本報記者 王麗新

    10月30日，世茂服務控股有限公司（“世茂服務”股票代碼：0873.HK）正式在香港聯合交易所主板掛牌上市。本次上市共發行5.88億股，每股定價16.6港元，共募集資金約110億港元（超額配股權行使后）。

    世茂集團董事局副主席、總裁，世茂服務董事局主席、執行董事許世壇在上市儀式上表示，世茂服務已駛入發展快車道，上市對于世茂服務而言，是一個全新的起點，有信心繼續保持有品質的高速增長。

    “世茂服務的上市，說明物業服務企業仍在持續和資本市場接軌。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，對于世茂集團來說，本身在傳統地產開發等方面有較好的優勢，物業板塊上市有助于其獨立運作和發展。同時，后續也可以反哺開發住宅等物業的發展，真正促進世茂集團旗下各個板塊的成長。

    在管面積超1億平方米

    利潤增速駛入“快車道”

    作為世茂集團旗下物業管理業務板塊，世茂服務在高能級城市布局較為集中。截至目前，世茂服務重點布局長三角、環渤海、華南與中西部四大核心高能級城市群，按合約項目計算，公司業務覆蓋中國26個省份108個城市，77%的在管項目位于一線、新一線及二線城市。

    從業務形態來看，物業類型涵蓋住宅、政府及公共設施、學校、康養中心及醫院、機場候機室貴賓廳等多元業態。截至10月12日，公司在管面積1.018億平方米，在管物業393項，合約面積1.443億平方米，合約物業615項。

    截至2020年6月30日，世茂服務實現收入15.65億元，同比增長85%，凈利潤達2.55億元，同比增長134%。根據中指院發布的數據，2018至2019年世茂服務的收入增長率為87.2%，在中國物業服務二十強中排名第三。2018至2019年世茂服務的凈利潤增長率為160%，位列行業第一名。

    獨立第三方收入占比達70.5%

    立體塑造服務生態系統

    據記者了解，世茂服務作為世茂集團“大飛機”戰略的重要“雙翼”之一，與集團資源共享、協同發展，保持長期穩定合作。不僅每年持續獲得母公司優質、穩健的管理面積支持，也不斷主動開展外拓。

    截至2020年6月30日，公司來自獨立第三方開發的管理面積為3247萬平米、占總在管面積的37.9%；來自獨立第三方的收入占比高達70.5%。

    有業內人士稱，市場拓展與收并購雙輪驅動，世茂服務在第三方拓展中注重地域與市場定位的協同，與其所深耕城市產生集約化效應。自2019年開啟市場化拓展元年，世茂服務相繼與海亮物業、浙大新宇等企業進行收并購合作。此外，其在管共41個項目在管面積超50萬平米，在管物業平均規模是物業百強企業的1.8倍。

    在此戰略指引下，公司業務結構不斷優化，延展性強、利潤率較高的增值服務占比由2017年29.6%提升至2019年的51.8%，已占據半壁江山。

    世茂服務的盈利能力同樣高于行業均值，其2019年的毛利率為33.7%。在港交所已上市的22家物管公司中，2019年的毛利率均值為29.9%，世茂服務高出了近4個百分點。

    “在盈利能力方面，公司近年來的毛利率水平逐年走高，高于行業平均水平，在提升利潤水平上未來幾年會有既定的訴求。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，但公司近年為擴大規模，在收購過程中對標的資產要求不高，收益空間被壓縮，未來公司可加大高毛利的增值服務業務來進行彌補不足。

    根據天風證券估算，從社區增值服務行業的收入增速趨勢來看，自2016年來社區增值服務增速一直保持在50%以上。即便今年受到新冠肺炎疫情影響，2020年上半年世茂服務的社區增值服務收入依然表現優異。根據粗略計算，基礎物管與社區增值比例為5：1，可以看出，社區增值服務收入空間未來依舊很大，提升空間一方面來源于增值服務在社區內的滲透率不斷提升，另一方面非住宅特色增值服務內容依然有待探索。

    紅杉騰訊戰投助力

    數字化升級拓寬行業邊界

    在遞交上市申請前，世茂服務成為了紅杉資本中國基金在內地物管行業的首家投資標的。紅杉中國與騰訊共計投資2.44億美元，約合17.28億元人民幣。

    對此，紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱表示：“世茂服務與集團資源共享、協同發展的同時，也在不斷主動開展外拓。這不僅帶來規模效應，也使企業增值服務的潛力與空間也很寬廣。紅杉中國將憑借豐富的生態資源和跨領域的協同能力，持續助力世茂服務數字化升級與多元服務生態的構建。”

    同時，騰訊投資董事總經理夏堯也表示：“物業管理作為重要的線下入口級場景，關系到民生的方方面面。我們看到萬億元規模的物管市場具有較大的長期發展潛力和較高的天花板，我們將以C2B的獨特優勢和企業服務能力，與世茂服務物管品牌攜手提供更優質、更豐富多元的物業服務和增值服務。”

    據悉，世茂服務正不斷迭代數字化管理升級，內部市場化與網格化管理，全周期管理機制，多業態標準化服務體系，工單系統、客戶管理平臺等數字化工具已構建起世茂服務企業運營管理數智平臺，輸出了強大高效的運營能力。以海亮物業為例，通過收并購后的一體化整合與運營，其毛利率由2018年8.3%上升至2019年25.9%，提升高達18個百分點。

    值得一提的是，世茂服務本次IPO所得款凈額約65%將用于通過多種渠道繼續擴大業務規模，其中，約55%將用于收并購、約10%將用于建立及推出城市管理服務；IPO所得款凈額約15%將用于增值服務；約5%將用于升級信息技術系統；約5%將用于吸納及培養人才；約10%將用于營運資金。

    對此，有業人士稱，隨著自身管理服務能力不斷增強，上市帶來的品牌及融資能力提升，世茂服務預計未來在管理面積、社區增值服務、城市管理等有望保持穩健增長。

（編輯 喬川川）