房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn) 發(fā)展新模式加快構(gòu)建中

    本報(bào)記者 張薌逸

    保交房、去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)……2024年上半年，在持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房新期待的背景下，從中央到地方，房地產(chǎn)相關(guān)政策不斷出臺(tái)，政策力度持續(xù)加大，瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側(cè)，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    展望下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策趨勢(shì)與市場(chǎng)走勢(shì)，受訪專家普遍認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)供需兩端的支持政策還將進(jìn)一步加力，在政策利好帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式有望加快構(gòu)建。

    積極信號(hào)不斷釋放

    與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的積極信號(hào)不斷釋放。今年《政府工作報(bào)告》明確“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”；4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益”，并首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；6月7日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出“著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”……

    與此同時(shí)，有關(guān)部門通過推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例與取消房貸利率下限、支持收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房等多種手段，從保交房、釋放購(gòu)房需求、去庫(kù)存等多個(gè)著力點(diǎn)綜合施策，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    在地方層面，各地因城施策，在需求端放松限購(gòu)、跟進(jìn)房貸相關(guān)政策、優(yōu)化公積金貸款政策，拉動(dòng)購(gòu)房需求；在供給端用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、積極探索住房“以舊換新”和保障性住房“以購(gòu)代建”，發(fā)力保交房與去庫(kù)存。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國(guó)各地共出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超360條。

    “從上半年來看，政策效果已經(jīng)在多個(gè)城市得到體現(xiàn)，不少城市二手房成交量提升。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這為下半年市場(chǎng)復(fù)蘇打下了良好基礎(chǔ)。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1月份至5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極的變化。從單月表現(xiàn)來看，5月份商品房銷售面積為7390萬平方米，同比下降20.7%，降幅較4月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)邊際改善跡象。

    “在房企融資政策持續(xù)優(yōu)化、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)推進(jìn)等因素帶動(dòng)下，1月份至5月份房企到位資金降幅有所收窄。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1月份至5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為4.3萬億元，同比下降24.3%，降幅較1月份至4月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

    持續(xù)做好重點(diǎn)工作

    6月17日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華表示，政策效應(yīng)釋放還需要一定時(shí)間，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過程中。1月份至5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，房屋新開工面積下降24.2%，新建商品房銷售面積下降20.3%，銷售額下降27.9%。

    目前，部分城市仍面臨著一定的庫(kù)存去化壓力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月末，三四線代表城市出清周期達(dá)30.7個(gè)月。

    展望下半年，圍繞去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)，各方如何進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？

    6月25日召開的中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2024年第二季度例會(huì)指出，“著力推動(dòng)已出臺(tái)金融政策措施落地見效，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加大對(duì)‘市場(chǎng)+保障’的住房供應(yīng)體系的金融支持力度，推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

    “下半年房地產(chǎn)供需兩端的支持政策都將進(jìn)一步發(fā)力。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，供給方面，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)保交房有重要意義，同時(shí)還能有效防控優(yōu)質(zhì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，或?qū)⒃谙掳肽赀M(jìn)一步全面推進(jìn)；在需求端，重點(diǎn)城市放松限購(gòu)，加大公積金購(gòu)房支持力度，推進(jìn)住房“以舊換新”，以及適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等措施，都有助于拉動(dòng)需求，推動(dòng)樓市回穩(wěn)。

    在去庫(kù)存方面，除了通過市場(chǎng)銷售這一渠道外，受訪專家普遍認(rèn)為，各地收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房的“以購(gòu)代建”模式也有助于消化房地產(chǎn)庫(kù)存，該模式將在下半年持續(xù)推進(jìn)。

    王青認(rèn)為，下半年，除了各地會(huì)盡快建立專項(xiàng)工作機(jī)制、啟動(dòng)收購(gòu)存量商品住房外，中國(guó)人民銀行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款有可能增加額度、降低利率，中央和各級(jí)財(cái)政也可能通過提供貼息和擔(dān)保等，加大支持力度。

    張波表示，預(yù)計(jì)下半年各地收購(gòu)存量商品住房動(dòng)作將不斷加快，資金層面或?qū)⒊尸F(xiàn)一定壓力。有針對(duì)性地提供專項(xiàng)貸款等措施，能為相關(guān)領(lǐng)域提供資金支持。

    “消化存量房產(chǎn)已成為短期房地產(chǎn)政策的重心之一，地方按照‘以需定購(gòu)’原則，聯(lián)動(dòng)保障房供給，收儲(chǔ)已建未售新房的節(jié)奏或加快。”曹晶晶表示，另外，收回閑置存量土地、盤活存量土地的配套政策也將加速落地。

    加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

    不斷釋放的政策利好帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的積極信號(hào)。

    曹晶晶判斷，下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，而目前保障性住房“以購(gòu)代建”、住房“以舊換新”等模式才剛剛開始，未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實(shí)，預(yù)計(jì)將對(duì)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)起到積極作用，將有利于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生新變化的當(dāng)下，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的“治本之策”。6月7日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，改革相關(guān)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    未來，如何適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

    “構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心是‘市場(chǎng)+保障’兩條腿走路。”王青表示，市場(chǎng)方面，要堅(jiān)決防范房?jī)r(jià)大起大落，提升商品房供給質(zhì)量，弱化房地產(chǎn)的金融屬性，要長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，并將其從制度上落到實(shí)處；保障方面，未來各地政府要提供較大規(guī)模、多種形式的保障房，滿足“新市民”等人群的基本居住需求。

    張波認(rèn)為，從政策層面來看，為了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，供應(yīng)側(cè)要在堅(jiān)持“以人定房，以房定地”原則的基礎(chǔ)上，加速構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”住房體系；需求側(cè)需更大程度降低購(gòu)房門檻，助力置換人群打通堵點(diǎn)，并優(yōu)化土地側(cè)的供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)劃設(shè)計(jì)，以更好精準(zhǔn)匹配相關(guān)人群的購(gòu)房需求。