■本報記者 王麗新

    從造房子到美好生活服務商，房地產企業圍繞地產主業布局多元業務，如今已成為行業現象。在物流地產領域，大房企也在進行排兵布局，從萬科投資物流地產到遠洋集團也開始進入這一領域，該業務正在成為房企眼中的下一個利潤增長點。

    近日，遠洋集團首個物流地產項目——遠泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產業園開始動工建設。據了解，該項目由遠洋集團旗下遠洋資本、物流管理公司上海遠瀚物流有限公司共同投資運營，項目建成后將成為以“汽車零部件存儲、包裝、配送為主業，相關金融服務為衍生”的高標準、智能化、全方位供應鏈服務平臺。

    有業內人士表示，這意味著遠洋集團內部強化了配置資源、協同發展，共同提高附著在土地空間之上的業態運營效率、發揮重資產運營優勢。這也是遠洋資本依托遠洋集團的重資產屬性及在輕資產端覆蓋物流全產業鏈的“PE股權投資”特點，所確定的“重資產持有＋輕資產運營”模式發展。

    深度布局物流地產

    盡管“物流地產”概念正式引入中國的時間尚短，但行業已在快速勃興中逐步分化形成了“輕資產”與“重資產”兩大“流派”。其中，“輕資產”流派以普洛斯為代表，其在業內首創了“當出租率接近滿租、租金回報率達到一定要求后，將項目出售給自有物流地產基金的‘開發—運營—基金’”輕資產運營模式。

    而遠洋集團旗下以遠洋資本及遠瀚為代表的擁有“地產基因”的物流倉儲開發投資機構，則選擇了另外一條截然相反的路徑：借助“輕資產”投資的方式錨定“租戶”（被投企業），依托集團重資產屬性為被投企業提供訂制開發倉庫、長期回租的附加增值服務，獲取倉儲用地并進行運營管理，進而實現與地產業務協同的“輕重資產相結合”的投資模式。

    2017年末，遠洋正式涉足這一領域：繼率先在嘉興南湖實現“破局落子”后，今年以來，已陸續在包括天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等9座熱門城市獲取了十余個物流地產項目。

    統計顯示，截至2018年9月末，遠洋的物流地產項目在管運營倉儲面積已超過100萬平方米，儲備面積達300多萬平方米，快速躋身物流地產行業“第二梯隊”之列。

    輕重資產結合發展

    “我們高度看好中國物流地產行業的發展前景。”負責物流地產業務的遠洋資本副總經理周岳從“傳統地產轉型”和“市場需求”兩個方面闡釋了遠洋在這一領域進行布局的綜合考量：首先，物流與地產行業間具有其他行業所不可比擬的高度相關性與依存性：從項目端上看，物流地產的投資邏輯與開發業務的城市布局不謀而合，一級為“北上廣深”及輻射衛星城市，二級為重點二線、省會城市及交通樞紐，三級為區域性節點。

    “從需求端上看，在整個房地產存量持有領域，物流地產是細分子行業中需求和供給關系最為健康的板塊：無論是電商以及由此帶動的第三方物流的蓬勃發展，還是高端制造業轉向使用第三方物流，都必然帶動現代物流倉儲特別是高標準倉儲物流需求的持續旺盛增長。”周岳指出。

    而在輕資產端，已通過“PE股權投資”方式先后投資九曳供應鏈、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、發網等垂直細分領域優質物流企業，實現“從最初第一公里配送到倉儲運營、干線配送到最后一公里同城配送”閉環布局的遠洋資本，在開展重資產端——“物流地產”的業務時更具優勢。

    如：在完成對鄭明現代物流4億元的戰略投資后，遠洋資本宣布與其共同發起成立一支60億元人民幣的冷鏈倉儲基金，為鄭明現代物流打造定制化的場、銷地冷庫，推動其全國網絡布局的實現。

    “未來2年-3年是物流地產的重要‘窗口期’，遠洋將以冷鏈開發能力作為核心差異切入點，持續深耕‘以高標倉開發投資為核心競爭力’的物流地產領域，在未來的1年-2年逐步釋放儲備倉儲項目，圍繞核心樞紐區域‘以點成線’逐步形成輻射全國的布局。”周岳表示。