■本報記者 施露

    2018年地產界最大的黑馬花落誰家？毫無疑問，非新城控股莫屬。

    2018年，新城控股交出了一份漂亮的業績答卷。二級市場也對這家公司頗為滿意，在今年年初至今，新城控股領漲A股地產股。

    此前的招保萬金格局被打破后，金地、招商等市值都重回千億元之下，而逆勢崛起的新城控股，今年一季度以來，在二級市場獲得了公募基金及外資的連續加倉，其中包括瑞銀、香港中央結算公司等。

    此外，巴菲特身影亦現身新城控股。據了解，第一曼哈頓此前戰略入股新城控股母公司新城發展，該戰略投資人同為BerkshireHathaway的第四大股東。

    資金青睞的背后，是新城控股2018年業績表現。根據2018年年報，新城控股每股收益達到4.69元，每10股派現15元。截至報告期末，公司總資產為3303.18億元，比上年度末增長79.98%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為104.91億元，比上年同期增長74.02%。

    5月中旬，新城控股發布2019年4月份經營簡報，報告顯示4月份公司實現合同銷售金額約213.95億元，銷售面積約177.62萬平方米。1月至4月累計合同銷售金額約681.09億元，比上年同期增長34.68%；累計銷售面積約592.90萬平方米，比上年同期增長47.03%，而同期行業的平均銷售金額增速是8.1%，銷售面積增速0.3%。

    對于高質量的增長原因，新城控股集團副總裁歐陽捷對《證券日報》記者解釋：“秘訣在于新城的四板斧：一是新城控股始終保持積極進取的企業家精神；二是完備的法人治理結構、準確的大勢預判、清晰的戰略聚焦，包括‘住宅＋商業’的雙輪驅動戰略和‘以上海為中樞、長三角為核心，向環渤海、珠三角和中西部擴張’的‘1+3’的全國化布局；三是體系制度流程健全、標準化與創新并舉，在大幅度降低產品瑕疵的同時，能夠更好地適應當地人文需求；四是‘誠實做人、踏實做事’的企業文化價值觀深入員工內心，大家心無旁騖、全力以赴，一門心思謀發展。”

    不僅如此，新城控股第一大股東自2015年登陸上交所主板以來，第一大股東及其一致行動人至今一股未減持。

    累計分紅逾60億元

    巴菲特母公司戰略入股

    自2015年登陸上交所主板以來，新城控股保持著每年高額的分紅。據《證券日報》記者統計，上市以來，新城控股累計分紅達61.24億元。

    高額分紅的公司也是股神巴菲特選股的重要標準，基本面全面向好的母公司新城發展，得到了外資股東第一曼哈頓的戰略入股。

    2017年11月份，第一曼哈頓總裁RobertGottesman及合伙人AdamSchwartz到訪新城發展上海總部，拜訪新城控股董事長王振華，成為新城發展主要戰略股東。

    公開資料顯示，第一曼哈頓是一家成立超過五十年的投資公司，為美國著名投資者巴菲特持有的BerkshireHathaway的第四大股東，資產管理規模超過160億美元。

    有了資本市場的青睞，新城系A股公司新城控股2018年年報顯示，公司現金分紅總額為33.67億元，每股股利達1.5元，股利支付率為32.1%，這一年，新城控股的歸母凈利潤為104.91億元。

    當前第一曼哈頓依舊是新城發展的戰略股東。

    ROE排名行業第二

    僅次于中交地產

    在地產行業，現象級的增長往往除了需要借助房地產行業的大勢，還需要公司基本面一直向好。

    同樣是地產行業現象級增長，但新城控股成長更快更持續。從銷售收入來看，2015年還停留在319億元的新城控股，2016年翻了一番到650億元，2017年在2016年的基礎上再度翻一倍達1264億元，2018年，新城控股銷售收入高達2210億元，躋身上市房企第一陣營。

    此外，新城控股的資金高周轉和項目高回款率亦成為上市房企的一大亮點，這也使得公司ROE（凈資產收益率）大幅提升。在百強房企中，新城控股2018年的ROE達到34.4%，僅次于中交地產，排名全行業第二。

    高ROE的背后，是新城控股住宅和商業雙輪驅動的戰略支撐。新城控股旗下商業地產品牌吾悅廣場已經在全國范圍內遍地開花。而其盈利邏輯是：每個吾悅廣場打造一批銷量旺、盈利高，又為公司提供高租金的商鋪，在提升經營價值的同時，為新城商業投資價值的提升提供保障。

    截至2018年年底，新城商業板塊已在80個大中城市布局了96個新城吾悅廣場，迄今為止累計開業42座，已開業面積共計390.40萬方，同比增長72.25%，全年實現租金及管理費收入21.16億元，同比增長107.44%，平均出租率達98.83%。

    這些商業項目中，主要位于江蘇、浙江地區的地級市和百強縣市，在租金回報和投資增值幅度上表現不錯。以溫州瑞安吾悅廣場為例，去年7月份開業，不到半年，租金收入已經達到5170.95萬元，按目前的經營趨勢看，商場一年的租金回報率很可能超過10%。

    通過對新城控股年報的同口徑統計對比，2017年之前開業的吳江、張家港等11座吾悅廣場在2017年實現租金及管理費收入7.76億元，2018年增至10.02億元，同比增長29%；2017年新開業的桐鄉、衢州等12家吾悅廣場，2017年實現租金及管理費收入2.43億元，2018年增至7.84億元，增長了222.66%。

    不難看出，日益壯大且已成規模的商業地產已然成為新城控股的現金“奶牛”，隨之而來的是盈利能力的增長和財務安全的平衡，以及高額的業績回報。

    “今年以來，新城控股近期又新進了9個城市，截止到5月底，公司已進駐全國108個城市，布局530多個項目，商業地產品牌吾悅廣場已進駐90個城市，布局109座吾悅廣場。”對于公司2019年目標，歐陽捷稱，“公司以地域深耕為總策略，堅持住宅開發的區域深耕，不斷提高市場占有率和產品品質；同時，推進商業布局既保持一二線城市的拓展，也下沉強三線城市，同時新城控股還以項目經營為核心，最大化挖掘各專業大運營協同效力，提升產品品質、服務水平、運營能力，打造自己的核心競爭力。”

    在各大地產公司調整策略迎接2019年的挑戰之時，新城控股也提出了愿景。“新城控股將努力站定行業前十位置，完成全年2700億元的銷售目標，并實現規模與效益的共同提升，今年1月至4月銷售金額681億元，比上年同期增長34.68%，完成全年銷售目標問題不大。”

    作為房企糧草的土地儲備上，新城2019年拿地步伐也與銷售增幅保持同步。對于2019年的拿地策略，歐陽捷稱：“今年以來，隨著各地土地市場的活躍，以及融資環境的寬松，公司抓住這一投資拓展窗口期，在1月至4月，新城控股新增土地23宗，分別位于江蘇、天津、浙江等地，規劃總建面1300多萬平方米，與公司的銷售增幅保持基本同步。同時，公司也將做好規模發展與風險管控的平衡，根據市場形勢和公司自身狀況，通過招拍掛、收并購、合作開發等多種形式增加土儲，并且通過審慎研究確保拿地質量，為企業可持續健康發展提供糧草。”

    上市至今第一大股東一股未減

    公司市值曾沖破千億元

    在A股市場，逢高減持成為上市公司股東們套現的游戲之一。根據wind數據，3000多家A股上市公司中，第一大股東能做到一直不減持的，民營企業占比微乎其微。Wind數據顯示，在A股非國企上市公司中，上市以來第一大股東一股都未減持的不超過30家，其中新城控股位列其中。

    2019年一季度財報顯示，新城控股第一大股東為富域發展集團有限公司，其與第二大股東常州德潤咨詢管理有限公司為一致行動人，二者合計持股比例占上市公司總股本的67.17%。自2015年上市以來，上述一致行動人從未減持過新城控股股票。

    不僅如此，新城控股高管也堅定看好公司發展，于2016年年底集體增持公司股票。2018年年底，新城控股的自然人股東也開始了一波集體增持。上市至今以來，新城控股股東和高管均獲得了豐厚回報，除了每年大手筆的現金分紅，新城控股漲幅也在A股地產排名居前。

    據《證券日報》記者統計，自2015年12月登陸上交所以來，新城控股股價累計上漲約90%，漲幅并不是最高的，但其滾動市盈率僅8.94倍，在26家民企上市公司中最低，今年4月中旬，新城控股市值一度沖破千億元。

（策劃 施露）