上海證券報記者從上交所公司債券項目信息平臺獲悉，5月至6月上交所房企公司債受理金額400億元，同比增長86%。房企發(fā)行人加快發(fā)債腳步的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債融資環(huán)境的逐步改善。

    從房地產(chǎn)市場整體情況來看，隨著中央及地方密集出臺優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“增信心、防風險、穩(wěn)增長”的合力已形成，部分城市房地產(chǎn)市場開始回暖，房企流動性困難已逐漸緩解，融資環(huán)境得到有效改善，預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)逐步回穩(wěn)，信用債融資規(guī)模有望提升。

    行業(yè)出現(xiàn)積極變化

    企業(yè)流動性逐步改善

    國家統(tǒng)計局日前公布今年前5月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資等多項指標環(huán)比已有所回升。具體來看，5月，全國商品房銷售面積和銷售金額分別環(huán)比增長26%、30%；施工、竣工和新開工均有向好表現(xiàn)，環(huán)比分別上升5%、7%和20%。尤其是房屋新開工面積環(huán)比漲幅達20%，雖同比仍下降41.8%，但跌幅已較4月收窄2.3個百分點。此外，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)也較4月環(huán)比增長約14%。

    今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債融資環(huán)境已有所改善。以上交所為例，據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，年初以來，上交所已審核通過16單房企公司債，核準規(guī)模753.1億元，累計融資總額已達1240億元，其中公司債發(fā)行575億元、ABS發(fā)行665億元。特別是3月以來，滬市房地產(chǎn)行業(yè)公司債及ABS凈融資額均保持為正，合計凈融資額超過百億，為房企提供了穩(wěn)定暢通的融資渠道。“交易所債券市場對支持房企合理融資，促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要作用。”某市場人士如是說。

    房企發(fā)行人的發(fā)債信心也在逐步恢復(fù)。相關(guān)發(fā)行人表示：“正在積極籌備新的融資計劃。”業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)有望繼續(xù)企穩(wěn)，長效機制逐漸建立，行業(yè)逐漸趨向健康穩(wěn)定發(fā)展和良性循環(huán)。

    上交所相關(guān)負責人表示：“作為資本市場的重要組成部分之一，上交所在證監(jiān)會的指導(dǎo)下，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策，積極支持相關(guān)企業(yè)的合理需求，全力維護房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。”

    滬市房企融資平穩(wěn)

    民營房企堅冰漸融

    民營房企是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，重建地產(chǎn)行業(yè)信心，暢通民營房企融資渠道則是其中的重要環(huán)節(jié)。

    今年5月，民營房企龍湖、美的置業(yè)分別在上交所市場成功發(fā)行5億元和10億元公司債券。中國證券金融股份有限公司則已通過民企債券融資支持計劃，分別與主承銷商中信證券和國泰君安證券以聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用保護工具的方式，助力兩期債券順利發(fā)行。6月24日，旭輝控股集團也采用同樣模式成功發(fā)行5億元公司債券，主承銷商國泰君安以及中證金融聯(lián)合創(chuàng)設(shè)了信用保護工具。

    “信用保護工具對發(fā)行人及投資者都有積極作用，其創(chuàng)設(shè)有助于幫助發(fā)行人降低發(fā)債融資成本、提升發(fā)行效率，并為投資者引入創(chuàng)設(shè)機構(gòu)信用背書，降低違約風險沖擊、抵御估值波動風險。”華泰證券相關(guān)研究人員表示，此類產(chǎn)品對有效提振市場信心，鼓勵和支持符合條件的民營房企開展合理有序融資將起到積極作用。

    “5月，上交所牽頭組織召開了民營房企與投資者的對接交流活動，主要思路是鼓勵相關(guān)企業(yè)加強主動信息披露，降低信息不對稱，推進投融互信互利。”上交所相關(guān)負責人介紹稱，活動期間，龍湖、美的置業(yè)、旭輝控股集團、新城控股、碧桂園5家民營房企發(fā)行人、多家承銷機構(gòu)和債券機構(gòu)投資者進行了充分交流，包括地產(chǎn)行業(yè)形勢、企業(yè)經(jīng)營情況、面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對策略等。

    與會機構(gòu)表示：投融互信是推動滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行人合理融資需求的基礎(chǔ)，通過坦誠交流，有助于我們了解和客觀分析發(fā)行人實際情況，從而做出相應(yīng)投資決策，是推動穩(wěn)市場、穩(wěn)經(jīng)濟的有效舉措。

    有效盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

    ABS已成新亮點

    除公司債券外，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已成為房企發(fā)行人實現(xiàn)融資的重要渠道之一。Wind數(shù)據(jù)顯示，4月以來，上交所共有25個房企ABS（資產(chǎn)支持證券）項目發(fā)行，融資金額達291.3億元，其中上海金茂于4月25日發(fā)行87.08億元的碳中和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券），創(chuàng)下全國發(fā)行規(guī)模最大的碳中和CMBS項目紀錄，整體認購倍數(shù)達2.5倍。

    “資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以資產(chǎn)信用替代主體信用，有利于民營房企發(fā)行人有效盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拓寬融資渠道與方式；對投資者而言，此類產(chǎn)品也可形成有效隔離、緩釋風險的良好效果。”某長期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的研究人士告訴記者，目前已發(fā)行的CMBS和類REITs等產(chǎn)品主要以地產(chǎn)企業(yè)持有的一、二線城市零售物業(yè)、寫字樓、酒店等作為底層物業(yè)資產(chǎn)，以相關(guān)物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為產(chǎn)品主要還款來源，此類產(chǎn)品融資規(guī)模的持續(xù)提升，對引導(dǎo)房地產(chǎn)市場形成從資產(chǎn)到資本的完整循環(huán)具有積極意義。

    種種跡象顯示，多部門加強政策協(xié)調(diào)，多管齊下共同發(fā)力改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，其穩(wěn)經(jīng)濟的作用也在不斷顯現(xiàn)。從行業(yè)主體角度來看，房企自身正在積極尋找業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型新思路、新方法，提高“造血”的能力；發(fā)行人、投資者等市場各方都在積極凝聚合力，強化協(xié)作，重塑行業(yè)信心，通過長效機制的建立，持續(xù)探索向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型路徑，共同助力房企融資能力復(fù)蘇，為行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。