本報兩會報道組 王麗新 陳瀟

    防范化解房企風險、優(yōu)化房地產政策、改善行業(yè)資產負債表……這是過去一年房企、地產從業(yè)者以及購房者十分關注的話題。那么，關于房地產市場，今年全國兩會釋放了哪些新信號？

    今年政府工作報告中，涉及房地產市場的內容有三方面值得關注。一是標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩(wěn)定；二是加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求；三是適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。

    在業(yè)內看來，這意味著今年房地產行業(yè)將不僅僅聚焦于化解風險，同時要完善“保障+市場”住房供應體系，供需兩端同時發(fā)力，滿足多樣化居住需求。

    至于房地產行業(yè)如何向新發(fā)展模式轉變？全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波在接受《證券日報》記者采訪時表示，以“三大工程”為實施重點，滿足新市民、新青年的更好居住品質需求，以此為出發(fā)點去構建房地產發(fā)展新模式。未來，房地產開發(fā)將從“舊三高”模式向更關注城市低碳化發(fā)展、提供與居住需求升級相匹配的產品與服務品質的升維模式轉變。

    首提多樣化改善性住房需求

    隨著城市化率不斷提升，中國居民對住房的需求已經從“居者有其屋”轉向“居者優(yōu)其屋”階段。近年來，改善人們的居住條件、環(huán)境成為政策的主攻方向。

    今年的政府工作報告提出，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。這其中，以“多樣化”作為“改善性住房需求”的修飾語尚屬首次，亦是重要信號。

    “當前改善性住房需求是市場的主力，居民對住房品質的要求逐步提升，滿足多樣化需求契合市場發(fā)展形勢。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，這意味著對改善性住房需求的理解上升到新高度，各地或將逐漸從挖掘多元化改善性住房需求的角度去優(yōu)化政策。屆時，首次改善、二次改善，住房品質改善以及區(qū)位改善等各類改善客群，均有望獲得政策支持，釋放市場新增需求空間。

    在這一點上，全國政協(xié)委員、北京國家會計學院教授秦榮生亦有共識。他表示，當下房地產市場已基本解決“有沒有”的問題，現(xiàn)在需要重點解決“好不好”的問題。因此，他建議，鼓勵在需求旺盛的核心區(qū)和近郊區(qū)提高住房品質，以優(yōu)質產品滿足中高端改善性住房需求。

    “現(xiàn)在各地換房需求的定位和出發(fā)點不同，換購大一點的房子，地段好一點，以舊換新等類似多樣化需求都有其合理性，精準研判當地住房需求，預計將成為今年各地購房政策進一步調整和優(yōu)化的重點內容。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示。

    事實上，已有地方先行一步。今年年初，多個一線城市相繼出臺具有針對性的房地產優(yōu)化政策，如廣州放開120平方米以上戶型限購，上海放開外環(huán)外單身限購等，可謂精準釋放購房需求。

    從重點城市熱點區(qū)域成交數據來看，春節(jié)假期后部分區(qū)域市場正逐步復蘇。在業(yè)內看來，政策端持續(xù)釋放積極信號，如房貸利率大幅度下調、發(fā)放購房補貼、優(yōu)化公積金貸款政策、城市房地產融資協(xié)調機制穩(wěn)步落地等，這都將為“促消費”提供強有力的支撐。

    “當前政策環(huán)境趨于寬松，居民購房成本較以往更低，有利于提高購房效率。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，接下來，各地仍需重視化解交付風險，保證期房項目的如期交付，注重供應有品質的商品房，供需兩端齊發(fā)力，共同提振市場信心。

    “展望今年的政策優(yōu)化方向，大概率會針對細分需求取消或放寬一線城市限購。比如，針對以舊換新，過去大多數都是三四線城市出臺相關政策，從今年開始，這類政策在一二線城市也有可能落地。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示。

    頗為值得關注的是，在當下房地產需求轉換之際，市場其實蘊藏著新發(fā)展機遇。但房地產下半場，開發(fā)商也要清醒認識到，產品力在企業(yè)核心競爭力中的權重正越來越高。

    對此，姚勁波表示，未來，商品房回歸商品屬性，產品力將有更多提升。無論是民營房企還是央企國企，商品房的建設必須要走出原先標準化產品套路。比如，摒棄幾套戶型、幾個小區(qū)樣式全國復制的打法，從購房者精準需求出發(fā)，與城市發(fā)展同步。如果不能打造更為優(yōu)質、更能契合需求的產品，未來將很難在市場上有好的表現(xiàn)。

    化解房地產風險

    當前，釋放購買力的重要砝碼之一，是防范化解房地產風險，進一步穩(wěn)預期、提信心。

    仔細研讀今年的政府工作報告不難看到，在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領域風險”部分，“堅持以高質量發(fā)展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發(fā)展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩(wěn)定”被擺在了重要位置。

    在多位業(yè)內人士看來，這意味著當前化解地產領域風險已得到充分重視。特別是關于“標本兼治化解房地產風險”和“對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”的提法，更是彰顯安全和發(fā)展兩手抓的信心和力度。

    “明確化解風險要做到‘標本兼治’，這是2024年房地產工作的重中之重。”關榮雪向《證券日報》記者表示，這是系統(tǒng)工程，牽一發(fā)動全身，需采取更加全面且有效的手段，有序推進行業(yè)風險出清。

    當下，房地產領域的風險主要集中在房企債務化解、項目保交付等方面，加快企業(yè)自救、房企債務重組、收并購、破產重整等均是化解風險的重要策略。就化債進程而言，部分房企已在債務重組之路上邁出關鍵一步。

    截至目前，融創(chuàng)中國、富力地產等房企基本完成境內外債券重組或展期；龍光集團、花樣年、碧桂園等房企基本完成境內債券展期。在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，2024年會有更多出險企業(yè)債務重組取得明顯進展，加快風險出清進程。在這一過程中，支持合理融資是防范風險蔓延的重要抓手。

    “當前企業(yè)資金壓力較大，仍需加大流動性支持力度。”陳文靜向《證券日報》記者表示，今年以來，城市房地產融資協(xié)調機制加快建立，入庫融資“白名單”項目約達6000個，對市場產生一定積極影響，未來相關政策若能繼續(xù)細化落實，政策效果有望進一步顯現(xiàn)。

    據悉，按照協(xié)調機制“應建盡建”原則，今年3月15日前，地級及以上城市既要高質量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調解決項目的難點問題。

    “后續(xù)批次‘白名單’項目有望繼續(xù)擴圍，部分民企的資金流動性將得到改善。與此同時，隨著資金逐漸落位，項目建設將加速推進，對市場的正向影響有望進一步顯現(xiàn)。”陳文靜表示，未來對企業(yè)端資金支持力度將進一步增強，比如金融機構盡職免責細則有望逐漸落地，盤活更多開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目。

    新發(fā)展模式內涵逐步清晰

    隨著行業(yè)風險逐步出清，以高負債模式驅動發(fā)展的傳統(tǒng)經營模式亦將遠去，新發(fā)展模式將在不斷探索中得到逐步深化，支撐房地產行業(yè)健康平穩(wěn)前行。

    事實上，自2021年中央經濟工作會議首次提出房地產業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”以來，構建新發(fā)展模式已成房地產下半場發(fā)展的關鍵詞。今年的政府工作報告中再次提出，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。

    “從最初的‘探索’到推動新舊模式‘平穩(wěn)過渡’，再到‘加快構建’，表明當前房地產發(fā)展新模式的內涵已經逐漸清晰。”陳文靜表示，從行業(yè)長期發(fā)展角度來看，完善土地、預售等制度是加快構建房地產發(fā)展新模式的重要抓手。

    于實操層面，城中村改造、保障性住房以及“平急兩用”的配套措施這“三大工程”的推進，被業(yè)內視為是構建房地產發(fā)展新模式的破題關鍵。

    “從‘三大工程’的落腳點來看，加快推進保障性住房建設，將有效解決外來人口、新青年等群體住房難、住房貴等問題；推進‘平急兩用’公共基礎設施建設，將解決居民對居住安全、便利等住房配套設施的需求；城中村改造是改善民生及城市面貌等的重要一步。”關榮雪認為，“三大工程”建設可為市場穩(wěn)增長提供新動力。

    事實上，今年以來，多地已加速推動房地產行業(yè)轉型發(fā)展。以廣州為例，2024年計劃推進城市更新項目494個，完成固定資產投資1800億元，籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套。

    對此，姚勁波認為，“三大工程”中，保障房和城市村改造都和完善“保障+市場”住房供應體系息息相關，無疑是房地產新模式有序落地的重要載體。

    但在嚴躍進看來，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，是房地產行業(yè)探索新發(fā)展模式的關鍵，需要在這一框架下去突破，這也與滿足多樣化住房需求遙相呼應。他表示：“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢會帶來很多新變化和新需求，比如最近兩年從人口城鎮(zhèn)化趨勢開始演變?yōu)榻逃擎?zhèn)化，房地產發(fā)展新模式就需要考慮導入教育產業(yè)等內容。”

    新需求驅動之下，房企需抓住機會，加快向新發(fā)展模式轉型步伐。對此，劉水還向記者表示，房企需盡快改變經營邏輯，由過去以重資產開發(fā)建造為主的單一價值創(chuàng)造，轉向以開發(fā)、運營、服務多元化價值創(chuàng)造為主。

    “總體來看，需在三方面發(fā)力。”劉水表示，一是房企業(yè)務模式要從“高負債、高杠桿、高周轉”向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務一體化轉型；二是盈利模式從增量開發(fā)盈利向開發(fā)、存量更新、輕資產業(yè)務綜合盈利模式轉型；三是目標從追求規(guī)模快速擴張向品牌品質提升轉型。

    正如中金公司在一份研報中表示，新發(fā)展模式蘊含著未來房企發(fā)展的五個新方向：一是新建商品住宅逐漸轉向重點服務于改善性需求；二是保障性和市場化租賃住房將成為發(fā)展藍海；三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來更多機遇；四是存量房經營和交易活動的體量逐步擴大；五是房地產金融服務業(yè)務更加規(guī)范化發(fā)展。

    萬變不離其宗。當前我國房地產行業(yè)雖正處于轉型調整期，但作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產長期向好的基本面并未改變，走上新發(fā)展模式，未來可期。