本報記者 向炎濤

    11月28日晚，首開股份公告稱，擬投資藏山新融壹號城市發展股權投資基金（天津）合伙企業（有限合伙）（暫定名，最終名稱以工商登記結果為準，以下簡稱“基金”），成為基金的有限合伙人，認繳出資不超過13.44億元，參與基金設立，獲得基金未來項目投資相應收益。

    當晚，證監會網站發布《證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問》，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用等。

    證監會提到，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

    擬參投私募基金

    根據首開股份公告，該基金成立時間預計為2022年12月，總認繳規模不超過27.451億元，擬定經營范圍是以私募基金從事股權投資、投資管理、資產管理等活動。基金管理人為珠海東方藏山資產管理有限公司，執行事務合伙人、普通合伙人為珠海東方藏山資產管理有限公司、新保咨詢（海南）有限公司。基金期限5年，其中前2年為投資期、后3年為退出期。

    首開股份表示，公司選擇東方藏山及新保咨詢作為合作對象，利用其專業化的投資背景及完備的風險防控措施，依托其多年來對于細分行業的投資經驗，為公司最大限度地規避投資風險；且投資標的為位于一線城市核心區域的商業和辦公物業，公司對相關業務較為熟悉，所投資的項目風險較低。

    “私募股權投資基金是房企快速融資、支持重點項目發展的資金來源。此次明確開展不動產私募投資基金試點，對于此類私募投資機構來說無疑釋放了較好的機會。同時此類資金后續允許投放到存量住房地產和商業地產等領域，其實很明顯，其屬于對目前存量債務和存量資產盤活的重要策略。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者采訪表示。

    嚴躍進認為，對于相關房企來說，要密切關注此類私募基金的作用。其相比傳統的信貸、債券融資等有較好的優勢，同時其可以為房企量身定做特殊的金融投資服務產品，有助于破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務問題。其對于更快更好化解房企債務問題、促進房企資金狀況快速改善等具有積極的作用。

    收購一線城市非住宅物業

    根據首開股份公告，此次擬成立的基金擬采用股權投資的形式，收購位于一線城市核心區域的商業和辦公物業，進行長期持有并經營。退出方式為出售項目公司或標的資產實現退出。

    在嚴躍進看來，該私募基金目標是收購物業，其實是存量資產收購的概念，體現了相關房企從傳統增量開發到存量運營管理的思路轉變。

    目前，房地產行業整體依舊面臨下行壓力。根據首開股份發布的10月份銷售簡報，2022年1月份至10月份，公司共實現簽約面積264.64萬平方米，同比降低18.16%；簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。

    而一線城市的商業地產或有所回暖。根據RET睿意德中國商業地產研究中心報告顯示，2022年第三季度中國商用物業市場已經開始回暖，開發指數為79.84，環比下降0.84%，同比下降8.93%。該季度購物中心開業項目數量較上半年明顯增長，項目供應量較上季度增加70.45%，較去年同期下降24.24%。一線、新一線、二線新開業項目數量在第三季度均明顯增加。

    嚴躍進認為，目前核心區域的寫字樓物業已被低估，雖然短期內價格很難反彈，但在這兩年對這些物業進行收購，性價比較高。一般在價格低估的時候，資金的動作也會比較大。

（編輯 才山丹）