本報(bào)記者 吳曉璐

    8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

    中金公司研報(bào)稱，本次存量按揭下調(diào)細(xì)則方式、時(shí)點(diǎn)和政策邏輯基本符合此前預(yù)期，幅度可能略超預(yù)期。存量按揭利率體現(xiàn)出監(jiān)管部門促進(jìn)居民消費(fèi)、減少提前還貸、壓縮違規(guī)置換套利空間的政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)此次存量按揭利率平均下調(diào)幅度約為50bp。

    在存量按揭下調(diào)50bp的假設(shè)下，中金公司估算全行業(yè)每年可減少房貸利息約2000億元，相當(dāng)于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會(huì)消費(fèi)品零售額的0.5%。對(duì)個(gè)人而言，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，估算可降低借款人月供約500元，節(jié)約月供和總還款額約8%。

    中金公司認(rèn)為本次按揭利率下調(diào)主要有五大特點(diǎn)：一是使用新發(fā)放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調(diào)利率；二是未開放跨行“轉(zhuǎn)按揭”，由原機(jī)構(gòu)自行下調(diào)，避免無序競爭；三是下調(diào)范圍限制為首套住房貸款；四是增加了“調(diào)整后利率加點(diǎn)幅度不低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套利率政策下限”的限定條件；五是由借款人主動(dòng)向銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

    對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。中金公司預(yù)計(jì)，下調(diào)將在今年四季度到明年年初有序進(jìn)行，預(yù)計(jì)銀行采取發(fā)布公告、批量辦理等方式降低協(xié)商成本。對(duì)銀行利潤的影響可能主要集中在2024年。

    《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

    中金公司認(rèn)為，其中主要內(nèi)容有兩點(diǎn)：一是不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套和二套住房貸款最低首付比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；二是將二套住房利率全國政策下限調(diào)整為不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20bp。

    中金地產(chǎn)組認(rèn)為本次政策力度超出市場此前預(yù)期，將有效降低居民購房門檻和成本，促進(jìn)潛在合理購房需求釋放，同時(shí)也將對(duì)市場預(yù)期起到積極引導(dǎo)作用，共同帶動(dòng)后市銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。首付比例下調(diào)也有望促進(jìn)信貸投放，改善銀行“資產(chǎn)荒”和對(duì)公地產(chǎn)敞口資產(chǎn)質(zhì)量。

（編輯 才山丹）