“元旦假期來(lái)我們這兒咨詢特惠活動(dòng)的人明顯增多，看房的人絡(luò)繹不絕，現(xiàn)在我們樓盤(pán)只剩下幾套低樓層的了。”北京市西三環(huán)某售樓處負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

    感受到地產(chǎn)預(yù)期修復(fù)的不僅是售樓人員。“從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預(yù)期。”萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮近日在萬(wàn)科臨時(shí)股東大會(huì)上如是說(shuō)。

    “第三支箭”持續(xù)加力正在開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)之路。自證監(jiān)會(huì)2022年11月宣布恢復(fù)上市房企再融資至今，已有30余家涉房企業(yè)發(fā)布再融資或重組公告。市場(chǎng)人士認(rèn)為，2023年支持房企股權(quán)融資將進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)行階段，“助陣”行業(yè)修復(fù)。

    股權(quán)融資隊(duì)伍擴(kuò)容

    伴隨房企股權(quán)融資政策持續(xù)優(yōu)化，首單百億級(jí)再融資日前花落保利發(fā)展。在2022年最后一個(gè)交易日，保利發(fā)展披露了2023年定增預(yù)案，125億元的募資額成為房企股權(quán)融資政策優(yōu)化以來(lái)，募集資金規(guī)模最大的涉房再融資。此次非公開(kāi)發(fā)行募集資金擬投入廣州保利領(lǐng)秀海等14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

    “公司擬通過(guò)本次非公開(kāi)發(fā)行，改善自身資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，進(jìn)一步提高公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)公司應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的能力，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。”保利發(fā)展表示。

    自股權(quán)融資“第三支箭”啟動(dòng)以來(lái)，房企再融資、重組隊(duì)伍快速擴(kuò)容。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括保利發(fā)展在內(nèi)，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計(jì)劃。

    房企資產(chǎn)重組案例也相繼亮相。格力地產(chǎn)2022年12月8日審議通過(guò)并正式披露了重大資產(chǎn)重組預(yù)案。擬向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買其持有的珠海免稅100%股權(quán)。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發(fā)布了擬重組公告。

    “通過(guò)此類收購(gòu)，有助于擴(kuò)充核心資產(chǎn)。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購(gòu)的難度會(huì)明顯降低。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    多項(xiàng)政策助力

    房企再融資、重組隊(duì)伍的快速擴(kuò)容離不開(kāi)政策助力。證監(jiān)會(huì)近期在研究部署貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

    在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來(lái)，“借殼”上市為沒(méi)有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。“對(duì)于擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源的非上市企業(yè)，可以借機(jī)將地產(chǎn)部分分剝上市，有利于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)母公司資產(chǎn)規(guī)模；對(duì)于上市但目前處于出險(xiǎn)階段的房企，則有望獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，還可借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤(pán)活存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的作用。”劉水說(shuō)。

    公募REITs政策利好也正成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“助推器”。證監(jiān)會(huì)副主席李超日前透露，研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

    這一表述意味著商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的落地又向前推進(jìn)一步。“目前我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)存量空置率較高，鼓勵(lì)REITs投資商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)有助于促進(jìn)商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。”復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院院長(zhǎng)錢(qián)軍表示。

    融資環(huán)境將實(shí)質(zhì)性改善

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，2023年房企整體融資環(huán)境將得到實(shí)質(zhì)性改善。“地產(chǎn)融資‘三支箭’將繼續(xù)發(fā)揮作用，A股股權(quán)再融資在2023年將進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)行階段。”中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，房企信用風(fēng)險(xiǎn)將在2023年逐步緩釋。海通證券發(fā)表研報(bào)判斷，后續(xù)將出臺(tái)更多穩(wěn)定企業(yè)主體政策，幫助企業(yè)有序降低債務(wù)和資金壓力。

    房企資產(chǎn)負(fù)債表料得到修復(fù)。“2023年，市場(chǎng)有望通過(guò)加大股權(quán)融資力度改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。”劉水認(rèn)為，一是加大支持投資者參與優(yōu)質(zhì)房企的股權(quán)認(rèn)購(gòu)力度；二是重組并購(gòu)進(jìn)程將加速，通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的出清，達(dá)到優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的作用；三是通過(guò)發(fā)行REITs等資產(chǎn)證券化的方式將持有型資產(chǎn)出表，做到資產(chǎn)負(fù)債表瘦身。

    隨著房企融資環(huán)境持續(xù)改善，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸探底回穩(wěn)。在政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

    平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生表示，房地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。未來(lái)政策將在擴(kuò)大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長(zhǎng)租房政策及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”方面進(jìn)一步發(fā)力。