2019年，調控頻仍、融資收緊的中國房地產行業，依然蘊藏機會，大量的險資持幣在側，伺機入局。

    中國平安就是一個典型樣本。7月26日，中國金茂公告，平安通過配售及有條件認購，買入公司15.20%股份，成為第二大股東。

    至此，平安已持有至少5家大型上市房企的股份，其他如中國人壽、新華保險、前海人壽等險資均持有大量上市房企股票。

    自2014年掀起地產股投資熱潮以來，雖然保險資金投資上市公司股權的政策多有變動，但險資對地產公司的興趣從未停止。

    今年1月28日，銀保監會發布相關文件，鼓勵保險公司使用長久期賬戶資金，增持優質上市公司股票和債券，其中包括房地產。此次平安投資中國金茂，更是在險資參與央企、國企混改的背景下發生。

    縱觀近年來的險資入股房地產，一個原則是扮演長期低成本資金、機構投資者、純財務投資的角色，但也發生過險資過度介入企業經營、爆發矛盾的案例。

    未來，圍繞險資對上市房企的股權投資，如何防范所投企業的財務風險，實現自我資金的保值增值，同時守住財務投資者的邊界，依然是一個值得探討的問題。

    險資扎堆投資地產股

    根據協議，中國平安購買約17.87億股股份，配售價為4.8106港元/股，此外還將認購約1.54億股股份，認購價為4.8106港元/股。

    上述交易完成后，平安資管香港持有中國金茂現有已發行股本約15.42%，占其經認購事項擴大后的已發行股本約15.20%，成為中國金茂第二大股東。

    這是中國平安繼2018年入股華夏幸福，并在今年1月增持后，再次投資上市房企股份。

    更早之前的2015年，平安試水買入9.9%的股份，成碧桂園第二大股東。此后三年內，平安又陸續入股三家房企，成為旭輝、華夏幸福和朗詩的第二大股東。

    截至目前，平安已在上述幾家房企股權投資約330億元。

    除了平安密集入股房企，其他險資如人壽、安邦、新華等保險公司也都頻頻向房企示好。

    截至目前，中國人壽已成為遠洋集團、恒盛地產的第一、第二大股東；前海人壽及其一致行動人鉅盛華仍為萬科第二大股東；安邦保險則持有金融街、遠洋地產、金地集團、萬科A、保利發展等公司的股票。

    據21世紀經濟報道記者不完全統計，約有30家主流房企前十大股東中，均有險資股東進入。

    另據銀保監會數據，今年截至2月，險資入市資金已經達到超2萬億，投資規模占比上升至12.51%，主要流向了銀行、房地產等行業。

    作為險資投資房地產的“領頭羊”，在2018年業績發布會上，中國平安集團總經理任匯川表示，房地產投資是銀保監會相關政策范圍內、正常的保險資金應用投資，屬財務性投資。

    據任匯川介紹，目前平安7萬多億的總資產中，地產相關的債權、股權及物權的資產占比不到3%，而國家允許保險公司的不動產投資比例為30%；平安2.8萬億保險資金中，地產股權、債權和物權投資占比7.5%。

    險資角色之辨

    險資為何“青睞”房地產公司？其進入將對房企產生怎樣的影響？

    首先是險企自身的壓力。據銀保監會數據，今年上半年保險業原保險保費收入達到2.5537萬億，但受經濟下行壓力的影響，手握“巨資”的保險公司可投資的領域收窄，投資收益壓力日增。

    險資需要尋找更好的投資標的。平安不動產有限公司董事長兼CEO鄒益民認為，從全球來看，不動產投資一直都是各項投資里不錯的選擇。

    2018年，A股上市的房地產公司平均ROE達到10.3%，凈利潤增速為20.8%，盈利能力及成長性均遠高于其他行業，房地產行業在大類行業中的ROE（凈資產收益率）水平排名TOP2；截至2018年末，萬科、招商、華潤、龍湖等龍頭房企ROE均在20%或以上。

    以平安投資碧桂園為例，平安在2015年4月以約2.816港元/股的價格購入碧桂園22.36億股，到2019年7月26日收盤價格為11.08元/每股，浮盈約136億元。

    從房企的角度來看，他們也希望引入低成本的長期機構投資者，補充資金、做大規模。

    保利發展就認為，險資入股讓其有了更多長線投資者，資金和戰略騰挪空間更大，有望搶得房地產行業并購整合先機。

    此外，險資入股央企、國企地產公司，也是參與國企混改的標志。中國金茂就是平安參與的較大的央企級國企混改投資之一。

    中國金茂表示，引入平安作為第二大股東，在市場化央企混改的征程上邁出了關鍵性的一步，充分市場化有利于進一步激發企業活力，最大化股東利益；平安作為第二大股東，將與中國金茂在多個層面深化合作，發揮戰略協同。平安雄厚的實力將為金茂提供有力支持，加速公司跨越式發展。

    但險資有時也是一把雙刃劍。房地產證券分析師祁澤金認為，險資介入上市公司董事會，主要目的是控制風險，若與管理層產生矛盾，導致業務經營受損，并不是保險公司本來的目的，因此原則上來講，險資應作為財務投資者，不參與公司的經營管理。

    “但險資持股比例大的公司，險資作為大股東擁有決策權、表決權，說完全不參與公司決策運營是不可能的。”祁澤金說，如果保險公司打破慣例，參與上市公司的經營，則可能產生不利的影響。

    早在2015年，寶能系前海人壽舉牌萬科，爆發了資本市場著名的“萬寶之爭”，管理層認為寶能系是“野蠻人”，不歡迎其進入；寶能系則提出要罷免萬科董事會。

    入股金地的險資生命人壽、安邦人壽，也曾否決公司的跟投制度，對公司經營產生直接影響。

    目前，平安持股華夏幸福超過20%，已是多家房企第二大股東并已進入華夏幸福董事會，其對公司經營管理的影響是微妙的。

    祁澤金表示，目前關于規范險資股東在上市公司中的行為邊界，還沒有具體的政策、法規去規范，未來肯定會有具體的細則出臺。

    中國平安方面強調，在上市房企的股權投資中，堅持做財務投資者。平安首席投資官陳德賢表示，平安會精選估值相對比較低、分紅好、經營穩健的一些優質上市公司，做長期價值投資，從而以匹配保險長期負債，分享優質上市公司成長收益。