本報記者 杜雨萌

    作為我國保障性住房體系的重要構成部分，也是新市民、青年人安居樂業的有效手段，各地保障性租賃住房的籌建工作正在朝著“十四五”期間870萬套間的目標按下加速鍵。

    大體量供給入市，后續的運營應當如何跟上節奏？作為持有運營型資產，保租房微利可持續的運營模式對供給主體提出了新挑戰。8月30日，ICCRA住房租賃產業研究院發布的《中國住房租賃市場資產管理白皮書》（以下簡稱“白皮書”），將全生命周期資產管理的概念引入住房租賃行業，對保障性租賃住房的高質量發展模式進行有益探索。

    EILT分級模型篩選租賃需求錨定區域

    去年8月份，首批四只住房租賃公募REITs集中上市，我國住房租賃行業正式邁入金融支持的發展階段。培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創新金融工具實現資金回收再循環滾動投資，進而擴大租賃住房和管理規模，建立一個完整的租賃住房資產管理閉環漸漸成為行業參與者的“標配能力”。

    目前，作為“投融建管退”資產管理閉環的首要環節，投資標的的篩選對于住房租賃行業而言尚缺乏可量化、體系化的指引工具。在白皮書中，ICCRA住房租賃產業研究院首次提出“EILT區域分級模型”，對我國住房租賃市場的需求錨定區域進行篩選。

    白皮書指出，我國住房租賃市場在城市間以及城市內部的不同區域之間存在著顯著差異。這些差異主要源于租住需求程度的高低以及資產運營的優劣，二者之間呈現極強的正相關性。依據區域的經濟因素（Economy）、產業因素（Industry）、生活配套（LivingFacilities）以及交通通達性（Transportation），白皮書劃分出5級，以幫助勾勒、理解不同區域的租住市場特點和潛在機會，為相關利益方提供決策參考。

    白皮書顯示，在我國17個租賃熱點城市中需求錨定區域占比平均值為38.8%。近半數（8個城市）熱點城市的需求錨定區域占比超過了平均值，表明租住需求顯著集中。以需求錨定區域為考察坐標，住房租賃企業可以更有針對性地投入資源，打造更貼合市場需求的租賃產品。如1級至3級區域是行業投資方、開發商進入擇址的首選區域，現狀即具備豐富的租住客源。4級至5級區域為潛在擇址區域，即目前區域內的租住需求尚不充沛，有待產業的完善或者交通設施的完善。白皮書還針對不同區域的特色，提出了對應的需求牽引對策。

    構建可量化指標體系實現行業高質量發展

    新時期的保障性租賃住房籌建工作，不是“大拆大建”，作為保障性住房體系的構成部分，其與過去的公租房有著本質差異。事實上，從各地納保情況來看，當前大部分保障性租賃住房無論是地段、品質還是租期穩定性、管理科學性都處于較高水平，是與當代新市民、青年人消費習慣相匹配的產品。籌建保障性租賃住房的題中之意，恰恰是推進住房租賃行業高質量發展，增進人民福祉，提升居民幸福感、獲得感。

    ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然稱，由于我國住房租賃行業還處在發展初期，缺乏完善的指標監測體系，租賃住房的運營優化常常難以有的放矢。因此，白皮書首次將全生命周期資產管理的概念引入住房租賃行業，初步搭建了該領域的資產管理監測指標體系：一是底層資產識別，即前述EILT區域分級模型；二是與資產效率相關指標，如各房型面積指標等；三是利潤相關指標，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、經營毛利率（GOP）、總人力成本占比、能源費占比、市場營銷費占比、續約率等。

    以資產效率指標為例，ICCRA住房租賃產業研究院基于多年市場數據積累發現，我國住房租賃市場的主要產品類型（高端公寓、青年公寓、租賃式社區及宿舍型公寓）的房間面積均呈下降趨勢，這與行業開始意識到總建造成本及后期折舊攤銷成本密不可分。與此同時，行業中開始涌現一批關注戶內設計，通過優化產品、收納體系來提高空間利用效率的新品牌。

    從建筑面積的“大手大腳”到空間利用的“精打細算”，節省空間成本但并不犧牲住戶體驗，同時還可降低租金。以資產效率為尺，還僅僅是住房租賃行業向高質量發展轉型的一個樣例。

    趙然表示，持有運營業態與開發銷售業態的底層邏輯截然不同，更加強調通過持續租金收入和長期價值增長來獲取收益。因此，行業的高質量發展都需要落到一個個指標上來，“細摳每一個指標，把運營做到極致，才能做到微利可持續，才是住房租賃行業完成高質量發展轉型的必由之徑。”

（編輯 田冬）