本報(bào)記者 杜雨萌

    新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)監(jiān)管部門的“加油打氣”。1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站顯示，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受媒體采訪時(shí)表示，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。

    多位接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，1月5日央行、銀保監(jiān)會(huì)明確“建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”僅是2023年樓市精準(zhǔn)施策的一個(gè)部分。未來(lái)，除了首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整外，針對(duì)購(gòu)房者的改善性住房需求也有望迎來(lái)精準(zhǔn)支持政策。

    全國(guó)大部分城市

    可能打破首套房貸利率下限

    如何做好2023年房地產(chǎn)工作？倪虹表示，“重點(diǎn)抓好五件事，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。”其中，“大力支持剛性和改善性住房需求”排在首位。

    倪虹稱，對(duì)購(gòu)買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來(lái)。對(duì)購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

    僅從首套住房來(lái)看，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月份首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月份首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。截至12月18日，已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下；82城首套房商貸最低首付比例可至兩成。

    為了更好地支持剛性住房需求，1月5日，央行網(wǎng)站發(fā)布消息稱，近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

    上述通知亦明確，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

    對(duì)此，中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，由于2022年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)尚未出爐，而根據(jù)9月份至11月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況梳理后得知，有38個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均連續(xù)3個(gè)月下降。而70個(gè)大中城市以外的城市，絕大多數(shù)為三線、四線及以下城市，符合這一政策條件的城市數(shù)量預(yù)計(jì)也會(huì)占據(jù)大多數(shù)。也就是說(shuō)，最終全國(guó)大部分城市都可能實(shí)施該政策。

    “除了明確首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整這一力度較大的精準(zhǔn)施策內(nèi)容外，未來(lái)在改善性住房需求方面，地方政府也可以繼續(xù)探索因城施策調(diào)整改善性住房首付比例，以及對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。”葉銀丹稱。

    值得一提的是，當(dāng)前三線、四線和部分二線城市普遍已將首套房的首付比例下調(diào)至20%、二套30%，整體繼續(xù)下調(diào)空間較小。因此，在東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青看來(lái)，為盡快引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸，后期政策面除引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)繼續(xù)下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)居民房貸利率全面下行外，預(yù)計(jì)還將針對(duì)符合一定條件的城市，靈活調(diào)整二套房房貸利率下限。

    樓市銷售端有望企穩(wěn)

    最快或在第二季度

    隨著2022年以來(lái)出臺(tái)的一系列保交樓、保民生、保穩(wěn)定相關(guān)措施落地實(shí)施，業(yè)內(nèi)對(duì)于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升有著較強(qiáng)共識(shí)。

    在葉銀丹看來(lái)，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的因素有以下幾個(gè)方面：首先，目前經(jīng)濟(jì)秩序逐步回歸正常，2023年全年經(jīng)濟(jì)增速將較2022年明顯回升。經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)有助于改善居民對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期，成為樓市恢復(fù)的重要推動(dòng)力量。其次，各類樓市支持政策的積累作用將持續(xù)發(fā)揮，同時(shí)從當(dāng)前監(jiān)管部門的表態(tài)來(lái)看，2023年樓市支持政策將在精準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大力度，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。再次，隨著2022年三季度以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)保交樓、保民生、保穩(wěn)定等政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，市場(chǎng)信心逐步企穩(wěn)。最后，2022年房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)基數(shù)相對(duì)較低。

    “2023年年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。”王青預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比有可能在2023年下半年轉(zhuǎn)正，全年銷售數(shù)據(jù)有望與2022年基本持平或略增。房地產(chǎn)投資方面，考慮到銷售端回暖需要一段時(shí)間才能傳導(dǎo)到投資端，因此，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比大概率仍將為負(fù)值，但降幅將較2022年明顯收窄。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波給出了更為樂(lè)觀的預(yù)判，即樓市銷售數(shù)據(jù)有望從今年第二季度開(kāi)始止跌企穩(wěn)。主要因?yàn)橐酝绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)的重要因素在2023年都有明顯改善，包括供給側(cè)融資支持逐步到位，疫情防控措施優(yōu)化使得2023年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期更強(qiáng)，以及需求側(cè)政策的不斷發(fā)力等，這都是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)的重要支撐力。總的來(lái)說(shuō)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)總體好于2022年的概率已大大增強(qiáng)。

    持有相似觀點(diǎn)的還有中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜。陳文靜認(rèn)為，從全國(guó)來(lái)看，銷售市場(chǎng)企穩(wěn)最快或在2023年第二季度。全年來(lái)看，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，新開(kāi)工面積調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。需求端方面，樂(lè)觀情形下，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，疊加低基數(shù)效應(yīng)，全國(guó)商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。