本報記者 昌校宇

    5月31日，中金基金管理有限公司（以下簡稱“中金基金”）公布中金湖北科投光谷產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金湖北科投光谷REIT”）發售公告顯示，中金湖北科投光谷REIT將于6月5日起發售，募集基金份額共計6億份，認購價格為2.625元/份。若本次發售成功，預計募集資金總額為15.75億元。

    為一探即將上市的中金湖北科投光谷REIT底層資產運營情況、盈利水平、抗風險能力及擴募安排等市場“最關切”話題，《證券日報》記者于近日采訪了中金湖北科投光谷REIT擬任基金經理周嘉辰。

    “我國產業園區行業歷經數十年發展，市場容量逐步積累擴大；同時也亟需擺脫同質化發展帶來的供需錯配、以及傳統投融資模式對開發運營的限制等難題。”周嘉辰解釋稱，當前，我國產業園區行業正處于轉型升級和發展創新階段，優質的產業園區基礎設施資產通過市場化的運營管理，可以獲得穩定的現金流，并具備持續動態提升經營效益的增值潛力，是基礎設施證券投資基金理想的投資標的，中金湖北科投光谷REIT便可助底層資產“循環造血”。

    具體來看，中金湖北科投光谷REIT擬投資的基礎設施資產為湖北省武漢市東湖高新區（又稱“中國•光谷”、簡稱“光谷”）的光谷軟件園和“互聯網+”項目兩處產業園區資產，是響應“數字中國”和發展數字經濟等新興產業的重點項目。該項目主要運營及盈利模式為對外出租和運營管理，收入來源包括租金收入、物業管理費收入以及廣告、停車費及其他收入。均基于市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

    兩處基礎設施資產建筑面積合計約174366.40平方米，可租賃面積167600.06平方米，運營時間均超過5年。對于投資者較關心的出租率是否穩定可持續，周嘉辰介紹，“基礎設施項目歷史運營情況整體穩定，雖然受疫情影響近三年資產出租率存在階段性波動，但整體還是表現出了較強的經營韌性。2023年以來，伴隨疫情防控形勢總體平穩，租賃市場回暖，項目的租賃情況日趨改善，截至2023年3月31日，基礎設施項目整體出租率已恢復至90.72%。”

    截至2022年12月31日，基礎設施項目在執行租約共涉及租戶49家，涉及11個行業，主要集中在信息技術、金融科技、專業服務等行業，其中包括眾多高新技術企業，與園區產業規劃相匹配。同時，基礎設施項目租賃合同以長期限合同為主，期限3年及以上的租賃面積占比達66.50%，期限5年及以上的租賃面積占比達38.24%，具備較強的租戶粘性。

    周嘉辰表示，“總體而言，基礎設施資產市場化運營情況良好，租戶結構合理且租戶粘性較強，現金流收入穩定。此外，光谷長期向好的經濟發展趨勢和子市場有限的土地供給也為標的資產價值增值提供了保障。”

    在各方大力推進公募REITs常態化發行的大背景下，國內REITs市場“首發+擴募”的雙輪驅動格局已逐步形成。針對擴募安排，周嘉辰表示，“截至2022年12月31日，項目原始權益人湖北省科技投資集團有限公司（以下簡稱‘湖北科投’），合并報表范圍內已建成運營及在建的可租賃物業面積超過500萬平方米，以產業研發樓和工業廠房等產業園區類資產為主，均為光谷片區具有重要影響力和持續競爭力的優質物業，為中金湖北科投光谷REIT提供了豐富的可擴募資產。根據前期與湖北科投的溝通，湖北科投擴募意愿較強，項目具有較好的擴募前景。”

    自國內公募REITs試點啟動以來，已有27只產品先后上市，募集資金超過900億元。整體來看，市場表現穩健良好，資產配置價值凸顯。周嘉辰介紹，截至目前，中金基金在管公募REITs累計發行規模超180億元，暫居行業首位。

    關于還有哪些基礎設施有望加入REITs“大家庭”成市場熱議焦點，周嘉辰預計，百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，以及保障基本民生的社區商業項目等消費基礎設施有望加入；同時，根據《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》及公開市場信息，水電氣熱等市政基礎設施、數字中心等新基建、水利基礎設施、文旅基礎設施等資產類型有望實現公募REITs領域的突破；此外，考慮到目前保障性租賃住房在REITs試點中的亮眼表現，與保障性租賃住房類似的市場化長租房有望盡快加入公募REITs的試點范圍。

    根據公開資料顯示，中金基金目前管理與推進的項目類型包括倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路、產業園區等，并積極研究探索新型基礎設施、能源基礎設施、消費基礎設施等領域，所覆蓋的資產分布在京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角、成渝雙城、環渤海經濟區等區域，支持國家深化區域經濟協調發展戰略，助力我國公募REITs行業的創新實踐與高質量發展。

（編輯 上官夢露）