本報記者 王麗新

    3月份是房地產行業2022年第二個償債高峰月。當下，部分面臨流動性壓力的房企正在分秒必爭，試圖打贏“沒有中間狀態”的生死戰。

    3月7日，龍光控股發行的“18龍控02”價格發生明顯波動。有消息稱，龍光控股正在為該筆債券展期進行談判。近期，龍光控股間接控股股東龍光集團發行的“19龍控04”、“20龍控01”、“21龍控01”3筆境外債券價格也發生異常波動。

    對此，3月7日晚間，龍光控股（以下或簡稱龍光）發布公告稱，股票和債券價格異動，主要是由于近期房地產行業整體受到持續深入調整，公司間接控股股東龍光集團評級被國際評級機構分別下調至，導致二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況。公司正積極籌措資金應對短期流動性壓力，目前經營活動一切正常。

    承認存在短期償債壓力

    據披露，于2022年3月份，龍光控股到期及回售期債券，或作為差額補足人的資產證券化產品到期規模合計52.99億元。截至目前，龍光控股已通過自有資金兌付11.33億元。

    Wind數據顯示，龍光控股目前處于存續期的境內債有19只，余額為205.69億元；以行權計，一年內到期的債務余額約124.39億元。除了上述出現價格波動的“18龍控02”將到期外，“19龍控01”將于3月21日迎來行權日。

    至于平安信托提前收貸的傳聞，3月7日晚間，龍光控股發布公告稱，這涉及的是附屬子公司向平安信托申請的一筆附抵押融資，目前融資余額為11.8億元，與平安信托一直保持友好溝通，雙方仍在按照合同相關條款和雙方約定推進。此外，針對市場關注的“美元債擔保”事宜，龍光控股表示，發行人不涉及對美元債的擔保。

    在這份公告中，龍光控股坦言了短期流動性壓力。公司表示，自2022年1月中旬開始，受行業整體變化以及境外評級機構下調龍光集團評級等突發事件影響，銀行等金融機構放款停滯，公司現金資源受限比例較高，加之遇到還款高峰期，公司短期存在一定的償債壓力。

    不過，龍光控股也強調，公司未發行過任何私募類理財產品，也沒有外部商票類融資。盡管目前公司階段性面臨流動性困局，但有決心也有信心妥善解決。

    “去年以來市場下行，企業或多或少受到一定沖擊，近期又面臨債務兌付壓力，龍光控股出現流動性壓力并不意外。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，當前房企主動應對還是有一定機會的。首先市場政策端及金融端不斷吹來暖風，高信用房企所獲融資支持將有所加大，其收購優質項目將給處置資產房企帶來現金流；另外，臨近3月份、4月份樓市旺季，市場表現有望回升，帶動房企回款速度加快，將在一定程度上緩解流動性壓力。

    在關榮雪看來，主動應對流動性緊張的操作路徑是，先利用現有產品的去化帶動回款增多，同時盤活存量資產進行處置，雙渠道增加資金來源。再積極與金融機構就貸款方面友好溝通，尋求債務展期；期間，可采取縮減運營開支、人員架構調整等控成本方式。當然，如果資金壓力急劇，要果斷變賣部分資產以加速資金回籠，也可選擇積極引入戰投，主動尋求外援等。

    將“處置資產”提上日程

    “公司高度重視境內公開市場債券及資產支持專項計劃的償還風險，通過各種方式積極籌措資金，履行償債義務。”龍光控股在公告表示“不躺平”的決心，并同時公告了三大緩解短期流動性壓力的措施。

    在積極采取開源節流措施方面，一是加快銷售回款，目前已取證項目650億元，未來將取證可售貨值約2000億元，結合不同區域市場，一盤一策差異化調整，加快銷售去化，并持續推進各項工程建設、手續辦理、按揭銀行溝通的力度；二是縮減運營開支方面，龍光控股將在重點保交付的前提下，在建工程量從最高2600萬平方米縮減到1700萬平方米，節約工程支出；三是積極開展資產盤活，以增加資金來源。

    據披露，2022年1月起，龍光控股已積極與國企、金融機構進行對接，開展資產盤活處置工作。目前已梳理、待盤活處置資產分開發類、城市更新類、持有物業類三類項目，其將加快資產盤活進度。龍光控股還表示，將積極溝通監管機構和金融機構，盤活預售監管戶資金、加快開發貸和按揭貸款的審批和放款，力爭在2022年上半年取得實質性進展，回籠資金改善流動性。

    在積極溝通監管機構和金融機構方面，盤活預售監管戶資金、加快開發貸和按揭貸款的審批和放款。在與投資者溝通方面，龍光表態，積極與投資者進行溝通，及時告知公司的經營情況，統籌考慮境內外及公司各項債務的安排，維護投資者合法權益。

    “當前房企主要通過兩種方式快速化解風險：一是’開源’，即通過出售資產快速回籠資金，以達到補充現金、償還債務的作用；二是’節流’，也就是與債權人積極溝通，達成債務展期協議，延緩短期償債壓力。”中指研究院企業事業部負責人劉水向《證券日報》記者表示，“時間短、起效快”是這兩種方式的主要特征。當前政策面已在預售資金監管、收并購類融資等方面釋放了利好信號，房企應抓好政策窗口期，協同金融機構和相關部門展開風險化解工作，以求順利穿越周期。