本報記者 王麗新

    當房企的“高周轉”不再吃香，慢“現金牛”的物業板塊成了“香餑餑”。

    6月15日，越秀服務集團有限公司（簡稱“越秀服務”）在全球發售會上公布，將于2021年6月16日-21日進行招股，擬全球發售超過3.69億股股份，發行的定價區間為每股4.88-6.52港元，最多募資24.10億港元，并計劃于6月28日掛牌上市。

    根據協議，越秀服務引入的10名基石投資者，按發售價認購總額最多7.77億港元的發售股份，這些基石投資者涵蓋大型投資機構及上下游產業鏈的合作方。在發售會上，越秀服務執行董事兼行政總裁吳煒向《證券日報》等媒體表示，希望未來的3年-5年內，越秀服務能夠躋身物業行業第一梯隊。

    “對于越秀服務而言，其TOD物業服務模式，無疑是公司'最好的故事'。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，在經過一輪資本市場的“洗禮”之后，行業并購行情日漸走高，越秀服務的機會在于通過融資后可在資金優勢下發起橫向并購。另外，TOD物業管理屬于藍海領域，對于越秀服務而言有很大的發展空間。

    非商板塊為收入主力軍

    2021年5月24日，越秀服務向港交所遞交招股說明書。據招股書披露，越秀地產旗下的投資控股實體GCDChina持有越秀服務91.85%的股權。而廣州地鐵集團旗下廣州地鐵投融資（香港）有限公司則控制剩余的8.15%。

    以最近三年的業績而論，越秀服務自有其可稱道之處。2018-2020年，越秀服務營業收入分別為7.63億元、8.96億元和11.68億元，年均復合增長率達23.7%；非商業物業板塊的營收占比為64.8%、67.3%和69.4%，而商業物業板塊則為35.2%、32.7%和30.6%。

    從盈利能力看，2018-2020年，凈利潤分別達4731.4萬元、9320.7萬元和2.04億元，年均復合增長率高達107.5%。此外，越秀服務凈利潤率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整體毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，兩者均領先于物業服務百強企業的平均表現。

    從規模上看，截至2020年12月31日，越秀服務總在管面積為3265萬平方米，在管物業數量為215個。在發售會上，據越秀服務管理層披露，截至2020年底，越秀服務的簽約面積將近4990萬平方米，其中非商業物業簽約面積4610萬平方米，商業物業簽約面積380萬平方米。

    與其他物業服務企業上市之后，加快外拓實現規模增長，帶動營收增長的計劃同樣，根據計劃，越秀服務計劃將募資所得款項的60%用于為策略收購和投資提供資金。

    而對于未來3年－5年躋身行業第一梯隊的目標，吳煒表示，具體實現路徑有三個，第一是來自于母公司越秀地產的支撐；第二即外拓發展，公司目前有一只規模超過80人的外拓團隊，在地鐵物業、城市核心物業及舊改物業管理方面發力拓展，未來三年力爭做到2000萬平方米-5000萬平方米；第三即收購合作，越秀服務在國企的收并購和資源合作方面，相對市場其他企業有比較大的優勢。

    “越秀服務的業務模式為商業+非商業構成，從規模對標來看，寶龍商業、佳源服務等可進行對標，但從其模式來看，與寶龍更為接近，當前寶龍商業PE為49倍，以此對標，越秀估值或將達到35倍左右，或更高。”肖云祥向《證券日報》記者表示，TOD物業服務模式，無疑是公司IPO“最好的故事”，在行業大魚吃小魚，甚至大魚吃大魚的格局下，這一藍海領域更有發展空間。

    地鐵物業成藍海賽道

    對于外來發展戰略方向，越秀服務的定位是中國城市運營服務商。而與其他沖擊資本市場的物業企業不同的是，越秀服務已將業務延申至TOD領域。

    2020年11月，越秀服務集團收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，一舉新增了超過500萬平方米的在管面積，同時也使得公司切入了在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業等新的業態，成為擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營”的復合型物業管理公司。

    事實上，越秀服務集團大力發展TOD的確有其天然優勢。一方面，公司的控股股東越秀地產是國內最大的TOD發展商之一，后者坐擁5個TOD住宅項目，總建筑面積近400萬平方米，2020年5個TOD住宅項目的合同銷售金額約為170億元。另一方面，從行業角度來看TOD模式也充滿了想象力。

    “TOD是越秀服務非常有特點的物業業務，廣州地鐵成為第二大股東后，未來在這一業務方面將會得到很大支持。”越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰向《證券日報》記者表示，“我們不僅局限于廣州地鐵這一個范疇，實際上能夠提供比較專業的TOD服務的企業在國內不太多，這一領域有一定專業壁壘，未來也會積極拓展在國內其他城市的TOD服務，成為這一領域的先行者。”

    據悉，越秀集團、廣州地鐵與華中地區新一線城市的某地鐵服務運營商簽署了戰略合作框架協議，三方將在軌道交通建設及運營、TOD物業開發、物業管理業務、產融結合發展等多個領域開展合作。未來，越秀服務將積極把握TOD模式帶來的眾多機遇，進一步鞏固TOD綜合物業管理模式，成為國內領先的TOD綜合物業管理服務平臺。

    在越秀服務管理層看來，TOD綜合物業管理模式將成為未來規模擴張和利潤增長的新動能。同時，這也是公司的核心競爭力之一。不過，除了TOD物業業務，強大的國企背景資源優勢、多領域協同發展能力以及“物服+X”業務網絡，將進一步豐富業態，鞏固越秀服務城市服務運營商的地位。

    對此，林峰強調，“越秀服務作為擁有TOD綜合物業管理能力的城市服務運營商，背靠中國最大的TOD發展商之一越秀地產及廣州地鐵，以及越秀集團三大國有股東，有望為未來的增長增添新引擎，在競爭中脫穎而出。

    “在基礎物業管理上其他業務的發展代表了一個趨勢，物業企業將越來越平臺化，在這個平臺上可以開展大量業務。”吳煒向《證券日報》等媒體表示，對越秀服務來說，空間管理、連接C端業務以及科技賦能，都是未來發力的方向。

（編輯 崔漫 孫倩）