藍光發(fā)展3月4日晚間公告，控股子公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（簡稱“嘉寶股份”）在港上市的申請已獲證監(jiān)會核準。根據(jù)該批復，嘉寶股份新發(fā)行不超過4935.37萬股境外上市外資股，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，嘉寶股份可到香港聯(lián)交所主板上市。

    若此次嘉寶股份上市成功，內(nèi)地房企旗下的物業(yè)管理企業(yè)港股“軍團”將再增加一員。分析人士表示，港股市場對房企旗下物業(yè)管理企業(yè)估值較高，這是內(nèi)地房企紛紛分拆物業(yè)管理企業(yè)到香港上市的主要原因。

    穩(wěn)步增長

    資料顯示，嘉寶股份成立于2000年12月7日，業(yè)務涵蓋“物業(yè)管理”和“商業(yè)經(jīng)營”兩大核心體系及高爾夫球會運營。

    嘉寶股份的前身四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司于2015年在新三板掛牌，2018年7月終止掛牌。2018年11月，四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司更名為四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司，經(jīng)營范圍有所增加。

    從財務數(shù)據(jù)看，2015年-2017年，該公司業(yè)績穩(wěn)步增長，三年在管項目分別為104個、152個和313個，對應的管理面積分別為2172.88萬平方米、3006萬平方米和5329萬平方米。2015年-2017年，嘉寶股份營業(yè)收入分別為5.51億元、6.8億元和9.72億元，對應的歸屬于掛牌公司股東的凈利潤分別為0.6億元、1億元、1.92億元。期間公司毛利率均保持在30%以上，分別達到35.95%、34.6%和36.92%。

    估值較高

    2015年，房企旗下物業(yè)管理企業(yè)掀起一波在新三板掛牌的浪潮，期間包括嘉寶股份、遠洋億家、新大正物業(yè)等多家企業(yè)掛牌新三板。房企人士對中國證券報記者表示，彼時這些企業(yè)掛牌新三板，主要看重門檻相對較低。部分企業(yè)希望通過相應的轉(zhuǎn)板政策未來能夠登陸A股市場。從后續(xù)情況看，南都物業(yè)等企業(yè)先后從新三板摘牌。

    從目前情況看，港股市場成為眾多具備房企大股東背景的物業(yè)管理公司的集聚之地。其中，碧桂園物業(yè)、彩生活、佳兆業(yè)物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務等多家企業(yè)均已在港上市。

    地產(chǎn)行業(yè)分析人士指出，具備房企背景的物業(yè)管理公司選擇在港上市，主要看重的是資金和估值優(yōu)勢。通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)項目前期需要大量的資金投入，多處于高負債率狀態(tài)。而物業(yè)管理企業(yè)多為輕資產(chǎn)模式，一方面享受到房地產(chǎn)企業(yè)項目快速增長帶來的業(yè)績增長，另一方面，物業(yè)管理公司負債率低且現(xiàn)金流穩(wěn)定，因而市場往往給予其較高的估值。以碧桂園服務為例，公司目前市盈率超過30倍，而碧桂園的市盈率僅為6倍左右。其余具備房企股東背景的港股物業(yè)管理公司的估值均顯著高于其關聯(lián)的地產(chǎn)公司。

    同時，物業(yè)管理企業(yè)上市后，有利于通過融資收購拓展市場份額。近年來，物業(yè)管理行業(yè)集中度提升。數(shù)據(jù)顯示，2014年-2017年，物業(yè)管理行業(yè)TOP10市場份額從19.5%提升至32.4%。部分非龍頭房企旗下的物業(yè)管理公司則主要通過收購來提升份額。近年來，花樣年控股旗下物業(yè)管理公司彩生活、綠城中國旗下物業(yè)管理公司綠城服務均發(fā)起了多項對同業(yè)的收購。