，實現引入公募REITs市場化運營管理機制，可以推動激發租賃住房行業標準化、專業化運營，改善租賃住房供需關系，提高租住服務質量和效率。在資產退出方面，通過將成熟運營的物業以REITs平臺退出變現，完成資金回流用以下一階段租賃住房的改造建設。

    嚴躍進對記者說，公募REITs與中國租賃住房具有較為良好的契合度。鑒于中國在土地供給便捷、創新能力強、資本市場活躍度高等方面的顯著優勢，我們認為在中國，以前端政策引導降低成本+后端REITs市場退出的模式，可以打造出一個有生命力的租賃住房發展生態圈。

    對于租賃住房等基礎設施來說，公募REITs該如何發揮作用？實際操作中該注意什么？

    對此，周以升提出了六點建議：一是長遠來看交易結構可以進一步簡化；二是明確誰做基金管理人；三是稅收中性、杠桿多樣化、配套融資工具問題；四是留出適度杠桿率空間，推動多樣化配套融資工具；五是以長租房為抓手盡快準備公募REITs的擴容，適度考慮制度優化，結合“三條紅線”等監管規則，避免盤活資金流入住宅開發業務；六是如果進一步擴容需要從觀念和制度的構建層面來講，給商業不動產讓它從住宅調控中解放出來，但核心是不能讓資金流入住宅開發業務里。

（編輯 孫倩）