本報兩會報道組 李喬宇

    “情況仍未得到好轉(zhuǎn)，甚至有所惡化。”談及近年來房地產(chǎn)市場壟斷的情況，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全在接受《證券日報》記者專訪時坦言。

    今年兩會期間，莫天全再一次帶來了關(guān)于“房住不炒”“保障剛需”等民生問題的提案，呼吁組建國家住房市場監(jiān)管機構(gòu)預(yù)防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機構(gòu)高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。

    這并非莫天全首次談及房地產(chǎn)市場集中度問題，在2020年兩會期間，莫天全同樣呼吁建立國家住房市場監(jiān)管機構(gòu)，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，避免中介機構(gòu)形成壟斷格局。

    “住宅商品并不僅僅具有商品屬性，還具有社會屬性以及公共產(chǎn)品屬性。”莫天全告訴記者，“如果單一經(jīng)紀(jì)公司在住房市場的市占率超過30%，理論上這家企業(yè)是可以左右市場價格的走向，對房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展以及社會公平發(fā)展的屬性產(chǎn)生不利影響。”

    值得注意的是，據(jù)莫天全提供的數(shù)據(jù)顯示，部分一、二線城市中，排名第一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市占率已超過60%。

    有樓盤中介費高達10% 呼吁抑制房地產(chǎn)市場壟斷

    據(jù)2019年至2020年期間月交易數(shù)據(jù)顯示，北京排名第一的經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率近50%，成都排名第一的經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率超過60%；如果計算單個城市前4家經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率之和，19個城市中有7個城市的市場占有率超過50%，其中太原超過80%、北京超過78%、成都超過71%、深圳超過62%。

    “越是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀(jì)公司手中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場壟斷性越高，買方和賣方的議價能力也越弱。”莫天全指出。

    市場集中度的居高不下也推高了中介費用。莫天全表示，近3年以來，經(jīng)紀(jì)公司大規(guī)模進入新房市場，改變了傭金1%左右的傳統(tǒng)新房市場代理模式。他援引數(shù)據(jù)指出，新房市場一、二手聯(lián)動的“新銷售模式”，在一定程度上“綁架”了開發(fā)商和購房者，部分新房市場的中介費高達5%至10%，少數(shù)樓盤的中介費甚至出現(xiàn)極不正常的10%以上的中介費，扭曲了新房市場的正常運行。

    “本來相對透明、標(biāo)準(zhǔn)的新房市場，中介費用卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房市場，是不符合邏輯的現(xiàn)象。”莫天全告訴《證券日報》記者，特別是新房、二手房市場中介行業(yè)集中度的不斷提升，加劇了新房市場和二手房市場交易模式和交易費用的扭曲，最終受損失的是購房者。

    莫天全呼吁，組建國家住房市場監(jiān)管機構(gòu)，抑制房地產(chǎn)市場壟斷出現(xiàn)，加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。此外，建立科學(xué)合理的國家住房市場監(jiān)管制度，定期監(jiān)測全國各城市房地產(chǎn)市場，制定房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷認(rèn)定制度，為消除行業(yè)壟斷提供數(shù)據(jù)支撐。

    “單一經(jīng)紀(jì)公司的市場占有率在30%以下的水平會是比較合理的。”莫天全指出。

    需加強長租公寓監(jiān)管 房產(chǎn)稅遲早要出臺

    值得一提的是，今年政府工作報告再度明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，還首次提到“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。此前，長租公寓企業(yè)“暴雷”問題屢次出現(xiàn)，部分知名平臺亦現(xiàn)身“暴雷”名單之中。

    在莫天全看來，“暴雷”的原因在于這些長租公寓平臺本身商業(yè)模式出現(xiàn)問題。莫天全在接受《證券日報》記者專訪時表示，“目前來看，部分平臺用資本的力量來推動一些不正常的商業(yè)模式，包括高價進貨低價出貨、利用金融手段加重消費者負(fù)擔(dān)、形成壟斷等等。”

    莫天全指出，長租公寓是房地產(chǎn)市場中的重要組成部分，如果加強對于長租公寓的監(jiān)管，維護市場秩序，那么長租公寓對于房住不炒、改善剛需等都能夠起到推動作用的。莫天全認(rèn)為，目前長租公寓正在迎來一個愈加利好的政策環(huán)境，國家正在通過增加土地供應(yīng)用于保障租賃住房需求。

    與2020年一樣，房產(chǎn)稅再次“缺席”政府工作報告。

    “房產(chǎn)稅是遲早要出臺的。”莫天全告訴《證券日報》記者。與往年相似，今年莫天全再度強調(diào)應(yīng)謹(jǐn)慎把握開征房產(chǎn)稅的時間節(jié)點。“我覺得需要注意出臺的時間節(jié)點，目前我國經(jīng)濟仍然受到疫情影響，因此房產(chǎn)稅立法工作應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，考慮各方面因素，什么時候出臺，必須拿捏好時間，要等到經(jīng)濟向好，到時再出臺。”

    房價走勢趨于平緩“南熱北冷”態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)

    新年以來，多地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，在莫天全看來，這種趨勢今年或?qū)⒊掷m(xù)。“房地產(chǎn)市場調(diào)控在今年將成為一個持續(xù)的話題。”莫天全表示，“從房地產(chǎn)市場層面來看，無論是‘三道紅線’還是‘兩道紅線’都是為了避免房價大起大落，保持房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的發(fā)展。”

    基于此，莫天全認(rèn)為今年房價整體趨于穩(wěn)定，不會有房價大起大伏的現(xiàn)象出現(xiàn)，其中一、二線城市的購房仍然較為旺盛。房價“南熱北冷”的情況在短期內(nèi)將成為常態(tài)，北方市場在十年內(nèi)都會承受較大壓力，南方市場相比之下將更加活躍。

    與此同時，莫天全同時提醒，房價“鶴崗化”的趨勢仍然存在，還會有非常多的“鶴崗”出現(xiàn)，部分三、四線城市如果供給量較大，而吸引力不足，就很有可能出現(xiàn)房產(chǎn)供需不平衡的情況。

    值得一提的是，從去年下半年開始，我國土地成交面積漲幅較大。在莫天全看來，這意味著房地產(chǎn)市場仍有很旺盛的需求，開發(fā)商愿意去積極儲備土地；此外，這意味著國家鼓勵住房市場的大力發(fā)展；同時，增加土地供應(yīng)也能夠緩解市場壓力，保障行業(yè)健康發(fā)展。

    “房地產(chǎn)行業(yè)一直是我們國家最好的行業(yè)之一，在未來5至10年仍會如此。”莫天全告訴《證券日報》記者，“因此調(diào)控可能暫時會讓房企感受到一些壓力，但放眼長遠(yuǎn)，為了這個市場的健康長期發(fā)展，這應(yīng)該是一件好事。”

（編輯 上官夢露）