證券時報記者 吳家明

    近幾年，城市更新已經(jīng)挑起深圳樓市供應(yīng)的大梁，其中不乏包含眾多小產(chǎn)權(quán)房的城中村更新項目。

    在深圳高房價的背景下，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量且價格較低的小產(chǎn)權(quán)房，在這其中，“回遷指標房”這種投資標的也越來越多，利益鏈逐漸浮出水面。

    號稱比小產(chǎn)權(quán)房“安全”

    眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。雖然深圳早在2004年就實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換，但深圳卻是全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

    “我們做的跟一般小產(chǎn)權(quán)房不一樣。”陳樂在深圳平湖和幾個朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介公司有些不一樣：專門做城中村回遷指標房的買賣。

    在他看來，現(xiàn)在市場上的小產(chǎn)權(quán)房價格雖低，但風險也高，而且一些看起來“高大上”的小產(chǎn)權(quán)房還沒有拆遷的可能性。他們公司經(jīng)營的城中村回遷房也是指那些城中村里無產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房，但卻已經(jīng)有開發(fā)商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動產(chǎn)權(quán)證。

    “這么跟你說吧，我跟你推薦的這些城中村房源，都是已經(jīng)有開發(fā)商進駐并開始征集意愿，還有處于正式簽約開始收房的階段，現(xiàn)在買這些房其實買的是回遷權(quán)（期房），買下來跟村委確權(quán)，然后就跟開發(fā)商簽約，還可以拿搬遷階段的租金，而且這種回遷指標房可遇不可求。”陳樂說道。在他看來，除了價格的優(yōu)勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優(yōu)勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發(fā)商簽定拆遷補償協(xié)議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。

    “翻幾倍”的誘惑

    記者發(fā)現(xiàn)，“平湖回遷房”、“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價回遷房公開在一些網(wǎng)站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。

    “央企開發(fā)商，深圳寶荷站地鐵口物業(yè)2.8萬一平紅本回遷房。不需要深戶，不需要5年社保，不占名額！3年交房一手開賣4.6萬到5萬一平！隔壁樓盤二手房已經(jīng)4.5萬一平，貨量有限。”閑魚上的回遷房買賣廣告很是吸引人。

    看著這些讓人心動的廣告詞，問詢的人也不在少數(shù)。有房產(chǎn)中介跟記者推銷時，“描繪”出這么一個時間表：綠海城回遷房投資回報，現(xiàn)在買的價格是每平方米19000元，簽協(xié)議就能達到每平方米25000元，2021年開始拆遷，2022年打地基，2023年交樓，那個時候就能賣到每平方米60000元。

    陳樂用來游說客戶的房源，看起來門檻更低，似乎更有吸引力：龍崗沙背壢回遷指標房，100萬出頭買70年拆遷紅本期房，單價每平方米1.3萬元起，賠償比例基本上是1：1.3，目前龍崗區(qū)域單價最低的回遷房指標房，項目距3號延線梨園站約1.6公里，距16號線龍東村站1.2公里。“龍崗中心城的恒大城市之光，也是一個舊改而來的項目，未拆除重建之前那里的回遷房指標也就是每平方米七八千元左右，現(xiàn)在小區(qū)附近的二手房也要每平方米4萬多元，現(xiàn)在羅湖二線插花地棚改項目也有人拿回遷房指標出來賣，不過項目已經(jīng)在建，所以現(xiàn)在要每平方米5萬多元。地段好的就更不用說，現(xiàn)在白石洲的回遷指標房都要每平方米7萬元，但看現(xiàn)在南山的高房價，白石洲要是真的建好了肯定可以賣出超高價。”

    有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發(fā)商簽下《房屋拆遷補償安置協(xié)議》并蓋完公章，就表明確權(quán)已經(jīng)完成。記者也向一家房企咨詢，基本上只要村里認定，開發(fā)商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發(fā)商的舊改進度上。

    合一城市更新集團提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。由于各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。有房企城市更新部的工作人員告訴記者，即使在正常情況下，一個城市更新項目的轉(zhuǎn)化周期就需要大概五年時間。其實，深圳大多數(shù)城市更新項目實質(zhì)上進展并沒有預(yù)期的順利。

    關(guān)于“如果拆遷補償協(xié)議未簽署，原村民就反悔了，怎么辦？會不會存在一房二賣的風險？”對于這些問題，陳樂的回答顯得模棱兩可，“要是真的出現(xiàn)反悔情況，那就只能按照合同里面提到的違約責任執(zhí)行，但我還沒遇到過這樣的情況。”

    盡管周期漫長，但由于房源稀缺，需要花力氣尋找，中介這門生意的規(guī)模還是越做越大。“3%傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標準。”3%傭金，就是陳樂所能獲取的報酬。

    信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產(chǎn)權(quán)房交易，在與開發(fā)商直接簽約后，除非中途開發(fā)商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產(chǎn)權(quán)房來說風險較小。不過，深圳小產(chǎn)權(quán)房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權(quán)人的查封執(zhí)行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發(fā)生，由于多數(shù)出售時并無任何權(quán)屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬于賣方違約高發(fā)領(lǐng)域，建議大家慎重對待。