本報記者 田鵬

    見習記者 毛藝融

    11月13日，滬市3只保障性租賃住房公募REITs集體業績說明會在上證路演中心召開。華夏基金北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及中金廈門安居REIT參加了本次業績說明會，就行業發展格局、產品經營業績進行介紹，并與投資者互動交流。

    與會投資者認為，“未來隨著地方保租房平臺以及市場化企業積極推動保租房公募REITs相關工作的開展，預計保租房公募REITs數量和規模將得到進一步增長，推動行業自我造血能力的提升。”

    三單產品均為績優生

    目前，滬市三單保障性租賃住房REITs產品均披露了三季報，整體來看，保租房REITs產品經營業績良好，三單產品均保持了90%以上的出租率。

    華夏華潤有巢REIT三季度實現可供分配金額1435萬元，2023年累計實現可供分配金額4642萬元。具體項目來看，有巢泗涇項目出租率為94.54%，有巢東部經開區項目出租率為91.32%。此外，今年8月華夏基金華潤有巢REIT進行了成立以來首次分紅，實際分配金額達3923萬元。

    華夏北京保障房REIT三季度實現可供分配金額1375萬元，2023年累計實現可供分配金額4127萬元。截至三季度末，項目公司底層資產運營平穩、出租率和收繳率均維持在高位，出租率為97.00%，租金收繳率為97.68%。此外，京保REIT今年分別于4月和10月進行了兩次分紅，累計分配金額達4665萬元。

    中金廈門安居REIT三季度實現可供分配金額1，466萬元，2023年累計實現可供分配金額4355萬元。截至三季度末，資產整體出租率為99.55%，租金回收情況良好，租金收繳率達100%。基礎設施項目2023年9月30日在租租約的平均租金單價小幅上漲至32.75元/平方米/月。三季度報告顯示，中金廈門安居REIT底層基礎設施資產運營情況良好，財務表現超過招募說明書同期預測水平，已于2023年4月和9月完成兩次分紅。

    此外，前述三單產品開展特色運營服務，展現行業風采。華夏華潤有巢REIT在拓客、儲客、續客方面保持高效，表現出較強的市場化經營能力。華夏北京保障房REIT的管理團隊持續賦能，保證底層資產的高效運營。熙悅尚郡項目開展了首次在線選房工作，極大便利了租戶。中金廈門安居REIT的管理團隊積極與地方政府對接，配合政府打造青年發展友好型城區，出租率維持高位。

    談及保租房REITs產品業績穩定的支撐因素，同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，保障性租賃住房在租金價格、運營品質等方面具有優勢，其價格往往是周邊項目市場化價格的95%，且有專門的管家管理，品質方面有很大的競爭優勢。目前各地的保租房項目品質普遍較為優質，屬于稀缺性資源，大都需要排隊。

    產品頗受市場青睞

    今年以來，中央對住房租賃市場發展定位的頂層設計推動了保租房行業相關支持政策的加速出臺，自上而下地堅定了各方的決心與信心，引導企業積極參與市場建設，住房租賃市場逐步進入高質量發展階段。

    業內人士表示，基礎設施REITs為保障性租賃住房資產提供了上市通道和資本金來源，有助于廣泛吸納各類社會資金共同參與保租房建設，擴大區域投資，優化投融資結構。

    “整體而言，滬市保租房板塊三季度運營平穩，大部分底層資產的出租率維持在較高水平，為其穩定的業績表現提供有力支撐。”行業專家表示，保租房REITs項目當期可供分配金額完成率多超過同期預測，前三季度累計完成率均達到全年80%以上，顯現出較強的抗周期屬性。

    投資人表示，三單保障房REITs底層資產均為人口凈流入量大的強一二線城市，且位于各自城市的繁華區域，租金相對低廉，在周邊市場有較強競爭力，經營穩定性較好，具有良好的投資價值。

    中信證券在會上表示，截至11月7日，保租房REITs產品總市值51億元，僅占產權類REITs總市值的15%。保租房REITs經營持續穩定，未來可能穩步擴容，但一段時間內仍然是市場最為稀缺，資產質量最值得信任的品類。

    此外，近期多地發布保障性租賃住房政策，對未來保租房REITs的數量和規模擴容具有重大實際意義。中航基金不動產投資部相關負責人對《證券日報》記者表示，各地籌集建設保障性租賃住房，將為市場供應大量底層資產項目，為保租房REITs提供了更多的投資標的，從而推動其數量的增加和規模的擴容。

（編輯 閆立良）