■本報記者 王麗新

    上市房企中報業績披露已收官。《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，剔除數據不全的上市房企，133家A股上市房企存貨總計逼近4萬億元，同比增長18%。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來房企新增項目土地成本較高，貨值增加。同時，部分房企的商業類項目存貨量過高，消化速度較慢。此外，部分房企為追求規模發展，通過并購等拿地手段大批量增加土地儲備。

    值得關注的是，以萬科為首的A股9大房企存貨占比超過53%。對此，嚴躍進認為，房企集中度進一步提升，規模擴張仍在提速。更重要的是，今年多城調控加碼，下半年市場降溫效應會帶來存貨難以轉化為現金的問題，預計房企沉淀資金規模將進一步加大。

    存貨繼續攀升

    《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，截至2017年6月30日，133家上市房企存貨總計3.97萬億元，與去年同期相比增加了6017億元，同比增長18%。

    其中，存貨門檻在1000億元以上的有9家，分別為萬科、綠地、保利、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、陽光城等；500億元-1000億元的有11家；300億元-500億元的有9家；100億元-300億元的有26家。

    據記者統計，截至2017年6月30日，萬科存貨達到4963億元，同比上漲16%；綠地控股存貨為4682億元，同比上升15%；保利地產存貨為3712億元，同比上升22%；陽光城存貨達1132億元，同比上漲96%。

    對此，嚴躍進表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過，嚴躍進認為，從占比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。

    另有分析人士認為，房地產行業本身的樓盤開發具有周期較長等特點，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。

    《證券日報》記者注意到，今年上半年，房企銷售規模達到歷史最高水平，行業集中度快速提升。龍頭房企基本按照20%左右的增速來增加土地儲備，但一些中型房企為了進入行業前列，加大了土地儲備規模，庫存增加明顯。此外，一些老牌房企因為銷售額不高，現金儲備量不足，拿地較為困難，庫存增速較慢。

    商業庫存難消化

    值得關注的是，據Wind資訊數據顯示，A股9大房企存貨總計達2.12萬億元，占比超過53%。可見龍頭房企規模化明顯，占據了這一行業的大量市場份額。

    事實上，今年上半年，過去在三、四線城市布局的滯銷項目銷售提速，甚至銷售火爆，為部分房企減少庫存提供了助力。

    相反，一、二線城市的高端項目銷售則較為緩慢。因為不少房企的高端項目因限價政策，難以以理想價格拿到預售許可證，降低預期價格取得預售許可證則會犧牲利潤，這是開發商不想看到的。僵局之下，項目銷售周期拉長，推高資金成本，減緩資產周轉速度。

    此外，“京滬”兩城加緊了對商業項目的限購，在不少房企的存貨構成中，這類項目占比過高，商業項目市場陷入冰點后，這類項目基本處于停售狀態，存貨難以消化。

    鑒于此，某業內人士向本報記者表示，庫存管理是房企地產企業管理鏈條上非常重要的一環，若該能力較弱，存貨周轉速度慢，流動性差，影響企業的短期償債能力。尤其現在融資渠道持續收緊，調控力度加大，預計下半年房企銷售回款速度將放緩，上市房企銷售壓力增加，不排除在個別城市進行促銷的可能性。

    不過，對于布局合理的房企來說，應對調控周期能力較強，因此反而提升了銷售目標，市場兩極分化現象愈加明顯。有統計顯示，行業前百家房企市占率提升7個百分點，已接近50%。鑒于此，重點布局一、二線城市的大型房企將在行業整合中持續領先，中小開發商競爭能力減弱，或將轉讓部分項目，行業并購案數量將進一步增加。