本報記者 王麗新

    “房地產行業基本面未來將是穩定的，預計開發規模將從去年的18萬億元高位有所回落，但仍舊會保持相當大的基數。”3月23日上午，在房地產代建第一股綠城管理2021年業績說明會上，綠城管理控股董事會主席兼非執行董事郭佳峰向《證券日報》等媒體和投資者表示，在行業去金融化的背景下，輕資產開發模式是一個比較好的選擇，未來會有更多的頭部企業進入到代建領域，競爭也會更加激烈。

    3月22日晚間，綠城管理交出了2021年業績考卷。2021年，綠城管理實現收入約22.43億元，同比增長23.7%；毛利率46.4%，同比微跌；歸屬于股東的凈利潤約5.65億元，同比增長31.9%。報告期內，公司經營活動現金凈流量為5.66億元。

    “房地產市場逐步進入存量階段，增量建設規模有限，由開發商向服務商轉型是房企發展的必然趨勢。在房地產市場‘輕’和‘專’的發展趨勢，以及代建領域具有輕資產運營模式、抗周期、高盈利等優點的影響下，代建企業逐漸增多，代建市場的競爭日益加劇。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，代建市場的發展空間仍較為廣闊，未來保障性租賃住房、安置房等開發建設項目將逐步增多，市場需求進一步釋放，代建企業參與度將更高。綜合來看，當下房地產行業中代建共建企業的市場格局較為穩定，且具有一定的上升空間。

    新拓項目代建費將達71億元

    綜合來看，綠城管理交出了一份不錯的成績單，尤其在項目拓展方面和管控能力上，有所增益。

    財報顯示，截至2021年末，綠城管理業務覆蓋101座主要城市，管理項目數量增至345個；合約項目總建筑面積8470萬平方米，較上年同期增長11.3%；在建面積4400萬平方米，較上年同期增長8.7%。

    從項目拓展方面來看，2021年，綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積達2280萬平方米，同比增長約21.9%；新拓代建項目代建費預估71.1億元，同比增長約22.3%。

    此外，從具體業務占比來看，按綠城管理當期在建面積測算，政府委托項目為1420萬平方米，占比32.3%；國有企業委托項目為1810萬平方米，占比41.0%；私營企業委托項目為1080萬平方米，占比24.5%；金融機構委托項目為100萬平方米，占比2.2%。

    對于未來業務發展目標，綠城管理控股執行董事、CEO李軍表示，一要保持政府代建業務的增長，這一業務板塊將是未來主流房地產開發模式之一，收入占比計劃增加至30%以上；二是商品房市場將出現結構性分化，傳統房地產企業壓力巨大，其目標是“去杠桿保交付保生存”，公司將根據這一趨勢調整業務，提高商業代建門檻，收入占比保持50%的水平；三是快速拓展資方代建，與金融機構合作，未來把這一業務板塊作為主流業務培育，計劃收入占比增加至20%以上。

    值得一提的是，1月11日，綠城管理發布有關收購事項的公告稱，擬收購浙江熵里建設管理有限公司（簡稱“浙江熵里建設管理”）60%股權，應付的代價包括固定代價4億元，以及收購事項完成后三年期間，該公司新增代建項目的“未來可收取服務費用”所厘定的經調整增量代價，最高金額為2億元。

    “今年1月份收購浙江熵里后，得到了資本市場非常積極的回饋，獲取了優秀的代建團隊，補充了核心能力。”李軍表示。

    將參與AMC不良項目紓困

    “未來的歸母凈利潤增長目標是保持30%，因此公司要加大發展力度，業務要創新，收入要增長。”李軍表示。2021年公司與5家同行組建了輕資產聯盟，今年會有更多的代建企業加盟，希望有機會改變中國房地產開發模式，為行業帶來新亮點。

    對于接下來的業務發展新方向，李軍向《證券日報》等媒體透露，最近接觸了AMC（資產管理公司）處置的不良資產項目，將會選擇優質項目合作，做這種業務嘗試，是為了長遠發展。目前，公司正與金融機構成立SPV公司，為有資金需求的代建項目以及委托方提供金融撮合服務，以及為遇到困難的房地產項目提供紓困方案。

    “資方代建是未來性業務，公司要提前站位，當下主要提供解決遇困項目的紓困方案，但這一賽道更長，未來會考慮拓展債務關系簡單、產品設計和營造可控、且介入后可實現盈利的項目。”李軍進一步強調，要開拓資方代建業務，需要從認知、團隊、項目決策、以及風險控制、信息化工具應用等各個環節做出改變，這不是一件容易的事，甚至需要內部革命。因此這不是一個訂單增速的問題，而是要緊跟政策變化，甚至要稍微超前，主動變革。但一旦突破，就能形成爆發式增長。

    “代建公司與AMC加強合作，可以盤活存量資產，可在一定程度上緩解房企資金流動緊張局面。”關榮雪表示，這是化解房企風險的選擇之一，兩者合作的空間確實比較大。

（編輯 孫倩）