本報記者 昌校宇

    近期，公募REITs二級市場價格波動持續(xù)加大，引發(fā)市場普遍關(guān)心。接受《證券日報》記者采訪的機構(gòu)和專家表示，部分投資者止損離場、部分基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營業(yè)績不及預期、投資者交易趨同等或是今年REITs價格連續(xù)下行的重要因素。不過，REITs二級市場的調(diào)整是價格逐步回歸理性的過程，部分REITs產(chǎn)品已具備長期配置價值。

    部分機構(gòu)止損離場等因素

    導致市場大幅波動

    今年以來，已上市的27只REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中有3只產(chǎn)品跌幅超過20%。

    “REITs上市后，影響其二級市場價格的因素有很多，包括宏觀經(jīng)濟、利率水平、股債市場表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、市場情緒等。”華夏基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，今年以來，由于部分機構(gòu)投資者觸發(fā)止損線，以及市場對負面消息較為敏感等原因帶來REITs市場波動，而項目潛在的投資收益及業(yè)績改善等信息并未被市場充分消化。

    一位不便具名的REITs機構(gòu)投資者在接受《證券日報》記者采訪時認為，兩方面原因造成近期REITs二級市場價格持續(xù)回調(diào)：一方面，部分REITs底層資產(chǎn)2022年及2023年一季度運營情況表現(xiàn)不及預期，經(jīng)營業(yè)績負面信息被過度解讀，在市場下行期間觸發(fā)部分投資者止損線、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴散等。另一方面，目前REITs投資者的結(jié)構(gòu)仍以機構(gòu)投資者為主，缺少增量資金入場，較為趨同的投資行為導致下行的效應被放大。

    此外，流動性有限、投資者認識不足等也是REITs市場波動幅度加大的主因。上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，其一，目前REITs市場體量較小，單只產(chǎn)品規(guī)模和日成交額不大，在流動性受限的情況下，大資金的進出容易導致市場劇烈波動；其二，權(quán)益市場表現(xiàn)欠佳，導致REITs二級市場估值受到一定影響，而估值下調(diào)造成REITs持續(xù)調(diào)整；其三，目前我國REITs市場仍處于初期發(fā)展階段，作為相對復雜的金融產(chǎn)品，投資者對REITs長期投資價值認識不足，尤其在市場出現(xiàn)較大調(diào)整時，配置意愿和風險偏好下降，容易造成過度交易。

    REITs更具分紅吸引力

    原始權(quán)益人等增持護盤

    事實上，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資者更看重產(chǎn)品的分紅。

    孫桂平表示，“REITs整體持有的都是較為優(yōu)質(zhì)的生息資產(chǎn)，按照最近一年累計可供分配金額和當前最新成交價格計算的分派率多在4%以上，產(chǎn)權(quán)類分派率平均為4.68%，特許經(jīng)營類平均為9.09%，相較一季度末已有明顯提升，可以說當前REITs的分派率已具備一定吸引力。”

    “當前市場調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價值顯現(xiàn)，現(xiàn)金分派率及隱含的投資IRR皆達到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定優(yōu)勢。”莫一帆如是說。

    在中金基金相關(guān)負責人看來，REITs具有每年可分配金額按不低于90%比例向投資者進行分配的特性，且投資的底層資產(chǎn)是運營相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，隨著二級市場價格的回調(diào)，REITs的隱含分紅率進一步提升，更具分紅吸引力。同時，REITs作為大類資產(chǎn)配置新選擇，從收益特征來看，產(chǎn)品的長期投資回報主要包括來自在項目運營平穩(wěn)的情況下可以提供的相對穩(wěn)定的分紅收益，較適合長期持有。

    此外，部分原始權(quán)益人、基金管理人等也陸續(xù)加碼REITs市場。近期，華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT陸續(xù)發(fā)布了原始權(quán)益人的增持公告；華夏基金、中信建投基金、華安基金等也發(fā)布相關(guān)增持計劃。業(yè)內(nèi)人士認為，原始權(quán)益人、基金管理人等低位增持護盤行為，彰顯了REITs長期投資價值，提振了市場信心。

    REITs更多體現(xiàn)為配置價值

    長期投資可帶來穩(wěn)定收益

    “經(jīng)過調(diào)整后的REITs長期投資性價比明顯提升，未來REITs整體經(jīng)營業(yè)績有望邊際改善，整體估值也有望趨向合理區(qū)間。”孫桂平認為，REITs更多體現(xiàn)為配置價值，可從更長期角度看待REITs投資。

    博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄對《證券日報》記者表示，拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的基本面情況而波動，市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值。

    在莫一帆看來，REITs適合作為長期的資產(chǎn)配置工具。隨著經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇，加之各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)本身迎來基本面的改善，REITs產(chǎn)品的二級市場價格會向內(nèi)在投資價值有序回歸，為投資者帶來長期穩(wěn)定收益。

    近期，首批獲批的REITs擴募項目已完成擴募發(fā)售，進一步為REITs市場帶來新的源頭活水。中金基金相關(guān)負責人表示，未來，公募REITs的擴容、擴募有助于資本市場持續(xù)納入多元化優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，更好發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺，服務(wù)國家戰(zhàn)略、支持實體經(jīng)濟的作用。

    “隨著REITs產(chǎn)品數(shù)量的持續(xù)增加，不同資產(chǎn)類型和產(chǎn)品之間將出現(xiàn)較明顯分化，REITs市場將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化行情機會。”孫桂平建議，投資者可更多關(guān)注分紅穩(wěn)定、收益率較高的REITs，最近跌幅較大且經(jīng)營業(yè)績較好的REITs，以及最近有望擴募的REITs。