■本報記者 王崢

    “這幾天已經接待了幾十家媒體了。”站在項目展示廳里的張建偉一邊說著，一邊熟練的點擊著手中的電子控制終端，展廳中的電子屏也隨之變化著。“不單是你們媒體，我身邊的同學、家人也都在電話和微信問我這個項目的租金是咋回事”。

    實際上，在一則“90平方米10年租金180萬元”的消息刷爆朋友圈之前，作為萬科翡翠書院的產品主管，張建偉也想不到這個項目會受到如此關注。

    而面對萬科長租項目高租金“打劫”租房客以及有可能拉高整個市場租金的指責，張建偉則顯得有些無奈。“我們這個項目定位高品質租賃社區，主要客戶群是周邊海淀多個科技園區的大量互聯網科技精英，和市場面上提供給剛需的普通租賃住房并不是同類產品。同時，項目總投資160億元，即便是這個租金，滿租的情況下，目前的項目回報率也只有2%，說我們‘打劫’確實不合適”。

    此外，有業內人士指出，萬科在這件事上頗有點“躺槍”的味道，該項只有1000多套，占整個租房市場的比例遠不及1%，對市場整體租金影響非常有限。“萬科翡翠書院的租金確實不低，之所以引發這么大關注，主要還是大家對于房租快速上漲的擔心，即買不起后又租不起。畢竟北京這樣城市，租金已經不便宜了，尤其是在安全隱患大排查大清理大整治專項行動后，整體租金又有所上漲。但需要指出的是，萬科這個租賃項目是純商業的高端產品，并不是保障性質的租賃住房，和目前政府大力發展的保障性租賃住房是兩碼事。同時，這個項目也不是給剛畢業的職場新人準備的，拿還租著單間、小一居的客戶，對標這個項目的租金，肯定是讓人覺得貴，但對于項目周邊很多科技公司的中高層來說，這個租金還是可以接受的”。

    北京一科技公司資深員工也對《證券日報》記者表示，“包括騰訊、百度、網易、聯想、滴滴、華為在內，成百上千家互聯網企業都在海淀北邊的幾個科技園里。拿百度來說，他們在海淀這邊總監級的員工就有上千人，年薪都在300萬元以上，加上公司給的租房補貼，1.5萬元或者3萬元租一個單位旁邊的高品質住宅，對于很多沒有北京購房資格或者缺碼額外房票的互聯網公司中高層來說，是會考慮的”。

    記者在現場也看到，雖然剛剛宣布預租，但在非休息日的上午，該項目售樓處已有多組客戶前來咨詢。

    不過，上述業內人士也指出，萬科當初以109億元的高地價拿到這個項目時，政策的管控的力度還沒有這么大，成本壓力也是萬科將其打造為高端項目的原因之一，進而導致了高租金的出現。但這只是個案，是其獨特的區位和一些歷史因素造成的，也只有萬科這樣的行業龍頭，才有資格和實力去搞這種帶點實驗性質的項目。

    高租金引爭議

    上周，萬科推出北京市首個全自持項目翡翠書院，作為面向大中關村地區科技人才的高品質租賃社區，翡翠書院一期提供1290套的租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶型，后者的實際使用面積在220平方米左右。

    《證券日報》記者了解到的出租方案顯示，該項目90平方米三居室的月租金在1.5萬元—1.8萬元之間，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬元—4萬元之間，具體的租金差別主要體現在樓層及租住年限上。

    “目前的單次租約最長是10年，起租期是3年，不管簽約幾年，期間租金都是不變的，但需在入住前一次性付清全部租金。”翡翠書院的銷售人員表示，“現在是預租階段，客戶有意向的只需要在銀行卡內凍結20萬元資金，這筆錢萬科也不拿，且客戶會收到相應的利息”。

    根據日前北京市規劃國土委發布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，一方面明確鼓勵集體租賃住房簽訂長期住房租賃合同，另一方面，也要防范變相對外出售或以租代售，杜絕變相開發建設成小產權。因此，政策規定租房單次租期不得超過10年。

    而以最長的10年租期計算，翡翠書院90平方米三居室的租金最低也要180萬元，對比周邊住宅當下的租金，翡翠書院確實顯得鶴立雞群。

    對此，萬科方面表示，項目租金相對較高，一方面是翡翠書院為高品質全自持項目，目標客戶群主要是周邊的高科技公司精英，另一方面，客戶可以提前鎖定價格，不用承擔通貨膨脹帶來的市場租金上漲，且由于租期內恒定租金不上漲，越往后實際支付的貨幣成本會大大下降。當然，公司在成本上的壓力，也對最終定價有著很大影響。

    市場存多重需求

    實際上，雖然處于北五環外，但翡翠書院卻身處“中國硅谷”的核心區，其距中關村13公里，距IT界新“宇宙中心”后廠村路更是不足6公里，周邊聚集了大量的中國頂級互聯網企業人才。

    而這些學歷高、收入好的人群，對居住品質顯然有著一定的要求，但大中關村地區市場上供應的出租房屋多為老舊住宅，租房體驗不夠稱心。即便是有一些長租品牌開設的公寓，也由于多數是廠房或商業寫字樓改造而來，戶型面積較小、居住密度大，無法滿足租賃市場的多層次需求。

    北京萬科正是瞄準了租房市場的痛點和空白，將翡翠書院打造成一個高品質、改善型、更安全、可供一家人穩定長期租住的項目。

    翡翠書院相關負責人介紹，“翡翠系”是萬科高端住宅系列。根據目前的規劃，翡翠書院將采用低密社區建造方式，建筑質量、戶型設計、裝修設計都將按照“翡翠系2.0”的高品質標準來建設。“物業最差也是萬科自己的，不排除會引進更為高端的物業服務公司，我們的最終目的是為業主提供高品質的物業和配套服務”。

    《證券日報》記者在現場也看到，該項目的綜合容積率為1.78，絕大部分為3層至8層的低密度板樓。配備中央空調、新風系統、全屋凈水系統和智能語音家居產品的疊拼精裝修交房標準，讓客戶可以直接入住。而這與人們傳統印象中的租賃住房完全不同。

    萬科相關負責人也表示，該項目對標的是海淀北部如園及壹號院這類的區域豪宅，而這些樓盤目前的二手房單價已在10萬元/平方米之上。

    同時，海淀北部科技園里的大量互聯網科技精英，亦有不少是“新北京人”，雖然收入較高，但因為購房資格或購房首付支付能力不足等原因，還無法在北京買房，或者只能在遠離工作地點、價格較便宜的地方買房，導致上下班通勤時間超長。

    而根據萬科與騰訊今年聯合舉行的“居住夢想”主題調研顯示，在這一區域內，目前有超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足。對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養老配套全。其中，超過一半互聯網人表示愿意嘗試高品質社區。

    “目前我們已經和包括小米等互聯網企業在內的70多家公司簽署了合作協議，以方便他們的員工優先選房，并在租金等方面給與適當的優惠”。萬科上述相關負責人稱。

    高成本下NOI不超3%

    實際上，萬科之所以將翡翠書院建設成高端社區，與該項目的建設成本也有著很大的關系。

    2016年年末，在多家房企均選擇100%自持后，萬科通過遞交投報的高標準商品住宅建設方案，才最終以109億元拿下了翡翠書院的項目用地。

    “地價109億元，機上資金和建安成本50億元，目前的總成本已經高達160億元，這還沒有考慮到配套、長期經營成本以及維新成本等，即便是按現在的租金定價，滿租且租金能穩步上漲的理想條件下，項目NOI（凈營運收入）回報率不超過3%，對企業而言利潤及其微博，相比其他項目可以說是不掙錢的。”萬科方面表示。

    同時，張建偉還向記者透露，“目前項目對客戶還沒有貸款上的金融支持，當下的方案還是需要客戶全款支付租金。此外相關部門也來做過調研，包括未來項目是否能做證券化的嘗試，但目前沒有給最終的結果”。

    “翡翠書院主要是服務高端客戶，這些客戶資源我們如果能有效利用，可以給公司帶來很多其他方面的收益”。翡翠書院相關負責人也坦言，“作為首個全自持項目，也是房地產市場的一個全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。做好翡翠書院項目是響應政府推動‘租購并舉’的重要舉措，也是萬科積極履行社會責任的應有之舉，必須做好這一項目，開好這個頭。同時，萬科也看好這一全自持項目70年的長期運營前景，將通過產品和服務的不斷創新探索，確保項目盈虧平衡。在以市場機制推動租購并舉的過程中，希望社會各界給與更多的理解和支持”。