人民銀行、銀保監會5月15日發布關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

    專業人士表示，政策調整后，全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限，由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整為不低于相應期限LPR減20個基點——按4月20發布的5年期以上LPR計算為4.4%。

    “如果所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。”據專業人士測算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，意味著購房者平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

    首套房商貸利率下限下調

    相應期限LPR減20個基點

    通知明確，為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，就差別化住房信貸政策有關事項進行通知。

    通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

    全國政策下限調整后，各地政策是否同步調整？根據通知，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

    地方層面，“在調整方向上，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。”專業人士表示，在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構可結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

    事實上，從今年3月到4月中旬，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個基點到60個基點不等。人民銀行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統計數據新聞發布會上透露了上述信息。

    需要注意的是，此次通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。

    有利于激發新的住房消費需求

    “今年以來，全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，4月以來，政策優化的節奏和力度均有所加大。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，部分地區疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。本次全國統一下調首套房貸款利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，亦將對市場產生實質性利好。

    招聯金融首席研究員董希淼表示，4月，住戶住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。下調首套房貸款利率具有緊迫性，或將產生三個作用：一是穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求；二是傳遞“穩房價”信號，促進房地產市場平穩健康發展；三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

    “二套房貸款利率下限依舊為相應期限LPR加60個基點，表明在‘房住不炒’基調不變的背景下，本次房貸利率調整釋放的信號是重點鼓勵剛需、繼續遏制投資投機需求。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

    各地下調房貸利率的空間進一步打開

    “本次首套房貸款利率下調，將帶動部分城市銀行房貸利率（包括部分二套房貸款利率）更大幅度下調，進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭，為年中或稍晚時候樓市企穩回暖積蓄動能。”王青表示。

    根據第一季度中國貨幣政策執行報告，3月新發放個人住房貸款加權平均利率為5.49%，比去年12月降低0.14個百分點。“這是去年年初以來居民房貸利率首次出現下行拐點。”王青表示。

    陳文靜表示，本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿。“未來，預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，一些熱點城市的房地產市場有望逐漸企穩回溫。”

    “目前的住房信貸政策調整，無論是金融管理部門還是商業銀行，主要集中在支持剛性住房需求。”董希淼建議，下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還會有較大的優化空間。比如，放寬二套房貸款條件、降低二套房貸款首付比例、調整二套房貸款利率下限等。此外，在部分三四線城市，還可以探索推出三套房貸款政策。