本報記者 李正

    近段時間以來，投資者認購公募基礎設施REITs（以下簡稱公募REITs）的熱情持續高漲。12月17日，建信中關村REITs（以下簡稱建信REITs）開盤首日，在集合競價階段就直接封在漲停板（漲幅30%）。

    那么，究竟什么是公募REITs？為何投資者對于公募REITs打新熱情會突然高漲？當前的REITs是否已經出現溢價？

    帶著與公募REITs相關的種種問題，《證券日報》記者對富榮基金公募REITs投資總監王甲同進行了專訪。

    認購積極   

    投資需合理評估資產價值

    據悉，我國首批9只公募REITs于今年5月31日一經發售，便受到了投資者的熱捧。作為一種投融資創新手段，REITs是不動產的證券化，其具有能盤活巨量基礎設施存量資產；在基建市場形成“建設/收購→培育→REITs化→回籠資金→再投資”的項目模式，實現“以存帶增、滾動發展”良性發展；減輕政府和社會對主體信用及剛兌的過度依賴，降低債務風險等作用。

    而隨著首批公募REITs的認購交易情況持續火熱，第二批公募REITs一經推出，便迎來了投資者的積極“打新”，比如前文提到的建信REITs。

    對此，王甲同認為，建信REITs開盤封住漲停的原因主要有4個方面：

    第一，建信REITs是基礎資產中關村產業園所處北京科技產業核心聚集區，資產具有稀缺性，從網下投資者報價和網上投資人配售比就可以看出來，其市場認可度較高；

    第二，對比首批產業園類項目市場表現，建信REITs在一級定價時有折讓，上市后溢價空間明顯；

    第三，保險資金更喜歡產權類資產，資金需求量比較大。從建信REITs的戰略配售機構名單，就能看出保險資金參與熱度；

    第四，12月14日剛上市的越秀交通REITs這幾天漲幅較好，也帶動了市場預期。

    據王甲同介紹，REITs既有股性又有債性，試點階段推出的底層資產均是核心區域的優質資產，市場認可度比較高，加上首批項目這段時間市場表現好的帶動，所以出現了“打新”熱潮。此外，發改委586號文規定，申報REITs項目預計未來3年凈現金流分配率原則上不低于4%，這對基礎資產估值定價有了一定限制要求，對比同類已經上市資產的分紅率，也會出現二級上市溢價的情況。

    “但是由于REITs是一類完全靠資產信用的金融產品，沒有主體兜底，所以在投資時要聚焦評判資產情況，合理評估資產價值。如果出現估值過高、定價不合理的情況，也會出現上市破發現象。因此，后續隨著市場擴容，不同類別、不同特點的資產在二級市場表現不一，上市即漲的現象也就不會一直延續。”王甲同說。

    走勢分化    

    公募REITs溢價風險隱現

    《證券日報》記者注意到，雖然近日隨著幾只公募REITs的陸續上市，大部分存量公募REITs也隨之出現上漲，但是，紅土創新鹽田港REITs、中金普洛斯REITs卻出現了不同程度的下跌，特別是12月16日更是集體普跌行情，市場中也隨之出現了公募REITs走勢將要分化的聲音。

    對此，王甲同認為，由于公募REITs是公開發行、上市流通的金融產品，自然要遵循資本市場的規則和邏輯。在資本市場中，影響價格的因素有很多，不同行業、不同類型的底層資產，也會隨著行業景氣度、貨幣政策等因素影響而展現不同的表現，也會出現板塊輪動現象，今后隨著市場擴容，不同類別的資產價格走勢出現分化也將是必然趨勢。

    那么，普通投資者應該辨別哪些公募REITs正處于溢價狀態？溢價背后又存在哪些風險？應該如何挑選？

    王甲同表示，公募REITs的底層資產是基礎設施類，行業特點不難理解，例如：高速公路收入來源于通行車輛收費；污水處理收入來源于居民交的水費；產業園收入來源于租戶租金等等。投資者在投資時要了解，這些基礎設施行業的特點是收入穩定，一般情況下不會出現營業收入和現金流大幅增加或大幅減少情況，這點是行業特點決定的，這和股票投資更看重成長預期有差別。同時，投資者要測算，在買入時點的價格水平下，資本化率（或者分紅率）和IRR是否合理，在長期持有情況下，出現不及預期狀況時獲得的分紅，能否滿足自己投資的最低要求。

    “結合國外成熟REITs市場，投資者一般都是本著‘長期持有、獲得穩定分紅’的預期去投資REITs的。如果某個REITs價格上漲過高，明顯背離投資價值，是有調整風險的，投資者購買時要謹慎判斷，切不可追風熱炒。”王甲同進一步表示，未來幾個工作日，如果公募REITs價格上漲過高，明顯背離投資價值，也會出現調整情況。

    最后，王甲同認為，現在的當務之急是市場擴容，上市資產多了，經過市場定價后，有的資產價格表現好，有的表現不及預期，那么在發行時，大家投資就會相對趨于理性。

（編輯 張偉）