■本報記者 張志偉

    “直降8500元，孔雀城打響環京暴跌第一槍。”伴隨著部分微信公眾號的刺耳聲音，華夏幸福總裁孟驚在接受《證券日報》記者采訪時顯得有些無奈，“對這種小號，好像是正規軍碰到游擊隊一樣。”

    “那算是一個正常的促銷活動，只涉及公寓項目還不是板樓住宅，就兩棟而已。主要是公寓不限購，另外當時拿那塊地的價格比較便宜，我們住宅還是一萬多元一平方米。就這么個事兒，說我們‘腰斬’的等等都來了。”孟驚說的直率、坦誠，“實際上，固安現在最好的項目還是要一平方米兩萬多元、三萬多元的，比如原來批的，沒賣完。因為固安有一個大湖，在湖邊的當然是最眼熱的地方，肯定不能賣便宜了，不著急慢慢賣，其他的地方也是這樣，我們也是試水，看看情況。”

    代理公司

    負有一定責任

    據孟驚介紹，華夏幸福對內部員工管理很嚴，代理商這塊則不可能像內部員工那么管理。“我們有很多代理公司，而且代理公司說什么話其實一點都不令人意外，他就是誰想聽什么我就說什么，只要賣了，我就能拿提成。”

    實際上，據業內人士透露，部分代理公司為了吸引客源，確實會在促銷噱頭上大做文章，打打擦邊球。

    對環京市場房價的后續走勢，孟驚也有擔心，但他的擔心卻不是華夏幸福。“有的開發商之前已經在高點拿了地，像廊坊他們拍的地價已經七八千元了。他怎么賣，賣不了的，當時華夏幸福沒報名，沒有繼續跟。”

    孟驚指出，“華夏幸福這兩年基本沒有拿地，好多項目都是并購的。目前在合作方面開展的比較多，原因是一些合作方合作意愿比我們還強，他們主動找我們。此外，政府不出地了，華夏幸福手里有地，想進北京的企業也特別想找我們合作。”

    說華夏幸福缺錢

    很不可思議

    而在降價甩房傳聞出現的同時，亦有聲音稱，“銀行停止向華夏幸福發放開發貸”、“公司陷入資金鏈困局”等等。對此，華夏幸福于3月27日發布了核實公告表示，公司從銀行獲得開發貸的渠道正常，銀行未停止向公司發放開發貸；截至2017年12月31日，公司銀行貸款余額約412億元，截至目前公司銀行貸款余額約425億元，沒有凈減少；公司目前資金鏈正常，償債能力正常。

    “華夏幸福賬上可用的現金有680億元，是公司歷史上的最高值，足夠我們用了，說華夏缺錢，我覺得很不可思議，”孟驚談起這些傳聞有些不快。

    而據華夏幸福3月29日發布的2017年財報顯示，公司實現歸屬于母公司所有者的凈利潤87.81億元，比上一年增長35.26%。實現銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.5%。報告期內，公司實現營業收入596.35億元，比2016年增長10.8%。

    “目前來看，私募債就有幾十億元，拿到批文的公司債也有20億美元，短融等每周都有公告，說明華夏幸福融資的渠道和方式非常順暢。”孟驚稱，現金流緊張只是階段性的，主要是在去年二、三季度，到四季度已經開始好轉，預計未來會持續向好。在融資方面，華夏幸福是“非典型房企”，受房企融資限制的影響最小。“可以說，產業新城是個寶。我們60%的融資依靠產業園區，如供熱和市政收費權等，這是傳統房企辦不到的”。

    孟驚舉了個例子，比如說新型城鎮化方面，公司的供熱融資跟房地產一點關系沒有，是市政物業的融資，而別的開發商大多都是住宅物業，他們是沒有市政融資的。同時華夏幸福還有跟政府合作的PPP融資，也是財政部示范的項目，這都是別人不具備的條件，本身華夏幸福是對銀行開發貸依賴度最小的一家公司。

    產業新城不暴利

    華夏幸福年報顯示，2017年是產業新城復制年，產業新城異地復制逐步兌現，京津冀以外區域銷售額占比從上一年的7%大幅提升至23%，以嘉善為標桿的環杭州區域和以來安為標桿的環南京區域分別以3年和2年的時間實現銷售額超百億元，印證了公司產業新城模式的可復制性。

    “華夏幸福的主業是產業新城，收入來源主要有兩塊，一是以PPP模式運作的產業新城，二是產業新城內的住宅項目。”孟驚表示。

    據悉，華夏幸福投資運營的園區新增簽約入園企業635家，新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元，為公司新增產業服務收入230.9億元。華夏幸福產業新城的收入來源于落地投資額的45%，這個比例高不高呢？

    “落地額的45%中，第一個要彌補前期的投入不足，另外華夏幸福在招商過程中所有成本政府都不再投入了，譬如給企業的優惠政策，都由華夏幸福背。我們有4600人的招商隊伍，人員成本很高，招商成本差不多超過10%，甚至到20%，所以利潤率最后差不多是13%-14%。”孟驚表示。