■本報記者 王麗新

    跨入“白銀時代”6年后，萬科喊出了“活下去”的口號。裁員調架構、每天數回款、縮減土地投資、用遍融資工具籌錢……這是房地產行業2018年的常態。一年過去了，有30家房企跨入了“千億元陣營”，70%以上房企利潤上漲。

    以剛剛披露業績的華夏幸福為例，盡管2018年頗為不平靜，但依舊交上了一份相對不錯的成績單。2018年，華夏幸福實現銷售額1628億元，實現歸屬于母公司股東的凈利潤117億元，毛利率達42%，凈資產收益率達35.2%。

    “2018年，華夏幸福干了很多事情，核心的有兩件，第一是引入平安這個大股東；第二是防風險，包括實施降費增效、控制產業新城投資等‘在不確定性中尋找確定性’的多重策略。”華夏幸福董秘林成紅向《證券日報》等媒體表示，經過一年多時間，公司在股東、董事會、業務和戰略等多層面的調整，到今年一季度，華夏幸福形成了“人到位、錢到位、地到位、投資到位”的良好局面。

    環京內外銷售比重平衡

    在華夏幸福銷售額中，有一組數據頗為引人注意。2018年，華夏幸福環北京以外區域銷售額達756億元，占比提升至46%，同比上漲22個百分點；在產業發展方面，環北京以外區域新增產業服務收入127億元，同比增長316%，新增簽約投資額1406億元，占公司整體新增簽約投資額的85%。不難看出，這意味著“異地復制模式”帶領公司突破了環京區域政策面限制的圍困，尤其在2018年承擔起了重頭戲的角色。

    眾所周知，環北京區域的產業新城模式讓華夏幸福發跡，進而邁向全國。但倚重和大量布局政策層面不穩定區域，也讓公司一度難以穿越市場周期。事實上，為了培育自身穿越調控周期的能力，華夏幸福4、5年前即開始大規模異地復制，但相應規模的回款卻要在近兩年或以后才能陸續進入結轉周期。原因在于，產業新城的異地復制不同于開發商在公開市場拍地即可擇城而入，9個月即可產生銷售回款的“買地—建房—銷售”模式。

    正如華夏幸福聯席總裁趙鴻靖所說：“在具備標準化程度較高的能力下，單個產業新城從項目落地到現金流回正周期基本上要達到4年至5年時間。”按照趙鴻靖透露的數據來看，華夏幸福已布局15個核心都市圈，2018年，新簽了18個PPP項目合作協議，全部在環北京以外區域，目前布局的77座產業新城中，有20個已經進入成熟期，未來會持續貢獻更多現金流。

    而關于接下來產業新城的發展目標，趙鴻靖表示，公司內部一直有所規劃，大方向是兩個方面，一方面要提升經營質量，包括提高產業落地投資額、實現每個產業新城內的經營閉環等指標；另一方面則是希望孔雀城能夠在環都市圈中市占率達到10%。

    事實上，“產業新城＋住宅開發”這一商業模式，華夏幸福已經跑通，并形成了標準化的產品，全國復制的版圖也已經鋪開，只要在選定的核心都市圈內，加大土地資源獲取能力，就可大概率拉動業績增長。但重點在于，產業新城模式下的PPP項目未來的地理空間和市場空間還剩多少，現金流改善之后，華夏幸福是用于拓展新的產業新城，還是轉向新業務的戰略部署。

    謀“進城”布局新業務

    在2018年業績報告的《致股東》篇幅中，華夏幸福這樣說：“水逆的2018年已經過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！”

    值得一提的是，在這份報告中，華夏幸福對未來戰略也進行了規劃，即在城鎮化邁向都市圈化的戰略機遇下，堅持做強產業新城業務，并結合空間都市圈化、運營精細化、地產金融化等新趨勢，開拓新領域、新模式和新地域。

    新業務的核心是綜合不動產運營，包括布局商辦、長租公寓和康養業務。據林成紅向《證券日報》記者透露，新業務主要由華夏幸福南方總部操刀，是華夏幸福聯席董事長兼CEO吳向東等原華潤置地高管加盟后重點發展的業務。

    業界對此解釋稱，因不動產運營業務多集中在核心都市圈的核心城市中，這是華夏幸福要“進城”布局新地域的信號，領域則包括探索盤活存量資產、運營寫字樓和商場等。

    值得關注的是，這些新業務需要的是長線資金的匹配，而平安的入股且充當財務投資的角色定位，可謂合作者和助力。同時，華夏幸福方面也表示，在優化資產負債結構的同時，將以資產管理輸出的輕資產模式，快速切入市場，并逐步探索其他市場化模式，比如基金模式、資產證券化模式等。此外，隨著城市商辦開發業務逐步成熟、管理經驗逐步豐富，華夏幸福也不排除投資持有型資產，形成輕重資產結合的城市商辦開發運營業務。