本報見習記者 張曉玉

    2018年以來，在房地產行業融資受限的背景下，房企不斷拓寬融資渠道，分拆體系內物管公司在港上市逐漸形成熱潮。據《證券日報》記者統計，截至目前共有23家境內物企選擇赴港上市。其中，2014年至2017年期間，共有6家赴港上市；2018年及2019年，分別有5家及9家發行港股上市；2020年以來上市的境內物企已達3家，此外還有9家物企已申請但尚未上市。

    伴隨赴港上市的熱潮，榮盛發展在6月29日發布公告稱，公司收到控股子公司榮萬家生活服務股份有限公司（簡稱“榮萬家”）通知，榮萬家已于2020年6月24日向香港聯交所遞交首次公開發行境外上市外資股并在香港聯交所主板上市的申請資料。

    香頌資本執行董事沈萌在接受《證券日報》記者采訪時談到：“房地產行業對資金流動性的需求非常高，屬于資本密集型產業。在嚴格的宏觀調控下，各傳統融資渠道陸續受限，對于部分房企來說，分拆物業管理部門進行融資就成了最新的一種‘補血’方式。物管公司具有穩定的收入和穩健的成長前景，所以成為很多開發企業打通融資新渠道的首選。另外，企業借助資本市場做大做強后，也能在高速增長的高毛利率的增值服務市場獲得更大份額。”

    中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時表示：“境內物企一般選擇赴港上市，主要原因是境外上市條件和關聯交易相關審核要求較境內更為寬松。鑒于大部分物管企業的業務高度依賴于母公司房企，關聯交易對其業績貢獻占比較高，通過A股主板上市的相關審核難度較大。”

    凈利潤

    年復合增長率達62.2%

    招股書顯示，榮萬家成立于2000年。在榮萬家的股東中，榮盛發展持有83.52%的股權，河北中鴻凱盛投資股份有限公司持有8.06%的股權，廊坊市榮盛睿享商務信息咨詢中心（有限合伙）持有8.42%的股權。

    榮萬家主營業務為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。2019年，榮萬家實現營業收入12.51億元，其中，上述三項業務收入分別貢獻了6.8億元、4.29億元、1.41億元，占比分別為54.4%、34.3%、11.3%。

    招股書還顯示，2017年、2018年及2019年，榮萬家實現營業收入分別為7.09億元、8.79億元和12.51億元，年復合增長率為32.8%；實現凈利潤分別為4192萬元、7487萬元和1.1億元，年復合增長率為62.2%。

    收入的連年增長與在管面積有直接關系。根據沙利文公司（Frost&Sullivan）發布的數據，全國物業管理行業在管面積由2013年的261億平方米提升至2018年末的335億平方米，年復合增長率5.12%。

    根據中國指數研究院數據，榮萬家在2020年中國物業服務百強中排名第19位，同時還是河北省綜合實力、在管建筑面積第一的物業服務企業。

    公告顯示，截至2019年12月31日，榮萬家服務共管理251個物業管理項目，訂約管理351個物業管理項目；在管總建筑面積為4840萬平方米，總合約建筑面積為7560萬平方米。

    在管面積

    幾乎全靠母公司提供

    對一家大型物管公司來說，地產母公司既是背后靠山，又是高速增長的驅動力。2018年，榮盛發展實現銷售額1015.63億元，同比增長49.6%；2019年實現銷售額1153.56億元，同比增長13.58%。

    與多數房地產企業分拆出的物業公司一樣，榮萬家的在管面積基本都是靠母公司輸送。招股書披露，2017年-2019年，榮萬家的在管建筑面積中分別有100%、99.98%、99.5%都是來自榮盛發展集團，這些物業所提供的物業管理服務所得收入分別約為4.36億元、5.35億元、6.78億元，分別占同期物業管理服務所得收入的100%、99.9%及99.8%。

    沈萌對《證券日報》記者表示：“絕大多數物管公司都是房地產開發企業附屬配套的業務承擔平臺，因此嚴重依賴母公司這個單一大客戶，分拆IPO也是希望以此為母公司的開發業務‘輸血’。”

    國信證券分析師徐進表示，目前物業管理行業仍是一個高度分散的行業，根據統計局數據，2018年末全國物業管理企業仍超過20萬家，各地物業服務水平參差不齊。盡管物業管理企業數量近年來仍有所增加，但隨著相關政策、市場競爭及信息技術的變化，物業管理行業的集中度仍在逐年提升，市場份額不斷向優質龍頭企業集中，百強物業管理公司的市場份額快速提升。2014年至2018年，百強企業的全國市場份額已從22.6%上升至39.7%，預計未來百強企業市場份額仍將持續走高，優質的龍頭物管企業將獲得遠高于行業平均增速的成長。

    房產評論人、樓市新說出品人陳雷在接受《證券日報》記者采訪時表示，“物管公司赴港上市成為熱門，并不代表所有的物管公司都適合去上市。頭部房企可以依托強大的開發公司作為基礎，但中小型物管公司上市則需謹慎”。