本報記者 王麗新

    2020年收官之際，重量級物業企業仍在加緊上市。12月上旬，恒大物業和碧桂園服務接連完成IPO，物業板塊再添千億元市值成員。據《證券日報》記者不完全統計，2020年以來，15家物業企業登陸H股，是2018年以前物業板塊上市公司總數的近3倍。

    12月17日，中國香港資本市場迎來了今年第16家物業上市企業，即2019年綜合實力名列中國物管行業Top13的遠洋服務。此次IPO，遠洋服務引入了私募基金淡水泉、國華人壽保險、高瓴資本等共8名基石投資者，合共認購1.2億美元。上市首日，遠洋服務總市值達69億港元。

    “遠洋服務是一家老牌物業服務企業，業務主要集中在一、二線城市，以‘住宅+高端商寫+增值服務’等多業態服務模式發展。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，公司的高端商寫業務毛利率水平較高，增值服務收入逐年增長，有助于提升公司盈利能力。

    商寫物業服務板塊發力

    事實上，高端商寫物業業務是業內不少投資者看好遠洋服務的原因之一，比如高瓴資本就是青睞捕獲“商管服務企業”的投資者。

    根據招股書數據，2019年，遠洋服務商寫物業服務在整體物業管理服務總收入占比為27.5%，占非住宅物業管理總收入的83.6%。同期，商寫物業所收的每月平均物業管理費也遠超住宅社區所收，達到每平方米17.4元，而住宅每平方米僅為2.6元。

    以北京頤堤港和成都遠洋太古里為例。北京頤堤港地處繁榮的朝陽區，出租率高達99.9%，其商業項目物業費單價110元/月/平方米，寫字樓單價50元/月/平方米，可提供全年約8900萬元收入；成都遠洋太古里毗鄰大慈寺，是國內網紅級地標，出租率達到97%，物業費單價160元-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6億元。

    除此之外，遠洋服務的控股股東為遠洋集團，其股東中國人壽保險、大家保險與遠洋服務亦有持續的業務合作。據招股書透露，今年8月21日，遠洋服務還與兄弟公司遠洋資本訂立戰略合作協議，為其房地產項目（包括每年預計不少于200萬平方米合約建筑面積的商寫物業、工業園、物流中心及數據中心）提供定制化物業管理服務。

    凈利潤年均復合增長率40%

    招股書顯示，2017年至2019年，遠洋服務營收由12.13億元增至18.30億元，年均復合增長率為22.8%；期間，凈利潤由1.05億元增至2.05億元，年均復合增長率為39.8%。2020年上半年，公司營業收入為9.03億元，同比增長6.6%；凈利潤1.54億元，同比增長26.1%。

    “凈利潤的快速增長除了與公司高端商寫業務相關外，占比逐漸增加的增值服務業務也對其有所貢獻。”上述業內人士向《證券日報》記者表示，遠洋服務提供案場服務（即向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務）、咨詢服務及物業工程服務，以及向公司在管物業的業主及住戶提供的各種社區增值服務。

    據《證券日報》記者了解，在案場服務方面，年收入規模約為2億元，預計未來三至五年內年均增幅可達20%；工程服務年收入規模約為1億元，預計未來三年至五年內年均增幅可達20%。在社區增至服務方面，目前業務占比約為13%，其中主要為資源經營業務，預計未來三年至五年內業務規模比重可提升至25%，年均增長50%左右。

    值得一提的是，2020年上半年，遠洋服務非業主增值服務毛利潤達到3540.1萬元，毛利率提升3.4個百分點至22.9%；社區增值服務實現毛利潤6414.7萬元，毛利率提升2.1個百分點至63.1%。鑒于此，遠洋服務毛利率由2017年的20.7%，增長至2020年上半年的28.5%。

    更為重要的是，遠洋服務目前在數字化及智能化方面進行了持續投入，擁有多元化智能服務平臺，即“億管家”、“億家生活”、“億家修”及“億空間”以及EBA系統，可于業主、住戶、其他客戶及業務合作伙伴之間實現智能化物業生態圈。這無疑將有助于公司提升管理管理半徑，降低人工成本并提高服務效率，也對其社區增值服務變現有所助力。

    鑒于數字化技術的重視，遠洋服務表示，對于此次募集資金的用途，約10%用于提升數字化水平及內部訊息技術基礎；約20%用于升級智能化管理系統設施；約60%的募資將用于把握戰略投資及收購機會；余下用作營運資金。

    資本負債比率為零

    當然，擴規模依然是目前上市物業管理企業的第一訴求，而這取決于企業有多少“家底兒”。

    招股書顯示，遠洋服務經營活動所得現金凈額由2018年的3827.2萬元大幅增長至2019年達到2.07億元，2020年上半年達到6572.9萬元。但招股書中有一個指數仍令市場頗為不解。招股書披露，2018-2019年及截至2020年6月30日，遠洋服務資本負債比率分別高達454.5%、483.1%和439.9%。

    對此，遠洋服務相關人士向《證券日報》記者表示，這是由于之前有一筆ABS融資，目前該筆融資已經全部還清，截至2017年12月31日的資本負債比率為零，處于凈現金狀況。截至2020年6月30日，公司期末現金及現金等價物達到7.25億元，為2017年以來新高。

    若加上此次IPO募集資金的60%用于擴大規模，由此可預見公司第三方在管物業面積將會大幅提升。公司也表示，進一步發展戰略聯盟及擴大公司物業管理業務的規模。

    招股書顯示，2020年上半年，遠洋服務總合約建筑面積達6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的54個城市；總在管建筑面積達4230萬平方米，包括155個住宅社區及55個非住宅物業。其中，旗下第三方管理的建筑面積達到1200萬平方米，來自第三方的收入達到1.21億元，占收入比重提升至18.8%。

    值得一提的是，截至2020年12月10日，34家港交所上市，物業企業市值超過5600億港元，平均市盈率超過50%；3家滬深上市物業企業市值約為340億元人民幣。

    “物管行業頭部企業已經紛紛登陸資本市場，已經誕生千億元市值的企業，未來行業集中度將進一步提高，分化也會加劇。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，在這種競爭格局下，遠洋服務突破以住宅物業為單一收入來源的困境，形成多業態物業管理服務業務、在長且好的賽道中構筑獨特的行業壁壘，將能在未來行業競爭格局占據一席之地。

    多業態業務拓展增收

    在資本市場看來，高成長高確定性是物業板塊的主旋律，這是疫情期間物業企業股價快速上漲，資金不斷入局的背后驅動力。

    中指研究院統計數據顯示，保守預計2020年末我國物業行業在管面積將超過250億平方米，營業收入將超過6000億元。根據模型綜合估算，預計到2024年，全國物業管理行業營業收入約為9296.43億元。換言之，這是一個年均營收萬億元量級的藍海市場。

    但不得不說，目前上市的物業企業絕大多數都是從房地產企業母公司拆分出來IPO的，來自母公司的開發業務規模幾乎決定了這家企業的營收規模，而上市之后，第三方拓展能力、商業模式和盈利能力則決定著這家企業未來會成長“月亮”還是“星星”。

    從業務結構來看，目前，遠洋服務的物業管理類型包括住宅小區、商寫物業、公共及其他物業，以及案場、工程、社區等增值服務。

    “總體來說，多業態業務選定的細分領域賽道較為合理，傳統物業與新型業務并重，具備在激烈的外部市場競爭環境下搶得市場份額的能力。”有業內人士向《證券日報》記者表示，目前公司在非住宅物業上構建了涵蓋商寫物業、政府大樓、公共設施、高速公路服務站及醫院等多個管理物業類型，若能快速形成品牌輸出能力，相較于目前資本市場上主要聚焦純住宅領域的企業，公司在非住宅領域的服務穩定性和市場競爭優勢明顯，長期在該領域深耕，將拓展公司業績增長空間。

（編輯 孫倩）