今年以來，中國證監會和國家發展改革委相繼出臺了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》等文件，構成了公募REITs試點的“頂層設計+核心配套文件”的政策體系。上交所和深交所相繼發布了相關配套業務規則，就基礎設施基金份額發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業務環節公開征求意見。北京、上海等地發改委也紛紛啟動試點項目申報工作，這標志著籌備已久的中國版公募REITs終于從戰略規劃走向了落地實踐。

    利于吸引儲蓄向投資轉化

    從當前的國際形勢和國內經濟發展環境變化因素來看，基礎設施建設是推動形成“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”的重要著力點。此次率先在基礎設施建設領域探索公募REITs試點，不僅對落實國家戰略舉措具有重要意義，也為資產管理行業帶來全新的發展機遇。結合監管層出臺的公募REITs頂層法規架構以及相關配套文件，筆者對此次公募REITs試點談幾點看法：

    一是公募REITs的推出有利于加速金融產品創新、服務實體經濟。在房住不炒和地方隱性債務受限的大背景下，公募REITs“收益分配每年至少一次”以及“分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%”的產品特征，必將成為吸引投資者的重要資產。

    二是公募REITs的推出有利于吸引儲蓄向投資轉化。基礎設施公募REITs將以“公募基金+資產支持證券+項目公司”結構呈現，借助公募基金這一成熟載體，在最少改動現有法規框架的基礎上，引入長期穩定的社會資本，將我國大量沉淀的基礎設施資產轉化為標準化的、可交易的、透明化的投資產品。在拓寬社會資本、特別是中小投資者投資渠道的同時，有利于未來形成“儲蓄轉投資”的機制。

    三是公募REITs的推出有利于降低社會融資杠桿水平。公募REITs通過受讓優質基礎設施原始權益人持有項目的100%股權，協助其由傳統的債務融資向權益融資方式轉變，大大改善了企業的財務結構。

    四是公募REITs的推出有利于提高基礎設施項目管理水平。公募REITs作為社會資本投資基礎設施的有效載體，基金管理人將通過自身或委托專業的第三方管理機構深度介入到項目公司的實際運營管理中，幫助項目公司引進先進的管理理念，同時建立高效的激勵約束機制，在推動資產有效整合的同時，提高基礎設施的整體質量。

    五是公募REITs的推出有利于資產管理回歸本源。我國的基礎設施公募REITs或迎來萬億規模的藍海。

    細則為REITs試點保駕護航

    筆者認為，公募REITs的推出對基金管理人在投資標的選擇、產品發售定價以及后續運營管理等方面提出了更高的要求。為了能夠更加平穩地推出REITs產品，以上海證券交易所公布的公募REITs配套業務細則征求意見稿為例，全面考慮公募REITs“募投管退”各生命周期階段，為REITs項目試點工作保駕護航。

    首先，交易所配套業務細則明確了從受理、審核、反饋到決定各環節的時限，若不考慮延期，筆者預計從受理到批復的周期約為65個工作日，體現了交易所流程信息的公開化和透明化。

    其次，與普通基金按1元面值認購不同，公募REITs是將優質基礎設施不動產上市的過程。交易所借鑒股票IPO發行機制，采用網下詢價的方式確定份額認購價格，將更加合理地反映資產的市場估值，充分發揮市場專業機構的資產定價能力。同時，在投資者報價個數、報價剔除、戰略配售機制等方面都充分考慮了產品的特有屬性，作出與股票發行不同的安排。

    第三，為解決REITs產品的流動性問題，交易所允許多元化的交易模式。基礎設施基金可以采用競價、大宗、報價、詢價、協議交易和質押協議回購等交易方式交易，并允許引入流動性服務機制，流動性服務商可以為基礎設施基金提供雙邊報價服務，有助于提高產品的流動性，提升公募REITs的投資價值。

    第四，業務細則明確了公募REITs基金存續期間擴募需要履行的審核程序及要求，并提出“詢價”和“定價”兩種擴募方式，予以基金管理人和原始權益人一定的操作空間，也體現了監管層希望長期培育公募REITs的政策思路。

    最后，業務細則明確了基礎設施基金存續期的信息披露要求，在參照《上市公司收購管理辦法》的基礎上，引入超5%權益變動規則以及要約收購準則，充分體現了公募REITs產品信息披露的通知和告知義務。

    整體而言，雖然公募REITs與傳統的公募基金投研文化存在較大差別，但筆者相信隨著基礎設施公募REITs試點工作順利推進，一批具備中國特色的公募REITs資產管理人才的涌現，將為整個不動產運營管理體系注入新的生命力，并將深刻改變中國資產管理的行業格局。