證券時報記者 吳琦

    公募REITs真的火了！

    開年以來，基金市場整體表現不佳，投資者情緒有些低落。不過，公募REITs的表現則令投資者振奮。截至2月9日，11只基礎設施公募REITs產品開年以來全部實現正收益，平均漲幅15.83%，其中有2只產品漲幅超過30%，因基金二級市場價格漲幅過高，2家基金公司緊急宣布2月9日停牌一天。

    公募REITs表現驚艷

    2022年以來，基金市場整體表現不佳，年內回報中位數為-2.7%。不過，基礎設施公募REITs二級市場表現良好，REITs即不動產投資信托基金，目前國內公募基礎設施公募REITs產品合計有11只。

    Wind數據顯示，截至2月9日，11只基礎設施公募REITs產品開年以來全部實現正收益，平均漲幅15.83%，其中10只REIT收盤價均在本周創歷史最高紀錄。富國首創水務REIT和紅土鹽田港REIT2只產品年內漲幅均超過30%。

    上海國家會計學院周贇博士指出，REITs二級市場開年以來行情火爆的背景是1月份A股走勢相對偏弱，市場避險情緒增強，市場預期央行會繼續降息或降準，支撐了REITs的估值上升，此外資管新規實施后，投資者對基礎設施公募REITs的需求也在持續增加。

    REITs以獲取基礎設施項目收費等穩定現金流為主要目的，隨著交易價格的大幅上漲，凈現金流分派率將顯著下降。近期二級市場REIT價格漲幅明顯過高，富國首創水務REIT和紅土鹽田港REIT于2月9日發布停復牌及交易風險提示公告，并稱為了保護基金份額持有人的利益，宣布2月9日臨時停牌一天。

    拉長周期看，富國首創水務REIT上市以來上漲94.36%，接近翻倍，紅土鹽田港REIT上市以來上漲74.36%，表現最差的上市不足2個月的華夏越秀高速REIT，上市以來也有9.49%的漲幅表現。

    REITs市場產品價格上漲帶來的高額回報吸引大量投資者涌入。Wind數據顯示，近期11只基礎設施公募REITs全天成交額最高超過5億元，其中建信中關村REIT成交額最高，一度達到0.88億元，活躍度超過ETF市場八成產品，成交額最少的浙商滬杭甬REIT全日成交額也超過了0.2億元。

    建信基金表示，受益于近期公募REITs行業利好政策、大基建板塊持續走強等因素影響，公募REITs年內二級市場價格出現普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現。

    REITs發展空間很大

    中國基礎設施公募REITs未來發展大有空間。建信基金表示，我國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別的賽道。REITs起源于20世紀60年代的美國，中信建投證券研究數據顯示，截至2020年年末，全球共有43個國家或地區出臺了REITs制度，全球基礎設施公募REITs市場的總市值已超過2萬億美元。

    國內基礎設施公募REITs最新規模并不大。數據顯示，截至2月9日，國內基礎設施公募REITs市場規模合計達492.09億元，在全球市場占比不足1%。實際上，REITs很早就引起國內金融監管部門及金融機構的關注，也有類REITs產品的嘗試，由于各種原因，基礎設施公募REITs只是在近年才開啟發行上市。

    2021年5月底，國內首批基礎設施公募REITs開啟發行，9只產品均實現“一日售罄”，不得不啟動比例配售，最后9只基礎設施公募REITs募集總規模達到314.03億元。2021年11月，第二批REITs發行募集更加火爆，認購踴躍程度超首批，投資者配置熱情明顯提升。12月14日，華夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上漲22.76%；12月17日，建信中關村REIT上市首日即收獲30%漲停。

    投資者對REITs市場的青睞離不開REIT產品的穩定收益。中信建投證券通過對美國全口徑REITs進行分析，得出結論即REITs在高通脹及溫和通脹時期均表現出較好的抗通脹性，所有時期表現均強于標普500指數，從分紅收益率角度看，美國REITs分紅收益總體也優于標普500股息率及債市收益率。建信基金指出，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現為每年穩定的高比例分紅、股性體現為場內價格的變動。根據基金公司公告，平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT、浙商滬杭甬REIT等6只產品均已啟動了成立以來的首次分紅。

    國家發改委近期表示，截至2021年年底，中國基礎設施公募REITs涵蓋產業園區、高速公路、污水處理、倉儲物流、垃圾焚燒發電等重點領域，共發售基金364億元，其中用于新增投資的凈回收資金約160億元，可帶動新項目總投資超過1900億元，對盤活存量資產、形成投資良性循環產生了良好示范效應，目前全國正在實質性推進基礎設施REITs發行準備工作的項目接近百個。

    公募高度重視REITs

    建信基金表示，對我國公募REITs市場的健康蓬勃發展滿懷期待，除了建信中關村REIT外，還將持續推進公募REITs業務，一方面積極儲備建信中關村REIT的優質可擴募資產，另一方面也正在協助多家企業開展公募REITs的申報工作，包括風電新能源、保障性租賃住房、高速公路等行業，穩步推進公募REITs業務發展。

    華安基金表示，公司高度重視公募REITs業務，并積極推動與其他業務伙伴的合作，同時開展了后續儲備項目的推進及盡調。隨著行業發展和配套政策完善，底層投資資產范圍有望進一步拓展，空間進一步打開。

    在我國基礎資產存量豐富、高收益資產逐漸稀缺的背景下，國內基礎設施公募REITs可豐富投資者的配置選擇。與此同時，投資者也需警惕風險。二級市場REITs交易價格暴漲后，投資者追高買入公募REITs短期可能面臨價格波動風險，此外，投資者還需留意基礎設施項目的運營風險。

    建信基金認為投資者應該警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，避免高溢價買入相關份額而造成投資損失。目前公募REITs二級市場價格受產品端情緒影響，漲幅已經較高，與資產端價值的偏離度較大。同時，在價格回歸基本面“價值”的支撐后，投資者無需過度驚慌，不必受短期交易情緒左右，始終以底層資產的質量、對未來現金流的合理預測作為投資公募REITs價值判讀的衡量。公募REITs作為一類優質的投資品種，投資者可以長期關注，在適當的時機增加配置比例，堅持價值投資、長線持有。