證券時報記者 張淑賢

    “今年寫字樓市場招租情況確實比去年好，可以說是‘穩住’了。”滬上某甲級寫字樓招商部負責人李婕（化名）這樣向證券時報記者描述她觀察到的現象，“但在亮麗數據背后，也存在一些隱憂，比如不少辦公樓里都有‘二房東’身影，一旦出問題，可能又是‘一地雞毛’。”

    今年以來，上海寫字樓租賃市場持續回暖。來自多家房地產咨詢機構的數據顯示，今年三季度，上海凈吸納量創新高，空置率穩步下降，租金也止跌回升。

    李婕告訴記者，今年寫字樓市場求穩，不會像去年那樣一味降價，“去年‘價格戰’打得最厲害時，都比著誰的價格低，租金實在不能降的，就補貼裝修費。”

    三季度寫字樓市場

    凈吸納量創新高

    中國新天地商業管理（辦公）總經理王紅接受記者采訪時表示，與去年受疫情影響整體寫字樓市場租金和出租率都小幅下滑相比，2021年寫字樓租賃狀態恢復較好，公司在上海的寫字樓——企業天地5號和INNO創智的出租率目前均已實現近滿租的狀態，同時，瑞虹企業天地也已正式竣備完工并迎來首批租戶的入駐，其中T1辦公樓中低區域已基本滿租。

    華潤置地商業華東寫字樓部負責人張帥印也向記者表示，陸家嘴濱江中心今年簽約了總部獨棟客戶四家，包括浦銀安盛基金、山西證券、芯鑫租賃和閱文集團，同時還吸引了數家金融、科技企業進駐，“目前陸家嘴濱江中心獨棟寫字樓僅余一席，且已有數家意向客戶在密切洽談中。”

    上述辦公樓租賃情況是上海今年寫字樓市場回暖的縮影。世邦魏理仕發布的報告顯示，今年三季度，上海寫字樓凈吸納量延續上漲態勢并創下單季新高，達到44.9萬平方米，搬遷擴租態勢進一步擴大，19個子市場約九成實現正增長。截至三季度末，上海寫字樓市場空置率環比下降0.7個百分點至17.1%。

    “從成交類型與區位看，搬遷擴租需求占比高達70%。”世邦魏理仕報告顯示，“前灘和南京西路等市場出現一房難求的局面，季內前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘。”

    李婕告訴記者，最近兩年確實有不少核心商務區租戶搬遷至前灘等新興商務區，一方面是前灘等新興商務區的各類配套還不錯；另一方面，租金要比核心商務區低40%至50%，同時一些制造業企業傾向于到新興商務區購買或租賃整棟辦公樓。

    在凈吸納量創歷史新高的同時，租金指標的趨勢性轉折也露出端倪。世邦魏理仕報告顯示，上海三季度寫字樓市場租金止跌企穩，報價和有效租金較上季度分別上調0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商務區、核心拓展區和新興商務區空置率分別為11.9%、17.9%和21.7%，環比分別下降0.9個百分點、0.9個百分點和0.2個百分點。

    疫情緩和以及經濟復蘇——這是王紅給出的上海寫字樓租賃恢復良好的原因，“上海作為我國對外開放的窗口城市，基于優質新增供應量和戰略新興資本的加持，辦公樓市場的回暖跡象仍將持續。”

    世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示：“2021年寫字樓需求持續升溫顯示了上海作為國家對外開放的窗口城市良好的經濟基本面。浦東‘引領區’新政落地已逐步為區域市場吸引更多外資金融、專業服務等行業需求，第三季度浦東需求實現環比上漲近90%，外資占比明顯提升。”據透露，未來六個月，上海寫字樓市場預計將有69萬平方米左右新增體量入市，上海全年凈吸納量將創新高，租金有望持續提升。

    非中央商務區空置率高

    二房東模式存隱憂

    租賃市場數據向好的同時，在業內人士看來，上海寫字樓市場也存在一些隱憂，比如非中央商務區空置率達到20%以上、層出不窮的“二房東模式”等。

    “今年租賃情況還行，比去年肯定好很多，與2019年基本差不多。”一位非中央商務區的物業租賃人員向記者透露，“但周邊辦公樓層出不窮，租賃過程中的壓力也大了不少。”

    盡管非中央商務區的租賃市場同樣活躍，但根據仲量聯行的報告，大量的新增供應導致空置率環比上升1.3個百分點至27.8%。“近年來上海甲級寫字樓發展較快，每年的新增供應量在100萬平方米至150萬平方米之間。”仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監黃臻向記者表示，“至于空置率是15%還是20%趨向于健康，目前并沒有一個特別的數字。”

    另有業內分析人士向記者表示，從空置率來看，20%以上的數字確實不低，隨著供應持續增加，這可能是非中央商務區未來不小的隱憂。

    相比非中央商務區的空置率數據，寫字樓市場冒出的“二房東”模式更讓業內人士擔憂。一些個人、科技公司或商務咨詢公司，以略低的價格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公家具后，分割成大小不同的辦公室，加價出租給中小租戶。二房東從業主方拿到的租金不高，同時可能還存在“偷面積”的行為。

    “上海辦公樓里的‘二房東’并不在少數，據我所知，周邊每棟辦公樓都有兩三家‘二房東’。”一位知情人士向記者表示。李婕同樣給記者證實了這一現象，不過相比擔心二房東帶來的競爭，她更擔心后遺癥，“之前出租工位的模式，幾乎都退出舞臺了，留下了‘一地雞毛’，一旦‘二房東’出現問題，破產或跑路，租戶還在，問題又會留給業主，到時肯定又是‘一地雞毛’。”