從德信中國、中國奧園、雅居樂，到最新的碧桂園、旭輝控股，一場地產集團及其控制人集中轉讓旗下物業上市公司股權的拋售潮正在掀起。

    12月15日，旭輝永升服務發布關于控股股東配售股份的公告。截至收盤，旭輝永升服務大跌9.57%，物業管理行業整體恐慌情緒蔓延，相關公司股價普跌。

    “旭輝永升服務肯定不是最后一例，我們正在洽談一家中部地區的民營物業上市公司控股權。”上海一家大型私募股權基金負責人告訴上海證券報記者，“物業服務的商業模式其實很好，優質企業經營可持續性、財務穩健性與現金流都不錯，只要剝離地產母公司的負面影響，具備較好投資價值。”

    此情此景，與2年前地產集團紛紛高調分拆物業管理業務赴港上市、物業管理龍頭們競相并購同業的喧鬧場景形成鮮明反差，個中滋味頗耐人尋味。

    旭輝控股意在完全脫手

    查閱旭輝永升服務公告，董事會已獲公司控股股東之一EliteForce告知，擬出售其持有的公司合計9000萬股股份（占已發行股本總額約5.15%）給若干獨立投資者（每股4.85港元），以籌集4.37億港元款項。

    當前，林中、林峰及林偉（以一致方式行事），通過旭輝控股、EliteForce及其控制的其他投資控股公司，行使旭輝永升服務已發行股本約51.98%的投票權，因此共同構成旭輝永升服務的最終控股股東。

    作為知名地產企業，旭輝控股將出售旗下物業上市公司股權的計劃不僅早有披露，且出售意愿堅決。12月12日，旭輝控股發布公告稱，擬通過投標程序出售集團持有的全部旭輝永升服務股份，該股份約占其已發行股本總額的23.26%。作為旭輝控股旗下的物業平臺，旭輝永升服務于2016年不再并表，至2018年成功分拆上市。

    旭輝永升服務也是目前我國物管行業經營較為優異的公司。財報顯示，旭輝永升服務2022年上半年的規模和盈利都取得不同程度增長。截至6月30日，旭輝永升服務收入為31.62億元，同比增長53.6%；公司擁有人應占盈利為3.77億元，同比增長33.4%。旭輝永升服務在中國117座城市提供物業管理服務及增值服務，總合約建筑面積2.91億平方米，在管總建筑面積2.08億平方米。

    從德信、奧園、雅居樂到碧桂園

    11月以來，隨著地產行業政策“暖風”勁拂，地產股、物業股均迎來大幅上漲。這讓仍處于流動性困境的地產企業，迎來了較好的“套現”物業子公司的時機。

    在旭輝控股之前，不足半個月里，包括碧桂園、雅居樂、中國奧園、德信中國在內的房企及其大股東，紛紛披露出售旗下物業上市公司股權的計劃。

    12月11日晚，碧桂園服務公告，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份，約占目前公司已發行股本總額的7.03%。每股21.33港元，較碧桂園服務12月9日的收盤報價23.95港元，折讓約12.28%。

    出售上述股份，楊惠妍合計將套現約50.55億港元。這是碧桂園服務上市以來的最大一筆減持計劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項完成后，楊惠妍在碧桂園服務的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

    同樣已完成物業公司股份出售的還有雅居樂。12月9日，雅居樂公告稱，擬以每股10.18港元的價格，出售其持有的4860萬股雅生活服務H股。出售價格較前一交易日折讓7.96%，出售的股份占雅生活服務總股本的3.42%。

    出售完成后，雅居樂獲得的款項總額為4.94億港元。而雅居樂在雅生活服務中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍為第一大股東和實控人。今年以來，雅居樂已經兩次叫賣物業股份，合計套現約8.37億港元。

    中國奧園及德信中國雖未完成物業資產的出售，但也在籌劃之中。12月7日，中國奧園將其物業子公司“擺上貨架”，以招標的方式，出售持有奧園健康29.9%股份，招標日期截止12月19日。

    這是中國奧園第二次計劃套現奧園健康。第一次發生在去年11月，據稱，當時中國奧園計劃賣掉其所持奧園健康全部股權，最后未能成交。截至目前，中國奧園通過明興公司持有奧園健康54.58%股權，而此次是通過明興公司出售奧園健康29.9%股權。與楊惠妍及雅居樂不同，在出售完成后，中國奧園將失去奧園健康控股股東的地位。

    與碧桂園相似，德信中國出售物業服務公司的也是其實控人、執行董事兼董事長胡一平。11月2日，德信中國召開旗下唯一存續美元債投資人會議。會上，德信中國透露，相關方面正與多家機構磋商出售其所持德信服務股權事宜。據了解，胡一平持股92%的盛富國際有限公司持有德信服務53.48%股份。

    對于出售物業平臺，德信中國方面并未透露更多詳細信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。

    地產“失血”下的無奈之舉

    地產企業及其實控人為何此時集中出售物業子公司股權？

    旭輝控股在公告中表示，由于不利的市場條件、房地產業融資愈趨困難以及房地產業面臨的挑戰，集團一直面臨流動資金壓力；為紓緩流動資金壓力及為業務營運提供資金，集團一直積極探索處置境外資產的機會，任何處置旨在為集團創造流動性或實現去杠桿化。

    “此次出售物業將與旭輝目前正在進行的境外債務重組形成聯動，進一步促進境外債務重組的完成。若非為解決債務問題，誰會愿意出售現金流很好的物業業務？”接近旭輝控股的投資界人士對記者表示，“公司已正式邀請潛在投標人競投旭輝永升服務股份，并已就投標程序展開討論。”

    今年11月1日，旭輝控股宣布暫停支付境外債本金和利息，尋求境外債務全面解決方案。截至當天，旭輝境外債務到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。今年以來，旭輝已經累計向境外債權人支付利息和本金約15億美元，而同期僅有約5億美元新增境外融資，所得款主要用于現有負債的再融資。

    中國奧園出售奧園健康的理由亦相似。在招標公告發出后，中國奧園內部人士表示，此次招標是希望加速引進國企戰投，推動公司規范治理提升，實現中國奧園、奧園健康盡快復牌；而推動奧園健康復牌也為配合中國奧園整體債務重組所需。

    德信中國相關方出售物業，則是因為美元債的壓力。11月18日，德信中國發布公告稱，對旗下唯一存續美元債“2022年12月到期9.95%優先票據”進行交換要約，11月30日，德信中國再次調整上述美元債交換要約條款。其稱，將修訂應計利息的付款時間，提早支付有關應計利息。

    德信中國在美元債投資人會議上表示，若德信服務出售成功，實控人在保證企業正常經營的前提下，會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

    誰會成最后大贏家？

    上市潮、并購潮出現還不足2年，物業管理行業竟戲劇性地迅速進入拋售潮。當昔日的買方市場成為今朝的賣方市場，誰將成為“淘到便宜貨”的最后贏家？

    “現在的買方無非是兩類：一是資金還充裕的產業龍頭，其中以央企國企為主，借機低價擴張；一是實力雄厚的私募基金與個人資本，以財務投資為主，看重抄底機會。”前述私募基金人士對記者說。

    事實或正如其料。

    不久前，金科地產旗下的金科服務易主二股東私募基金博裕集團；禹洲物業、中南服務則先后被國企物業管理龍頭華潤萬象生活收入囊中。11月23日，金科服務發布公告稱，博裕集團提出的要約收購事項，已經在當天下午4點正式截止。博裕集團已超過金科地產集團，成為金科服務的第一大股東。

    同在11月，在港股最新權益披露資料中，梁宏這個名字在物業上市公司股東榜中頻現，相繼舉牌金科服務與雅生活服務，其身份為私募基金希瓦資產的創始人。

    11月30日，梁宏增持雅生活服務811.525萬股，每股9.06港元，總金額約為7356.15萬港元。增持后，其最新持股數目為8717.95萬股，最新持股比例為6.14%。11月17日，梁宏增持金科服務199.95萬股，涉資約2593.35萬港元。增持后，梁宏的持股數目為3402萬股，持股比例由4.9%上升至5.21%，亦構成舉牌。

    11月，梁宏個人在金科服務與雅生活服務的加倉，合計斥資超1.28億港元。此外，梁宏控制的私募基金希瓦資產也在11月加倉了這2家物業上市公司。

    除私募資本外，具備實力的央企、國企也將是未來物業公司股權的大買家。有統計數據顯示，從物管行業披露并購交易金額來看，2021年全年央企國企披露并購交易金額僅3.2億元，占比1%；2022年前三季度披露交易總金額58.5億元，占比近六成。

    具體看，2022年國企物業龍頭上市公司華潤萬象生活、招商積余并購頻繁，站在行業并購市場的中央；華潤萬象生活前三季度將禹州物業、中南服務、祥生物業3家遞表物企收入囊中。