證券時報記者 吳家明

    “在我看來，深圳樓市調控了這么多年，參考價的威力最猛。”資深房產中介羅華（化名）打趣道。

    2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制，并發布了全市3595個小區的指導價。轉眼間，一年的時間過去了。這一年，深圳樓市經歷了太多太多：二手房成交量創下15年新低，學區房神話不再，房產中介的日子難過，單邊代理時代到來，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖，投資客也悄然退場……

    可以說，深圳樓市的拐點效應彰顯。如今，這個“調控利器”也被越來越多的城市使用。進入2022年，二手房參考價將何去何從？

    “只漲不跌”預期不再

    在發布二手房參考價之時，最為引人關注的是不少核心區域的豪宅價格慘遭“腰斬”，例如南山恒裕濱城、華潤城的參考價被定位為每平方米13.2萬元，這個價格與當時被熱炒的成交價相比相距甚遠。

    隨后，深圳的購房者發現，各大房產中介平臺的APP畫風突變，沒有了業主的掛牌價，就只剩下參考價。緊接著，深圳多家銀行二手房貸款陸續依據官方二手房參考價批額度。由于商業銀行貸款標準按照參考價執行，可以說從最關鍵的資金層面卡住了不少購房者的“咽喉”。當時，深圳相關部門對此解讀為，發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

    在羅華看來，二手房參考價的威力體現在幾個方面：成交量大幅減少、價格松動。更重要的是，許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預期不再。

    二手房成交參考價到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環比下降40%。2021年3月這一數據反彈至6789套，卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。隨后成交量雖有所反彈，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。從全年來看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，創下近15年新低。

    除了成交量大幅減少，二手房價格似乎也有松動的跡象，特別是被稱為“硬通貨”的學區房。而且，愿意按照參考價或接近參考價賣房的業主也越來越多。樂有家研究中心的數據顯示，假設房源參考單價為每平方米10萬元，實際成交單價為每平方米12萬元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內的成交單占比不到兩成，20%以上的成交單占到六成以上，說明當時成交價遠遠高于參考價。從去年8月開始，偏差值10%以內的房源占比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。

    “學區房炒得高跌得也快，我最近剛剛經手了一套小面積的百花學區房，價格比一年前跌了30%。”羅華告訴記者，“大學區預期疊加參考價，這一年的調控猛藥太多。”不過，在他看來，參考價時代帶來的最大變化，還是買賣雙方的心理出現微妙變化：不再盲目相信房價“只漲不跌”。“其實深圳的購房需求仍在，只是許多人都變謹慎了，不再像以前那樣盲目。”羅華說道。

    二手房參考價何去何從

    除了最早推出參考價的深圳，上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市陸續推出參考價，控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價等針對二手房市場的措施。

    值得注意的是，粵港澳大灣區內的深圳、廣州和東莞先后實施了二手房參考價政策，周邊城市聯動調控似乎成為方向。樂有家研究中心認為，去年深圳樓市觀望情緒異常濃厚，而廣州、東莞也陸續推出了二手房參考價政策，雖然只是針對部分熱點樓盤實行參考價機制，但依然對當地的二手樓市帶來了非常沉重的打擊，政策出臺后當地二手住宅看房量及成交量都再一次出現明顯下跌。

    房企變局、密集調控、政策底顯現等也是2021年全國樓市的關鍵詞。與去年年初不同，自去年年底以來，一些城市開始推出穩樓市的政策，包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策等。在這樣的新背景下，二手房參考價何去何從？

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，參考價實施的力度會有所降低，因為市場已經明顯回調，而且國家對樓市的政策基調已經轉向穩定，穩字當頭。二手房參考價本質是降杠桿，同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作。由于參考價普遍低于成交價和掛牌價，或許也給市場帶來降房價的預期，這樣對市場穩定也會帶來不利的影響。而且，現在整個新房市場“賣一買一”的購房需求占主導，如果二手房市場繼續下行，對新房銷售也非常不利。“我預計，2022年二手房參考價的實施范圍不會明顯擴大，或將保持現狀。”

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，就目前情況來看，參考價政策的推進反而會有所推遲，往往在二手房市場升溫的時候政策會加碼。而現在二手房市場普遍不景氣，但這也不代表此類政策會退出，后續若市場炒作再現，相關政策也會繼續加碼，至少也說明二手房價格虛高的現象也可以被管控。

    “現在是參考價調整窗口期，如果價格繼續往下調，可以貸款的額度就更少，二手房市場將更冷。”面對今年的深圳樓市，羅華也保持謹慎。