9月22日，華夏中海商業REIT取得中國證監會準予注冊批復及深圳證券交易所無異議函。作為中國海外發展有限公司（股票代碼：00688.HK，以下簡稱“中海”）旗下商業資產上市平臺，該產品的成功獲批，不僅標志著中海在資產運營管理上的重要突破，也為行業布局消費REITs市場、推動商業地產轉型提供了全新范本。

    核心資產為基：存量改造標桿 經營質效雙優

    作為華夏中海商業REIT的首發資產，佛山映月湖環宇城是中海旗下處于成熟運營階段的標桿自持物業。

    該項目總建筑面積約15.35萬平方米（可出租面積約6.39萬平方米），坐落于粵港澳大灣區廣佛極核——國家級改革平臺“廣佛高質量發展融合試驗區”（映月湖片區）先行區，地處廣佛東西交通大動脈交匯處，區位優勢顯著。周邊3公里常住人口約43萬，是目前區域內重點大型購物中心，兼具交通通達性及市場稀缺性。

    其前身南海怡豐城于2014年5月份開業，2020年3月份中海完成收購后更名為佛山映月湖環宇城。中海收購該項目后進行精準的改造、提升，推動多元化的科學業態組合，分散租戶結構，實現持續提質升級，經營質量與現金流穩定性持續向好。2020年至2024年間，項目營業收入年均復合增長率達24.75%，近三年租金收繳率均保持在99%以上，成為收購盤活存量資產典范。

    專業運營賦能：實力房企+專業機構 打造高效治理體系

    華夏中海商業REIT的發起人中海擁有46年房地產開發與不動產運營管理經驗，具備行業領先的設計、開發、建造、運營、物業服務等全產業鏈整合聯動能力，是卓越的國際不動產開發運營集團。

    中海商業發展（深圳）有限公司（以下簡稱“中海商業發展”），系中海旗下專業的商業資產運營管理平臺，已逐步構建起覆蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店及產業園區的城市運營價值生態圈，擁有行業領先的全業態開發與運營能力。購物中心業務是其核心引擎，由標準產品線“城、薈、坊”和非標產品線“里、巷、集”構成的“3+3產品矩陣”可全方位覆蓋城市、區域、社區，響應不同客群需求，實現多層擴張。截至2025年年中，中海商業發展已在15座高能級核心城市完成消費類項目戰略布局，在營項目超30座，管理規模超400萬平方米（含輕資產）。自2020年以來，管理規模與運營收入的年均復合增長率分別達22.3%和27.1%，勢頭強勁。

    華夏中海商業REIT將依托中海豐富的運營經驗與專業團隊的協同能力，構建兼具專業性和獨立性的“統籌+實施”架構，為資產長期穩健運營提供堅實保障。即由中海商業發展作統籌機構，其子公司中海環宇商業管理（深圳）有限公司（以下簡稱“中海環宇商管”）作實施機構，通過強大的運營體系，從人員、資金、平臺資源全方位賦能項目運營。同時，中海環宇商管承接了原項目核心運營團隊，可以有效保障運營策略的連續性與執行落地效率。基金通過兼具激勵與約束的運管費設置，進一步調動一線團隊積極性，助力項目業績提升。

    值得一提的是，為強化與投資者利益協同，基金原始權益人中海環宇商業發展（深圳）有限公司（以下簡稱“中海環宇商業”）及中海關聯方擬認購不低于20%的基金份額，通過資本綁定增強運營責任意識，確保與投資人利益一致。

    此外，華夏中海商業REIT的計劃管理人中信證券與基金管理人華夏基金均具備專業優勢：中信證券業務橫跨證券、基金、期貨、外匯和大宗商品等多個領域，是國內首家資產規模突破萬億元的證券公司，主要財務指標連續十余年位居行業首位，各項業務均保持市場領先。華夏基金依托以資產配置為核心、全品類覆蓋的投研體系，實現資管規模持續增長，截至2025年二季度末，管理資產規模超3萬億元，穩居國內基金公司前列。同時，華夏基金已建立從Pre-REITs前期項目培育到上市流動性管理的全流程業務鏈條，在管REITs產品單數、規模均居市場前列。

    發展前景可觀：資產儲備充足 具備強勁持續擴張能力

    華夏中海商業REIT的推出，不僅拓展了資產證券化的通道，也契合當前消費REITs的政策鼓勵與行業轉型趨勢，未來成長空間可期。在擴募資源方面，中海旗下購物中心板塊目前持有多處優質商業資產，分布在北京、上海、廣州、南京等一線及新一線城市核心地段，包括北京中海大吉巷、上海真如環宇城MAX、佛山千燈湖環宇城、珠海前山環宇城等項目。這些資產與映月湖環宇城在區位能級和運營模式上協同性強，為REITs后續擴募提供豐富標的，有望形成“首發運營—優化提升—擴募擴容”的可持續發展閉環，進一步做大基金規模并增強收益穩定性。

    從行業意義看，華夏中海商業REIT為房企盤活存量商業資產提供了可復制的“收購-調改-盤活”樣本。通過發行REITs，發起人可回籠資金、降低負債、提升資金周轉效率；基金上市后還將依托市場監督機制倒逼運營持續優化，進一步釋放資產潛在價值。正如中指研究院所言：“此類項目標志著房企輕資產轉型進入深化階段，推動行業從‘重開發持有’轉向‘輕資產運營’，促進商業地產邁向高質量發展。”

    當前，中國消費市場正逐步從規模擴張轉向質量升級。消費REITs以其現金流穩定、貼合消費趨勢的特點，正成為資本市場的熱門配置類別。華夏中海商業REIT的獲批，不僅進一步豐富了消費REITs產品選擇，也為投資者帶來兼具穩健收益與成長前景的重要選項，推動REITs市場向專業化、規模化方向不斷演進。

    （CIS）