近期，信貸、債券、股權(quán)“三箭”相繼發(fā)力支持房企融資，市場(chǎng)各方感受如何？中國(guó)證券報(bào)記者在南京及周邊區(qū)域采訪(fǎng)部分銀行、房企以及行業(yè)人士了解到，業(yè)內(nèi)整體持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。部分房企加碼布局，土拍、銷(xiāo)售等方面積極信號(hào)頻現(xiàn)。

    房產(chǎn)交易數(shù)量回升

    12月初的一個(gè)工作日，記者來(lái)到位于南京市燕子磯片區(qū)的華發(fā)四季雅筑樓盤(pán)，售樓處稍顯冷清。銷(xiāo)售人員告訴記者，雖然沒(méi)有恢復(fù)到首次開(kāi)盤(pán)時(shí)需要“搖號(hào)”的狀態(tài)，但近期客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)情況總體有所好轉(zhuǎn)。一公里外的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，塔吊運(yùn)轉(zhuǎn)、機(jī)聲隆隆，多臺(tái)施工車(chē)輛往來(lái)進(jìn)出，已有四五棟樓接近封頂。根據(jù)計(jì)劃，樓盤(pán)將在2024年10月實(shí)現(xiàn)交付。

    南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前該項(xiàng)目共計(jì)入網(wǎng)888套，認(rèn)購(gòu)與成交合計(jì)520套，去化率基本達(dá)到6成，在片區(qū)內(nèi)表現(xiàn)較好。“小區(qū)配置比較高端，又是國(guó)企開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，相對(duì)放心一點(diǎn)。”一位購(gòu)房者告訴記者。

    12月5日，華發(fā)股份發(fā)布2022年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，擬募集資金不超過(guò)60億元，用于執(zhí)行“保交樓、保民生”政策，同時(shí)改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。其中，13.5億元將投向南京燕子磯G82項(xiàng)目，即華發(fā)四季雅筑樓盤(pán)。

    華發(fā)股份定增的背景是此前證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)股權(quán)融資“新五條”，其中提出恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。一段時(shí)間以來(lái)，政策層面在信貸、債券、股權(quán)方面相繼發(fā)力幫助房企融資，疊加各地降低首付與公積金貸款利率、放寬限購(gòu)等一系列措施，部分城市成交出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

    數(shù)據(jù)顯示，11月份南京新房成交量為4564套，相比10月份的3179套提升近44%，是今年以來(lái)單月漲幅之最；二手房方面，我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，11月南京二手房成交量7055套，環(huán)比上漲26.7%，結(jié)束8月份以來(lái)的下跌態(tài)勢(shì)，但成交均價(jià)環(huán)比下滑1.9%。

    值得注意的是，從南京的新房銷(xiāo)售情況看，河西等片區(qū)高端改善型住房較為亮眼。以11月底開(kāi)盤(pán)的越秀和樾府為例，單套總價(jià)在800萬(wàn)元-1200萬(wàn)元之間，目前去化率均超過(guò)8成，僅有部分低樓層房子未銷(xiāo)售出去。同時(shí)，南京新房未售套數(shù)仍居7萬(wàn)余套高位，去庫(kù)存壓力較大。

    積極與審慎并重

    作為支持房企融資的“第一支箭”，信貸政策被寄予厚望。《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》出臺(tái)以來(lái)，一批銀行密集與房企簽約，提供授信支持。

    具體來(lái)看，工、農(nóng)、中、建、交等國(guó)有大行相繼與萬(wàn)科、龍湖等一批頭部房企簽署合作協(xié)議，同時(shí)光大銀行、招商銀行等全國(guó)性股份制銀行跟進(jìn)，相關(guān)授信總額度超過(guò)2萬(wàn)億元。

    “相關(guān)政策出臺(tái)后，我們第一時(shí)間做了存量項(xiàng)目的梳理，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)及銷(xiāo)售情況，合理調(diào)整還款計(jì)劃、設(shè)定展期方案，促進(jìn)項(xiàng)目順利完工交付。”南京銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該行正加快制定保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)、房企跨境融資“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)的實(shí)施細(xì)則，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    “在合規(guī)前提下，我行會(huì)合理安排房地產(chǎn)貸款的增速及占比，審慎開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)授信業(yè)務(wù)，平穩(wěn)有序投放相關(guān)貸款。”該負(fù)責(zé)人表示，將以相關(guān)政策部署為原則，配合“穩(wěn)增長(zhǎng)”、保障民生穩(wěn)定，為房地產(chǎn)企業(yè)提供合理、必要的融資支持。

    積極與審慎并重是當(dāng)前不少業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度。“市場(chǎng)總體還是比較冷。”南京一位國(guó)有大行支行負(fù)責(zé)人向記者直言，目前在對(duì)房企放貸時(shí)仍然優(yōu)選河西、南部新城這兩個(gè)優(yōu)質(zhì)片區(qū)的項(xiàng)目。“簽約的很多是意向授信函，最終放款還要看項(xiàng)目質(zhì)地。”該人士表示，央企、國(guó)企的項(xiàng)目貸款總體容易獲批，對(duì)民企則會(huì)要求多加一些保障手段，如組織銀團(tuán)貸款等。

    從公開(kāi)的簽約情況看，目前以國(guó)有大行與全國(guó)性股份制銀行居多。“個(gè)人判斷，更多中小銀行還會(huì)觀望一段時(shí)間。”一位江蘇地區(qū)上市銀行高管對(duì)記者表示，當(dāng)前政策的出臺(tái)對(duì)一些頭部房企形成了較好支持。

    經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回暖是關(guān)鍵

    “11月，南京二手房交易實(shí)現(xiàn)‘以?xún)r(jià)換量’，一定程度上說(shuō)明價(jià)格基本到了此前持幣觀望人群的心理位置。”一位長(zhǎng)期觀察南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士向記者分析，當(dāng)政策及房企經(jīng)營(yíng)的確定性提高后，購(gòu)房者會(huì)逐步對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生明確預(yù)期，進(jìn)而敢于交易。“置換出二手房的人群可能把資金投向改善型新房，層層傳導(dǎo)。”

    “目前的政策能解決資金供給側(cè)的絕大部分問(wèn)題，等逐步落實(shí)后會(huì)有很大的改善。”江蘇一家頭部上市房企人士告訴記者，目前公司正積極對(duì)接相關(guān)機(jī)構(gòu)，推進(jìn)一些融資項(xiàng)目落地。該人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前措施更多是改善融資結(jié)構(gòu)，公司更關(guān)注新房銷(xiāo)售市場(chǎng)何時(shí)復(fù)蘇。“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的回暖才能真正讓公司回歸到健康狀態(tài)。”

    值得注意的是，一些區(qū)域房企或不以房地產(chǎn)作為單一主業(yè)的上市公司正逐步加碼地產(chǎn)項(xiàng)目，展現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)的信心。

    12月初，蘇州開(kāi)啟今年第五批次土拍，10宗地塊全部成交，2宗地塊進(jìn)入觸頂搖號(hào)階段，共攬金132億元。其中，高新區(qū)科技城青山路西、科憬路北地塊被蘇州高新控股子公司蘇州高新地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以18.2億元競(jìng)得。

    今年四季度，蘇州高新及旗下公司接連競(jìng)得三幅城鎮(zhèn)住宅用地，出讓面積合計(jì)15.63萬(wàn)平方米，共計(jì)耗資35.33億元，超過(guò)前三季度拿地總額。

    黑牡丹則以8.32億元拍下常州市一塊商、住用地，同時(shí)通過(guò)控股二級(jí)子公司向常州環(huán)龍星辰置業(yè)有限公司增資，并表示將視其經(jīng)營(yíng)情況決定是否進(jìn)一步收購(gòu)控股權(quán)。

    “公司拍地及增資參股房地產(chǎn)公司，是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下充分考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素基礎(chǔ)上所做的投資決策。”黑牡丹相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司關(guān)注市場(chǎng)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，短期對(duì)住宅市場(chǎng)復(fù)蘇的看法仍偏中性，但認(rèn)為整體市場(chǎng)需求在中長(zhǎng)期有望保持穩(wěn)定。

    “政策出臺(tái)后，近期已有多家銀行、券商等機(jī)構(gòu)主動(dòng)來(lái)公司溝通股權(quán)及債權(quán)市場(chǎng)再融資方案的可行性。我們將擇機(jī)開(kāi)展融資業(yè)務(wù)，增加公司資金儲(chǔ)備，確保項(xiàng)目如期交付。”上述黑牡丹相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。