日前召開的中央經濟工作會議深入分析當前經濟形勢，部署2023年經濟工作重點。其中，對房地產的兩處表述，分別在“著力擴大國內需求”和“有效防范化解重大經濟金融風險”的部分提出。中央財辦有關負責人在接受媒體記者提問時也充分肯定了釋放住房改善需求和避免房地產行業風險的重要性，這也是明年房地產政策的重點方向。

    有業內人士認為，解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來政策重點，包括放開限購政策、放寬首套房認定標準和普通住宅認定標準等，預計后續針對改善需求將有更多支持政策出臺。同時，以流動性支持和預期管理為核心的供給側政策將繼續發力，房企并購重組加速，頭部房企資產負債表有望率先迎來改善。

    限制性政策有望解除

    此次中央經濟工作會議在“著力擴大國內需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費”，這與12月14日國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》中“要促進居住消費健康發展”的表述一脈相承。

    中央經濟工作會議指出，要把恢復和擴大消費擺在優先位置，而在著力擴大國內需求方面，又將支持住房改善消費放在首要位置，充分體現了住房消費的重要作用。

    中央財辦有關負責人日前表示，我國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。下一步要持續優化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。要著力改善預期，擴大有效需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等的住房問題；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。近期密集出臺的政策措施將逐步見效，各項政策措施還將繼續完善。

    中信證券研究部房地產行業首席分析師陳聰認為，解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來政策重點。

    預計二線省會城市的住房限購有望實質性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執行標準、地理范圍等領域有所優化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規定，嚴重影響了“賣舊買新”、“賣小買大”需求的釋放，預計在不遠的將來，認房又認貸的首套房認定標準將有望放寬。此外，各地對于普通住宅認定的過嚴標準，影響了合理改善的交易便利性，預計各地普通住宅認定標準有望放寬。

    近期，杭州、成都、南京、武漢、佛山、東莞等地相繼優化限貸限購政策。平安證券房地產行業首席分析師楊侃認為，對比2014～2015年放松周期，當前核心城市在限購、限貸等方面仍有放松空間，預計后續需求端（尤其是針對改善）將有更多支持政策出臺。

    在招商證券房地產行業首席分析師趙可看來，未來需求端或仍以剛需和改善性需求支持政策為主，如二套房首付比例下調、認房認貸政策優化等。

    瑞銀財富管理投資總監辦公室有關負責人也預計，更多利好需求側的政策將會出臺，包括降低首付和房貸利率、一手和二手物業交易減稅，甚至向購房者提供補貼。會議又提到“解決好新市民、青年人等住房問題”，不排除更多城市放寬購房限制的可能性。

    改善房企資產負債

    此次中央經濟工作會議對房地產的表述，重點放在了“有效防范化解重大經濟金融風險”部分，其中比較有新意的提法是，要滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

    近期，國務院副總理劉鶴也表態稱，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

    “房地產業風險是影響經濟運行的一個重大風險因素，要充分認識到房地產行業的重要性，要做好應對工作，確保房地產市場平穩發展。”中央財辦有關負責人明確指出，在供給端，2022年已出臺的政策要持續抓好，2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。

    改善房企資產負債表成為近期監管部門一再強調的任務。人民銀行和證監會日前開會落實中央經濟工作會議精神，均提出支持房地產行業重組并購，改善頭部房企資產負債狀況。證監會還提出，落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

    銀河證券房地產行業分析師王秋蘅認為，中央經濟工作會議提出從供給側提供支持，緩解行業流動性緊張局面，這也與11月份以來的“金融十六條”“三支箭”“保交樓專項款”“保函置換預售資金”等政策一脈相承，預計供給側政策還將繼續發力，頭部房企資產負債表將率先迎來改善。

    對于改善房企資產負債方面的具體政策，中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，股權融資是最直接有效的改善方式，此次證監會提出的“借殼”上市開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。

    趙可認為，改善資產負債狀況的更快速措施或是對債務的展期和重組等，路徑可能有債轉股、購買不良資產、債務重組加速等，這對剩余價值高的出險和準出險房企可能有利，同時或意味著商業模式有缺陷、剩余價值低的房企或加速出清，中長期有利于行業競爭格局改善。

    億翰智庫則認為，從股權層面為企業注入信用，尤其是為民營企業注入信用將非常重要。從國資委角度看，可考慮適度放松對國企、央企利潤率和資產負債率的考核，支持金融資產管理公司（AMC）或央國企進行房企股權或項目股權收購，解決AMC/央國企的后顧之憂，促進行業風險的更快化解。央國企入股民營房地產企業，可從源頭上解決企業信用問題。從籌資角度看，企業新增現金流入會更加順利且有保障，額度也會相應提升，也會提升住房消費者對企業交付的信心，現金流入會出現改善。