本報記者 王麗新

    隨著房地產長效發展機制逐步建立，2020年行業整體進入調整期，企業發展面臨穩健性、可持續發展的挑戰。在新的形勢下，卻有房企在優化財務結構、低成本增加土地儲備等方面，構建了支撐企業可持續均衡發展、具備差異化競爭優勢的戰略底盤。

    3月23日下午，中國金茂正式發布2020年年度業績公告。報告期內，中國金茂實現收入600.54億元，同比增長39%；合同銷售金額2311億元，比2019年增長44%，銷售回款同時突破2000億元，目標完成率115.6%；已簽約銷售未交付結算的金額為3017億元。

    有分析人士認為，中國金茂“雙輪兩翼”發展步入成熟期，通過構建土地儲備、現金回款、城市運營、人力資源、科技服務、綠色戰略的強大戰略底盤，綜合能力在同一陣營房企中具有較大競爭力。

    銷售目標指向2500億元

    2020年，中國金茂銷售業績增速在前20房企中位列第一。2021年，公司設定了2500億元目標、2022年設定目標3000億元，并在“十四五”規劃中設定了規模翻一番的中長期目標。

    “2021年可售貨值預計超過3600億元，四個季度的推盤比率大概為19%、32%、30%和19%。”中國金茂管理層表示，“我們將確保2020年2500億元銷售目標的完成”。

    截至2020年底，中國金茂“三道紅線”全部轉為“綠檔”實現“零踩線”，財務盤面優勢較為明顯。據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，中國金茂剔除預收款后的資產負債率為66%，較上年同期下降8個百分點至達標；凈負債率下降至53%，較上年同期大幅下降32個百分點；非受限現金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89個百分點至達標。

    “由于流動現金的大幅增長，較大程度緩解其債務壓力，債務結構得到進一步優化，2020年中國金茂成功實現全速降檔。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，為了達成“零踩線”穩健運營目標，公司運用了較多的資本方式對債務結構進行調整，包括增發新股、出售股權，與金融機構合作，以及降低權益占比利用聯營合營的方式降低負債等。

    作為曾經的“黑馬”，中國金茂當前增長動力表現強勁，疊加中化集團的強大背書，讓其在同梯隊房企中較為搶眼。

    “在銷售金額2000億元-3000億元的房企梯隊中，中國金茂擁有央企背景提供信用背書，有助于打通各種融資渠道，降低公司融資成本，甚至對與地方政府溝通互動等均有幫助。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者如是表示。

    土地儲備成本低

    統計顯示，2020年中國金茂新增城市運營項目7個，1417萬平方米的當期新增土地儲備面積中，44%的二級新增土儲均來自城市運營項目，87%位于核心一、二線城市。截至年末，中國金茂累計獲取的城市運營項目已達到27個，均位于一、二線核心城市以及活力城市群周邊。

    城市運營板塊穩定了中國金茂實現規模發展。2020年全年，來自城市運營的項目為金茂貢獻了21%的當期銷售業績，較2019年的14%有較大提升。同時，公司全年銷售額均超過100億元的城市達到7個，其中北京257億元，上海210億元，南京182億元。

    根據年報顯示，2020年，中國金茂總計合理新增土地儲備1417萬平方米。截至2020年底，中國金茂總土地儲備增長至9511萬平方米，進入51個城市深耕，實現了全國核心城市的均衡布局。

    “公司片區開發能力突出，相對于其他開發商而言，中國金茂憑借此能力可獲得較低成本的土地，同時增加了公司抵抗市場周期的能力。”肖云祥向《證券日報》記者表示，即便在22城集中供地的政策下，也不會影響片區開發類模式，而中國金茂的拓展能力主要在這一方面。從目前城市發展思路來看，更傾向于采用片區開發城市運營的模式推進城市建設。鑒于此，預計中國金茂拿地的優勢不會產生實質的削弱。

    “中國金茂在土地市場較為謹慎，城市運營是其獲取性價比較高的優質土地資源的重要方式。”潘浩向《證券日報》記者表示，集中供地對于所有房企都提出新的考驗，而此時央企背景或將成為中國金茂在土地市場更為重要的籌碼。

    在城市運營助力下，中國金茂土地儲備的持續增長有明確保障。根據公司規劃，至2022年，將有60%新增土儲來自于城市運營。此外，通過整合旗下科技、商業、產業、教育等多種資源優勢，并多元化的資源引入，構筑“城-人-產”新生活方式，中國金茂成功培育出公司的第二增長曲線。

    近期，國泰君安公開表示，當前高地價是全行業的難題，中國金茂為極少數在城市運營方面建立較深護城河的房企，未來利潤率將領先于行業，同時考慮到公司具備多元化降杠桿手段，未來有望脫穎而出。

（編輯 上官夢露）