本報記者 杜雨萌

    4月15日，國家統計局發布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。

    58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，3月份以來，隨著多城出手調整房地產調控政策，從3月份70城的房價變化可以看出，當前市場信心正不斷恢復，但依舊呈現出較為明顯的分化態勢。

    盡管3月份的70城房價數據已現積極信號，但若從整個一季度樓市表現來看，多位接受記者采訪的業內人士預計，一季度商品房銷售數據或不及預期。全年來看，商品房銷售數據的企穩，或發生在第三季度及以后，大致呈現先抑后穩的走勢。

    已有一線城市“接力”

    今年以來，稍顯密集的樓市“松綁”政策，正呈現出由三四線城市向一二線城市逐步蔓延的特點。據不完全統計，僅4月份以來，就有上海、蘇州、南京等十余城從房貸利率下調、限購放松、取消限售、降低首付比例等多維度出手。

    日前，上海臨港新片區管委會組織對臨港新片區人才住房政策操作口徑進行了優化調整。按照新規，將原《購房資格確認函》調整為《臨港新片區人才住房政策認定函》，有效期由原6個月調整為12個月。2022年重點支持單位中工作的人才，將“須在新片區工作滿一年以上”調整為可縮短至3個月或6個月。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者分析稱，從內容上看，該政策一方面縮短了人才認定的工作年限，另一方面將人才認定有效期拉長，有利于促進住房消費的釋放。整體上看，雖然上海也加入到樓市調控政策的糾偏隊伍中，但仍體現了其有所為、有所不為。即在限購方面，選擇臨港新片區這樣的外圍待開發區域，且進一步限定在重點支持單位中的人才，既有利于促進成交，相對又不會引起過大的波動。

    除了上海臨港新片區外，近期南京六合區、溧水區也先后放松限購政策；蘇州則在房貸利率大幅下調后，進一步在限購、限售兩方面為調控政策“松綁”。

    “從當前房地產市場依舊偏冷的形勢看，未來樓市調控政策邊際放松將繼續從三四線城市向二線、熱點二線城市蔓延，特別是面向新市民等剛需群體的限購、限貸等需求端寬松政策有望增多，進而帶動全國樓市逐步走向復蘇。”中國銀行研究院研究員葉銀丹說。

    據中指數據監測，2022年以來，全國已有超60個城市從限購、限售、降首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等方面調整了房地產調控政策，借助需求端政策的不斷發力，以促進合理購房需求的釋放。

    “短期來看，伴隨著信貸環境和房地產市場調控政策的持續改善，購房者置業預期和置業信心有望逐漸企穩。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜如是說。

    企穩至少在三季度

    盡管樓市政策松動的覆蓋面持續擴圍，但種種跡象表示，一季度商品房銷售或不及預期。

    諸葛找房數據研究中心數據顯示，今年一季度，其監測的60城新房成交6853.08萬平方米，同比下跌39.81%。二手房方面，其監測的重點10城二手房成交僅17.4萬套，較去年同期下降42.3%。

    另外，央行最新數據顯示，一季度人民幣貸款增加8.34萬億元，同比多增6636億元。分部門看，住戶貸款增加1.26萬億元，其中，短期貸款增加1943億元，中長期貸款增加1.07萬億元。

    東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示，在居民中長期貸款中，按揭貸款占比在八成左右。由此，判斷一季度商品房銷售狀況，居民中長期貸款走勢可以說是一個重要參考點。

    央行數據顯示，2021年同期居民中長期貸款新增1.98萬億元。這意味著今年與去年同期相比少增9100億元。

    “這預示著今年一季度商品房銷售不容樂觀，降幅或有所擴大。”王青稱，考慮到今年前兩個月商品房銷售額和銷售面積同比分別下降19.3%和9.6%，預計一季度商品房銷售額和銷售面積同比降幅有可能分別擴大至23%和12%，甚至不排除出現更大降幅的可能。

    在葉銀丹看來，當前居民購房貸款意愿低迷，個人住房貸款處于有供給但需求收縮狀態，商品房銷售可謂“量價齊跌”。總體來看，去年三季度以來的房地產市場下行，不僅僅是疫情影響下經濟增速和居民收入下行、前期房地產政策調控的結果，更是在過去數十年居民部門杠桿快速上升后，進一步加杠桿空間有限背景下，房地產市場預期的根本性轉變。因此，即使當前有部分城市，甚至是熱點城市調控政策有所放松，但短期內，房地產市場再難以出現過去那種較為迅猛有力的回升。

    葉銀丹稱，隨著房地產調控政策邊際放松的效果持續顯現，預計商品房銷售數據的企穩或發生在第三季度及以后，大致呈現先抑后穩的走勢。

（編輯 才山丹）