證券時報記者 曹晨

    隨著上個月鄭州一批次集中供地落下帷幕，今年首批次22城集中供地全部完成，如今又進(jìn)入了重點城市的第二輪集中土拍期。

    今年以來，土拍市場不溫不火，國企央企仍是土拍主力軍，而民營房企拿地偏向謹(jǐn)慎，地方平臺呈現(xiàn)“托底”態(tài)勢。另一方面，隨著政策環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)，多個城市競拍規(guī)則的持續(xù)放松、激發(fā)房企拿地?zé)崆橐嗍峭僚氖袌龅囊淮筇攸c。

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時報記者采訪時表示，土拍遇冷可以視為當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的表現(xiàn)。而土拍成交的下滑不僅讓城市土地供給持續(xù)縮量，更加劇了地方財政的收支壓力，在此背景下，盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場熱度或是解決癥結(jié)的關(guān)鍵。

    近期，上海等熱點城市土拍情況向好或許預(yù)示著土拍市場的復(fù)蘇。“從近2個月的數(shù)據(jù)看，全國百城賣地金額就達(dá)到了接近4000億元，這在一定程度上預(yù)示著樓市見底跡象的出現(xiàn)，土地市場也有望走出低谷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時報記者表示。

    土拍市場熱度不足

    今年以來，受房地產(chǎn)交易市場活躍度不足、企業(yè)資金壓力較大等因素影響，全國土拍市場熱度不足成為業(yè)內(nèi)共識。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月28日，全國賣地最多的100個熱點城市合計賣地7217宗，合計賣地金額為1.64萬億元；與2021年同期相比，熱點城市賣地金額同比下滑41%。

    張大偉對記者表示，從土地市場今年以來的低迷走勢看，房地產(chǎn)市場整體依然處于調(diào)整期。從100城賣地金額看，同比下降幅度明顯，大部分城市土地成交均明顯下滑。從房企數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)融資困難，除少數(shù)熱點城市外，房企拿地較為謹(jǐn)慎。“相比2021年，2022年土地市場第二輪集中供地剛剛開始，一定程度影響了2022年的土地銷售數(shù)據(jù)，但整體看，預(yù)計2022年土地市場將比2021年有所下調(diào)。”

    今年上半年，全國300城的土地成交下滑態(tài)勢同樣明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積8.5億㎡，同比下降20.5%；成交規(guī)劃建筑面積6.7億㎡，同比下降28.6%；其中，上半年共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積2.8億㎡，同比下降44.3%；成交規(guī)劃建筑面積1.9億㎡，同比下降55.6%。

    “土拍市場熱度相對以往有所不足，主要是去年以來房地產(chǎn)市場有所降溫，導(dǎo)致房企面臨的融資壓力上升。此外，受部分區(qū)域樓市銷售低迷，房企資金回籠慢，部分房企債務(wù)壓力加大，影響市場融資能力等。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報記者。

    實際上，全國土拍成交大幅下降可以視為房地產(chǎn)市場熱度不足的傳導(dǎo)。

    國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.83萬億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資5.18萬億元，下降4.5%。1~6月份，商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額6.61萬億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

    中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱接受證券時報記者采訪時表示，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性與新房銷售情況正相關(guān)，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)處于低迷狀態(tài)，一方面存量貨值去化減速，房企銷售資金回籠減慢，沒有資金用于拿地；另一方面，房企擔(dān)心庫存積壓風(fēng)險，也沒有意愿去拿地。

    一個好消息是，近期熱點城市拍地情況向好或許預(yù)示著土拍市場已經(jīng)開始復(fù)蘇。比如，剛剛結(jié)束的上海第二輪集中土拍結(jié)果就顯示出，拍地樓面價和溢價率均有所提高。

    “從近2個月的數(shù)據(jù)看，全國百城賣地金額就接近4000億元，這在一定程度上預(yù)示著樓市見底跡象的出現(xiàn)，房企拿地也從國企央企開始恢復(fù)。另外，多個熱點城市都將開始新一輪土拍，整體而言土地市場有望走出低谷。”張大偉對記者表示。

    周茂華也認(rèn)為，預(yù)計下半年土拍市場將逐步回暖。“主要是經(jīng)濟活動回暖，疫情對樓市影響減弱；國內(nèi)各地因城施策穩(wěn)定樓市政策效果滯后顯現(xiàn)；近期有跡象顯示，房地產(chǎn)市場在逐步企穩(wěn)回暖。”

    成交下滑影響較大

    長期以來，土地出讓金是地方政府性基金收入的重要來源，而土拍市場的遇冷也讓地方政府收入大幅下滑。

    7月14日，財政部發(fā)布2022年上半年財政收支情況。其中，上半年，全國政府性基金預(yù)算收入2.80萬億元，比上年同期下降28.4%。分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算收入1898億元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金預(yù)算本級收入2.61萬億元，比上年同期下降29.7%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入2.36萬億元，比上年同期下降31.4%。

    “近兩年，受到疫情影響，地方財政本就承壓，經(jīng)濟下行期還需為企業(yè)減費退稅，加之土地市場熱度不足，進(jìn)一步加劇了財政壓力。”在張凱看來，對于地方政府來說，現(xiàn)階段希望擴大土地財政的收入，也就意味著需要出讓更多的土地。

    不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于低迷狀態(tài)，購房需求偏弱。張凱表示，“從供需原理來看，需要減少土地供應(yīng)，以免新房庫存過大進(jìn)一步阻礙房地產(chǎn)市場回暖。這兩邊對立的需求矛盾仍在不斷加劇，而盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場的熱度或?qū)⑹墙鉀Q這個癥結(jié)的關(guān)鍵。”

    周茂華表示，土拍市場降溫，勢必對地方財政收入和支出均構(gòu)成一定壓力。但近期有跡象顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在逐步企穩(wěn)復(fù)蘇中，土地市場也將隨之回暖，緩解部分地方財政壓力。同時，近年來，通過專項債發(fā)行，提升地方財政支出效率及財政體制改革等綜合措施，有效緩解了地方財政壓力。

    在土拍市場熱度不足的背景下，備受關(guān)注的22個重點城市集中供地也在明顯下降。

    中指研究院報告顯示，隨著上個月鄭州一批次集中供地落下帷幕，也意味著2022年首批次22城集中供地全部完成。22城首批共推出涉宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規(guī)劃建筑面積4713萬平方米，同比去年首批次減少6707萬平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。

    究其緣由，一方面，2022年首批次集中供地期間，部分城市將全年推地時間調(diào)整為4批次，導(dǎo)致首批推出規(guī)模較去年降幅明顯成為業(yè)內(nèi)共識。

    另一方面，房企投資需求的不足也會傳導(dǎo)到土地供給端。億翰智庫分析師認(rèn)為，為了避免土地的大面積流拍，目前各城市在土地推出之前往往會和市場做提前一輪的溝通，在土地出讓結(jié)果有一定的確定性后，才會將土地推入市，因此土地的供應(yīng)量在一定程度上也能反映當(dāng)前市場的需求。

    值得一提的是，房企投資需求的疲弱也導(dǎo)致了城市土地的流拍和撤牌。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國流拍和撤牌數(shù)量合計1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比分別下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率達(dá)23.4%，較去年同期提升5.1個百分點，較去年下半年下降3.1個百分點。

    “當(dāng)前市場購房需求不足，因此房企的購地需求亦大幅下降。如果地方政府單方面維持高位供應(yīng)規(guī)模，將會導(dǎo)致更為大規(guī)模的地塊流拍，進(jìn)一步?jīng)_擊市場信心。”在防止流拍方面，張凱表示，整體來看今年第一、二批次與去年的第三批次做法有明顯區(qū)別。去年第三批次主要依靠地方城投托底來降低流拍率，而今年越來越多的地塊采取降地價、減配建、提限價、調(diào)整用地性質(zhì)等方式，為房企保留更為充裕的利潤空間，以提升房企的參拍意愿，降低流拍率。

    克而瑞研究中心近期研報也顯示，為了防止流拍，繼杭州、寧波、無錫后，更多城市采取了預(yù)申請的土地出讓機制或掛牌前通過土地推介會來摸底房企拿地意愿。受此影響，土地出讓流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。

    多地土拍規(guī)則放松

    值得注意的是，今年以來，全國多個重點城市優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則，激發(fā)房企拿地?zé)崆橐嗍峭僚氖袌龅囊淮筇攸c。

    7月12日，南京市第二批次44幅土地吸引了157家房企競拍，最終成交42宗。根據(jù)此前出讓公告，南京本輪供地有13宗未設(shè)住宅銷售限價，實行“差異化定房價，按程序報備”，這也被業(yè)內(nèi)視為對房企拿地銷售限價的進(jìn)一步放松。

    另一方面，上述部分地塊還取消了“搖號地塊的商品住宅預(yù)售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規(guī)定，調(diào)整為在最高限價的基礎(chǔ)上加一個加價幅度，所有接受新的價格的競買人通過搖號方式來確定競買人。

    證券時報記者注意到，在放松限價方面，南京并不是個例，福州、成都、杭州等城市對部分地塊的限價均有所放松。也有部分城市延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納時間，如北京對部分地塊參與預(yù)申請可按照“30個自然日內(nèi)繳納50%，余款4個月付清”執(zhí)行。此外，不少城市對今年集中供地中的“回爐”地塊進(jìn)行降價競拍，包括北京、鄭州、廈門、重慶、武漢以及合肥等城市。

    實際上，多個重點城市土拍規(guī)則進(jìn)一步放松是為了鼓勵房企參拍成為業(yè)內(nèi)共識。

    億翰智庫分析師認(rèn)為，通過下調(diào)保證金比例、放寬土地出讓金繳納限制、降低房企開發(fā)資質(zhì)要求等方式，降低房企參拍門檻。另一方面，簡化了競拍規(guī)則，原有的“競配建”、“競自持”等變相競地價的規(guī)則改為地價觸底后搖號或者抽簽，實際上降低了地價，提升了項目的利潤空間，地方政府意圖通過規(guī)則的放松來提振房企拿地的信心和意愿。

    值得指出的是，今年以來，還有多個重點城市增加了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。中指研究院研報顯示，多數(shù)城市首批集中供地主城區(qū)推出規(guī)模占比較去年首批次提升；北京二批次增加朝陽、豐臺區(qū)土地供應(yīng)力度，主城區(qū)占比較首批次提升超2成；上海在第二輪集中供地中，中心城市地塊的占比顯著提升等。

    此外，部分城市調(diào)整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，包括北京、青島、武漢、廈門、重慶和濟南等。

    對此，中指研究院分析師認(rèn)為，“兩集中”供地批次的提升，一方面是政府為了減輕各批次供地壓力，合理匹配各批次供地規(guī)模，避免大開大合，保障土地市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性；另一方面，面對市場調(diào)整以及企業(yè)拿地意愿不高、拿地能力不足等情況，地方政府“因時制宜”調(diào)配全年供地計劃，有利于土地市場預(yù)期的穩(wěn)定。

    談及土拍規(guī)則的松綁，張凱總結(jié)稱，主要涵蓋集中供地由3次調(diào)整為4次、地價下調(diào)、限價上調(diào)甚至取消（但預(yù)售備案時備案價仍須參考周邊市場情況）、取消捆綁配建、綜合用地改為住宅用地、取消競自持等環(huán)節(jié)、降低保證金比例、延長土地款繳清周期、降低開發(fā)資質(zhì)要求等等。“其主要原因和目的就是為房企減輕負(fù)擔(dān)、提高盈利空間，從而吸引更多的房企參與土拍，而回爐地塊降價和增加核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也出于同樣的目的。”

    針對土地出讓規(guī)則，某房企開發(fā)投資部負(fù)責(zé)人對證券時報記者表示：“在競拍規(guī)則方面，可同時明確土地最高報價、住宅官方指導(dǎo)價，房地價聯(lián)動，明確競買人利潤空間，向市場傳遞合理地塊價值和價格預(yù)期。在競拍資格方面，可通過對企業(yè)入圍資格進(jìn)行評分，如從開發(fā)商經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、信用評級、項目經(jīng)驗、建筑設(shè)計等指標(biāo)評分，篩選優(yōu)質(zhì)參拍主體，務(wù)實地篩選合格開發(fā)商，從源頭上杜絕‘暴雷’事件發(fā)生；從公共空間、建筑設(shè)計、建造工藝、物業(yè)保修等多方面明確住宅品質(zhì)，提升建筑質(zhì)量、優(yōu)化城市面貌、保障消費者權(quán)益。”

    民營房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎

    在多數(shù)行業(yè)研究機構(gòu)看來，今年以來的土拍市場，拿地企業(yè)仍以國企央企為主，部分城市地方城投托底跡象明顯，民營房企拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年22城首批次集中供地中，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，2021年下半年以來土地市場走弱，民營房企拿地意愿下降，地方平臺拿地比例逐漸提高。天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數(shù)占比均超5成，無錫、天津、蘇州均超七成。

    另一方面，民營房企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民營房企，北京、廈門、廣州、寧波、天津等地民營房企僅占一成左右，僅合肥民營房企拿地宗數(shù)占比超過50%。

    對此，張凱認(rèn)為，民營房企的主要劣勢在于其融資成本高企，這也是許多規(guī)模性頭部民營房企選擇“高周轉(zhuǎn)”來降低資金成本的原因。“資金的周轉(zhuǎn)速度仍然是民營房企關(guān)注的核心，如想要激發(fā)民營房企活力，就需要項目的去化速度能夠得到保障。從當(dāng)前的行業(yè)趨勢來看，國企拿地主力軍很難逆轉(zhuǎn)，未來民營房企或?qū)⒁詤^(qū)域深耕為主，全國布局的民營房企將顯著減少。”

    克而瑞智庫也顯示，今年上半年，從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，地方平臺公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企占比達(dá)到74%，優(yōu)勢明顯，中海、華潤、招商等在核心一二線積極拿地。民營房企拿地金額占比僅有28%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。

    談及地方平臺的“托底”行為，張凱則認(rèn)為，城投作為地方政府的平臺企業(yè)，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到了關(guān)鍵作用：在土地市場熱度偏低時托底拿地，減少土地流拍對市場信心的沖擊；在未來房地產(chǎn)市場熱度恢復(fù)之后，將手中的存量用地推向市場補充商品住宅的供應(yīng)，又能為穩(wěn)房價提供保障。“今年一批次城投拿地金額占比約31%，相較于去年三批次的50%有明顯下降，但仍然高于去年二批次的27%和一批次的12%。”

    不過，他也指出，一味地依靠城投托底并不是長久之計，仍需要盡快走出房地產(chǎn)市場的低谷期，吸引市場化運作的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)場拿地。

    展望未來，克而瑞分析師認(rèn)為，國央企+平臺公司的強勢局面不會反轉(zhuǎn)，仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優(yōu)勢下，國央企持續(xù)在核心城市補倉優(yōu)質(zhì)土儲；另一方面，在土地市場低位運行中，經(jīng)濟壓力使得部分城市仍需平臺公司“托底”。

    “下半年，隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對寬松，民營房企會更多地參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的‘托底’會有一定減少，主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對于資金要求也較高。”上述分析師表示。