4月12日，南京市六合區房產交易管理中心確認，從當日起，外地戶籍購房者，可在南京市六合區限制購買一套住房，憑借戶口本、身份證，已婚家庭攜帶結婚證等證明，即可前往當地開具購房證明。也即，六合區正式調整了限購政策。

    南京市溧水區也推出了同樣的政策。至此，南京市已有兩個區的購房資格向外地戶籍放開。

    4月11日，蘇州也對限購和限售政策同時進行了調整。其中，二手房限售期限由5年改為3年。非戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買首套住房時，社保（個稅）由3年內連續繳滿24個月改為累計24個月。

    在一城一策的思路下，近期有多個城市對樓市政策進行調整。其中，以限購、限售為代表的“五限”政策，也出現了一定的調整，體現出政策對需求端的支持。

    房地產“五限”指的是限購、限貸、限售、限價以及限商，這是我國目前最嚴格的限制性購房政策，“五限”疊加也被認為是上一輪樓市調控的重要標志。分析人士認為，“五限”政策的調整，體現出調控政策對需求從抑制到支持的微妙轉向。但與此同時，為防止市場過熱，政策“紅線”仍然存在。

    強二線城市出手

    南京、蘇州兩地對樓市政策的調整，是近期多地優化樓市環境的縮影。據不完全統計，2022年已有接近70個城市發布出臺穩樓市新政。僅4月以來，就有近10城推出了不同力度的穩定房地產市場政策。

    從政策內容上，主要表現為降低最低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發放購房補貼等方面。

    其中，對限購、限售政策的調整，也已有先例。3月末，福州就曾出臺政策，針對非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。

    限售政策方面，哈爾濱在3月底取消了執行了近四年的主城區限售政策，從而成為首個取消限售政策的省會城市。

    在此之前，山東省濟寧市取消了對二手房“限售”的限制；青島市即墨區也將新房交易限售期限由拿證滿5年改為網簽滿5年，二手房由5年改為2年。4月1日，衢州出臺通知優化限購、限售政策，成為今年全國首個同時取消限購和限售的城市。

    “南京、蘇州調整限購、限售政策的意義在于，其意味著對樓市限制性政策的調整，已經延伸到強二線城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，此前進行過類似調整的鄭州、哈爾濱、福州等城市，主要屬于二線或弱二線城市之列。

    除對限購、限售政策的調整外，限貸政策也隨著信貸政策的調整而有所寬松。近期，多個城市下調最低首付比例，上調公積金貸款額度，鄭州、蘭州等城市則取消“認房又認貸”，都被認為是對限貸政策的合理化調整。

    限價方面，多家房企人士向21世紀經濟報道表示，今年以來，熱點城市普遍放松了對新房預售價格的管控，但由于購買力尚未完全恢復，價格的提升并未體現在交易層面。

    至此，“五限”政策中，除“限商”尚未有實質性的調整外，其余四項限制性政策都出現了一定范圍的調整。

    嚴躍進表示，始于2017年的這輪樓市調控中，“五限”疊加是最重要的代表性政策，也構成了我國最嚴格的限制性購房政策。“五限”的調整，也意味著對需求端的限制正在有條件地放松。

    政策“紅線”仍在

    調控政策轉向對需求的支持，早有端倪。去年12月召開的中央經濟工作會議指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。此后，多個監管部門做出類似的表態，地方政府也陸續出臺相關的利好政策。

    進入2022年，支持合理需求成為各地樓市政策中的主旋律之一。其中，除剛性需求外，改善性需求也迎來利好。近期備受關注的鼓勵老年人投親養老、取消“認房又認貸”、二孩和三孩家庭放松限購等措施，均是著眼于對改善性需求的支持。

    嚴躍進指出，我國仍然處于城市快速發展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經進入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對穩定樓市意義重大。

    從市場走勢來看，由于各種原因，這些政策的起效尚需時日。

    3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等五個方面，推出19條措施穩定樓市。因支持力度較大，鄭州還曾被稱為“第一個降低改善需求貸款門檻的城市”。

    中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，政策出臺后，鄭州新房訪客量增加，特別是核心優質項目去化有所好轉。據初步統計，3月各周度成交規模有所提升，在2月低基數下，3月周均成交面積較2月周均成交面積增長五成左右，但相比于去年年中的水平，成交規模尚有一定距離。

    另外，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年3月，鄭州新建住宅價格環比下跌0.27%，二手住宅價格環比上漲0.06%。“政策明顯顯效尚需時間。”陳文靜表示。

    陳文靜指出，調整“五限”政策，并推出優化樓市環境的相關措施，將是未來一段時間里樓市調控的主要方向。但樓市走向受多重因素影響，在當前的形勢下，市場的恢復節奏恐怕不會太快。

    盡管如此，面對政策調整有可能帶來的市場過度反彈，已有警惕的聲音出現。4月11日，《經濟日報》刊文指出，教育部日前發布的做好普通中小學招生入學工作的通知明確，教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩妥推進多校劃片。一些市場人士據此認為，學區房價格將迎來新一輪上漲。

    文章表示，這種看法值得警惕。遏制學區房亂象，并不是權宜之計，需久久為功，防止炒作學區房之風卷土重來。

    嚴躍進認為，這也反映出樓市政策仍然有“紅線”存在。來自于學區房、高價地等重點領域的信號，都可能成為觸發“紅線”的警報。在合理需求逐漸釋放、市場回暖的背景下，以鼓勵需求為名，試圖突破“紅線”的行為仍將受到限制。