■本報記者 施露

    2012年上港集團與中國金茂拿下海門路55號地塊，作價56.8億元，榮膺當年上海總價地王。

    6年之后，上港集團卻以總價127.86億元擬在上海聯合產權交易所將海門路55號項目掛牌出售。

    2017年，中國金茂攜近30億元的收益退出之后，海門路55號項目權益全部歸屬上港集團。

    根據上港集團10月12日公告，海門路55號地塊所屬上海星外灘開發建設有限公司（下稱“星外灘”），當前上港集團持有星外灘100%股權。

    北外灘地主“賣子”

    10月12日，上港集團公告稱，擬不低于127.86億元的價格掛牌轉讓星外灘100%股權。

    上港集團在公告中稱，轉讓的主要原因為迎合北外灘航運中心建設開發節奏，并保障項目建成后更專業的商業開發及運營。

    上海星外灘開發建設有限公司成立于2013年3月份，注冊資本為60億元。主要負責在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發建設。

    截至今年6月30日，該在建項目已經完成結構封頂，目前仍在建設中，預計2019年3月31日工程竣工。截至目前，星外灘的主要資產均處于正常運行狀態。

    根據第三方評估報告，以2018年6月30日為評估基準日，星外灘100%股權總資產賬面價值約為108億元，負債合計約為48.55億元，凈資產約為59.5億元。

    公告還顯示，星外灘所擁有的項目名稱為星港國際中心，位于上海市虹口區提籃橋街道88街坊1/1丘，項目東至海門路、西至公平路、南至東大名路、北至東長治路，項目主體由兩幢50層的辦公樓和一體式商業裙房組成，地下2層與北側地鐵12號線提籃橋站、與西側地鐵19號線（規劃中）無縫連接。而根據虹口區政府網站信息，星港國際中心包括2幢263米高的現代化超高層城市綜合體，3層高24米的商業裙房，地下6層地下室，因此又被成為北外灘的“雙子樓”。

    公開資料顯示，該項目總建筑面積41.61萬平方米。地上建筑面積為24.38萬平方米，地下建筑面積為17.23萬平方米。

    上港集團在公告中稱，本次出售資產按不低于標的資產的評估值以公開掛牌轉讓的方式進行，交易是否成功具有不確定性。如交易順利完成，預計本次出售股權（按照星外灘100%股權掛牌底價計算）將增加公司合并財務報表投資收益約15.5億元，歸屬于母公司股東的凈利潤約11.7億元。

    上港集團表示，公司不存在為星外灘提供擔保、委托星外灘理財的情況，星外灘不存在占用上市公司資金的情況。本次出售星外灘100%股權有利于進一步推進公司產業布局調整，優化資源配置，并將有效確保項目收益、回籠資金、降低運營風險，有利于公司的實際經營。

    《證券日報》記者注意到，此前與中國金茂聯合開發星外灘項目的上港集團，在去年將星外灘股權全部收回時，并非毫無壓力。

    半年報數據顯示，上港集團為支付星外灘股權收購款，借入5年期并購貸款36億元，同時星外灘項目開發貸款較年初增加28億元。為此長期借款較去年同期增長76.82%，應付賬款較去年同期增長39.66%。

    上港集團在上半年報告中稱，星外灘項目預計出資130億元，報告期內投入8.6億元，累計投入103.75億元，已完成計劃的80%。該項目資金來源為自有資金，目前正在建設之中未進行銷售，報告期內未產生收益。

    中國金茂半路退出

    值得注意的是，當前上港集團出售的星外灘項目，該地塊當年56.8億元的成交總價，超過了中冶置業在2012年11月底以56.2億元拿下的南京下關濱江2號地塊，不僅榮膺上海總價地王，也刷新2012年全國總價地王新高。

    2012年底，上港集團與威旺置業聯合體（中國金茂香港子公司）摘得上海海門路55號商辦地塊，樓板價23330元/平方米，溢價21.11%，該地塊起拍價格為46.9億元，起始樓面價19264元/平方米。

    當時的土地出讓文件顯示，海門路55號地塊，屬商辦用地，出讓面積40577.40平方米，容積率6.0。

    上港集團彼時對外公告，威旺置業為中國中化集團公司旗下境外企業中國金茂下屬全資公司。競得地塊后，上港集團與威旺置業各自出資50%組建項目公司。

    按照公告，2013年，星外灘完成第一次注冊資本繳納，上港集團和中國金茂各出資17億元。當年12月份，上港集團與中國金茂在幾次注冊資本繳納后，雙方的實繳出資額均達到了30億元，星外灘的注冊資本到了60億元。

    不過，雙方的合作到了2017年年底，中國金茂就將星外灘50%的股權（彼時認繳30億元），悉數轉讓給了上港集團，作價59.98億元，考慮到開發階段的投資，中國金茂帶著近30億元的收益退出。

    北外灘作為為傳統的黃浦江碼頭重地，上港集團歷史上就在北外灘多有豐富的土地儲備，成為該區域的“地主”。

    其中規劃用地面積超過14萬平方米的匯山地塊就是上港集團與方興地產于北外灘核心區聯手開發的大型商務綜合體。海門路55號地塊緊臨匯山西地塊，與匯山地塊連接成片，進一步鞏固了上港集團與方興地產在北外灘的地主之位。2004年，方興地產大股東中化集團與上港集團就各以50%股權的出資成立上海銀匯公司，取得了匯山西地塊土地使用權。2007年2月，上港集團與方興地產再次以各50%股權的比例合作成立匯港房地產公司，以14.65億元價格競得占地逾3.5萬平方米的匯山東塊，樓板價13962元/平方米。2008年2月，匯港房地產再次以11.233億元的底價摘得了匯山中塊，樓板價為15000元/平方米。

    “受到近期房地產市場降溫影響，部分物業的價格或達到高點，是拋售的一個比較好的時機。從實際情況來講，北外灘承擔航運中心功能以及整個虹口更新和復興的概念，本質上來講，優質地段后續的升值空間還是存在的。對于上港集團來講，應該是考慮到了項目增值，上港集團本身并不是一個傳統的地產開發商，轉讓后有助于公司集中主營業務。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進《證券日報》記者評價道。