本報(bào)記者 王麗新

    坐擁中國三分之一市值超千億元的公司，以全國0.6%的占地面積貢獻(xiàn)全國12%GDP的粵港澳大灣區(qū)，如今是規(guī)模房企進(jìn)軍城市更新領(lǐng)域必爭的廝殺戰(zhàn)場。

    舊改、城市更新業(yè)務(wù)似乎從來沒有如此深刻地挑動眾多房企的“神經(jīng)”。6月份以來，新世界中國、佳兆業(yè)、富力、中國金茂紛紛以廣州為核心爭相競標(biāo)粵港澳大灣區(qū)（以下簡稱“大灣區(qū)”）舊改或城市更新項(xiàng)目，無論是單槍匹馬、還是尋找當(dāng)?shù)仄髽I(yè)搭建合作平臺，規(guī)模房企都在忙著“進(jìn)村”。

    一個(gè)項(xiàng)目動輒百億元的投資門檻、多年運(yùn)營現(xiàn)金流才能回正、沒有舊改項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)等風(fēng)險(xiǎn)，這些已不再是讓房企“望而卻步”的紅線。“根據(jù)廣東省2019年發(fā)布的《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動方案（2019年-2021年）》，大灣區(qū)舊改市場體量約為1.25萬公頃。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，進(jìn)入這一長期來看利潤回報(bào)可觀的戰(zhàn)場，對房企戰(zhàn)略儲備而言，是為下一個(gè)時(shí)代做準(zhǔn)備。

    多家規(guī)模房企搶灘大灣區(qū)

    從“棚改”到“貨幣化安置”，催生了一批千億元量級房企，下一個(gè)房地產(chǎn)規(guī)模增長時(shí)代或許屬于“舊改”。

    《佳兆業(yè)2019年-2020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》分析認(rèn)為：“即使按每年2%的城市更新速率來計(jì)算，城市更新已經(jīng)迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將變軌迎來一個(gè)新的十萬億元量級的黃金大賽道。

    “今年有不少房企都成立了舊改或城市更新事業(yè)部，重點(diǎn)布局領(lǐng)域首選就是大灣區(qū)。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向《證券日報(bào)》記者透露，隨著城市化快速推進(jìn)，舊城改造已經(jīng)是規(guī)模房企必然觸及的領(lǐng)域。

    6月15日，大灣區(qū)舊改大戶佳兆業(yè)以23億元拿下廣州增城中新板塊霞逕村城市更新改造項(xiàng)目。在此之前的今年3月份，敏捷以100億元的改造金額拿下泮霞村舊改；去年10月份，保利正式簽約中新村舊改，改造面積92萬平方米。此外，6月9日，中國金茂與福星惠譽(yù)共同簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，稱共同拓展廣州城中村改造項(xiàng)目。

    6月8日，近幾年在內(nèi)地大量投資的新世界中國在廣州城市更新領(lǐng)域再下一城。據(jù)新世界中國披露，夏街村舊改項(xiàng)目坐落于廣州增城中心城區(qū)，未來改造后總建筑面積約為132萬平方米，預(yù)期投資總額逾人民幣200億元。同時(shí)，該項(xiàng)目是新世界中國在大灣區(qū)的第5個(gè)舊改項(xiàng)目。

    “這兩年廣州舊改速度發(fā)展非常有力和迅速，用民間的力量去推動城市的發(fā)展是最大的發(fā)展方向，新世界集團(tuán)要參與其中，不能夠閉門造車，要根據(jù)政策法規(guī)去做。”新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行董事、新世界中國地產(chǎn)有限公司行政總裁黃少媚向《證券日報(bào)》記者表示，相比其他房企，新世界中國堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，具備商業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和能力，有文化、教育、醫(yī)療等多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些都是能夠承載起一個(gè)綜合體項(xiàng)目的保證，我們有這個(gè)底氣去做這個(gè)事情。

    不難看出，華夏幸福、中國金茂等外部千億元級房企正在進(jìn)駐或拓展這一領(lǐng)域，而本土頭部房企早已深耕舊改市場。“北方或者長三角區(qū)域以本土企業(yè)和央企國企參與舊改為主，大灣區(qū)政策較為開放，民營房企更愿意參與。”張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示，加上三、四線城市樓市趨弱，一、二線城市公開市場拿地成本過高，大灣區(qū)舊改或許就是下一個(gè)規(guī)模發(fā)展的高地。

    首筆現(xiàn)金回籠多需5年

    “城市更新雖然還是新賽道，但行業(yè)集中度快速提升，區(qū)域寡頭正在成型。深圳、廣州、上海和東莞四個(gè)城市的更新占地面積，行業(yè)前五名集中度均達(dá)到30%及以上，并且均逐步從區(qū)域深耕走向全國化布局。”《佳兆業(yè)2019年-2020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》顯示，2019年掀起市場熱潮的廣州市場，行業(yè)集中度非常明顯，TOP8企業(yè)改造面積占據(jù)近90%。

    “舊改相對于傳統(tǒng)拿地模式，變現(xiàn)周期會拉長。在樂觀情況下估計(jì)需要3年-5年時(shí)間，比較復(fù)雜的舊改項(xiàng)目需要8年-10年，甚至更長。”潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，這類項(xiàng)目對于追求高周轉(zhuǎn)的房企壓力較大。但長期看，只要能夠保證現(xiàn)金流穩(wěn)定流動，舊改項(xiàng)目依然大有可為，有利于房企的項(xiàng)目儲備結(jié)構(gòu)優(yōu)化，利潤回報(bào)率也仍然可觀。

    “城市更新本質(zhì)上是一場跨周期投資。一個(gè)城市更新項(xiàng)目完成一級開發(fā)平均周期為5年－8年時(shí)間，十年八年的周期是常態(tài)的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一般來說，一個(gè)城市更新項(xiàng)目從意愿公示到計(jì)劃立項(xiàng)平均需要0.8年，從列入計(jì)劃到規(guī)劃批復(fù)平均需要1.73年，從規(guī)劃批復(fù)到實(shí)施主體確認(rèn)平均需要2.16年，從實(shí)施主體確認(rèn)到用地審批完成平均需要1年。

    “就一般舊改項(xiàng)目而言，通常從投入第一筆現(xiàn)金到回籠所需周期需要五年左右，但是每個(gè)舊改項(xiàng)目都會存在各種差異，因此針對具體每個(gè)項(xiàng)目本身的資金回籠情況會有差異。”在舊改領(lǐng)域“久經(jīng)沙場”的新世界中國相關(guān)人士向《證券日報(bào)》記者直言，舊改項(xiàng)目普遍的難點(diǎn)是拆遷過程中存在不可控因素。另外，由于舊改項(xiàng)目投入成本大、資金回籠慢等問題，所以舊改項(xiàng)目是一個(gè)挑戰(zhàn)。針對現(xiàn)金流平衡，需要綜合考慮公司整體情況，因此一般會采取招拍掛與舊改相結(jié)合來獲取項(xiàng)目，并有效地將銷售和投資從現(xiàn)金流角度匹配。

    舊改商業(yè)模式多元化

    如果說舊改、城市更新領(lǐng)域是房地產(chǎn)市場下一個(gè)掘金池，卻不是什么樣的房企都能一擁而上跨入這個(gè)領(lǐng)域。舊改市場，顯然是有門檻的，而且不低。

    按城市更新改造的對象劃分，“房企參與城市更新主要包括城中村改造、工業(yè)區(qū)改造、老舊商業(yè)區(qū)改造等類型。”李宇嘉向《證券日報(bào)》記者表示，舊改項(xiàng)目有不確定性、與舊改主體（比如說村民）的談判是否有確定性、投資資金量過高，項(xiàng)目啟動較慢等內(nèi)外部環(huán)境因素，都對開發(fā)商資金鏈和企業(yè)實(shí)力提出了很高要求。

    從參與模式來看，“政府主導(dǎo)、規(guī)劃控制、連片改造、市場參與是主要改造模式。”潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，比如在整體項(xiàng)目的開發(fā)周期中，政府主導(dǎo)模式是指政府承擔(dān)裁判角色，協(xié)助房企參與拆遷；控制規(guī)劃是指嚴(yán)格按照規(guī)劃要求控制紅線范圍；連片開發(fā)可以降低開發(fā)強(qiáng)度，市場參與則是鼓勵(lì)民間資本參與項(xiàng)目。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，若以開發(fā)商為主體拓展運(yùn)作舊改項(xiàng)目的模式，大致分為三種，第一是以佳兆業(yè)、富力為代表的獨(dú)立運(yùn)作模式；二是以收并購為主，比如其中一種是外地房企收購當(dāng)?shù)卮媪可虡I(yè)進(jìn)行改造升級；三是本土企業(yè)與全國性企業(yè)搭建合作平臺，深耕城市更新項(xiàng)目，這也有助于本土企業(yè)拓展大灣區(qū)之外的資源，從而加速其實(shí)現(xiàn)全國化。

    “多數(shù)開發(fā)商可能會與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，或者引進(jìn)投資主體，分擔(dān)項(xiàng)目股權(quán)，聯(lián)合進(jìn)場。”李宇嘉向《證券日報(bào)》記者表示，大灣區(qū)本地房企多年享受城市更新發(fā)展紅利，外部企業(yè)想要進(jìn)入門檻較高，多選擇與長期深耕當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)合作，一起拓展項(xiàng)目，但全國性企業(yè)需要很強(qiáng)的談判能力，才能提高收益。

    更重要的是，房企要量力而行。盤活舊改項(xiàng)目完成城市升級改造，本質(zhì)上是以重資產(chǎn)模式運(yùn)行，需要的是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商、運(yùn)營和投資等多種資源整合能力，其中尤為重要的是金融能力。除了參與主體自有資金投入和自身上市平臺融資外，《佳兆業(yè)2019年-2020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》提出，城市更新企業(yè)作為基金管理方以小投入撬動大資本，從原先獲取住宅開發(fā)收益升級轉(zhuǎn)型為獲取管理費(fèi)用和超額利潤分成收益，通過基金發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，將是未來新的趨勢。

    不管怎么說，城市更新給房地產(chǎn)行業(yè)開辟了一條新的賽道。“以往那種依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)在短時(shí)間內(nèi)規(guī)模爆發(fā)性增長的年代已經(jīng)過去。房企在向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型，長周期且毛利率有可能達(dá)到50%以上的舊改領(lǐng)域，是規(guī)模房企的必爭之地。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，但這條賽道并不容易走。