本報記者 施露

    隨著2022年年報披露落下帷幕，港股一批地產企業因未按時披露年報集體停牌。2022年是民營地產企業極其困難的一年，但依舊有房企實現盈利。

    4月3日，新城控股舉辦2022年業績會。根據新城控股披露的年報，公司2022年實現營業收入1154.57億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。

    對房企而言，2022年的主題仍然是“活下去”，也即在保證企業順利償債的情況下，維持企業的正常運轉。新城控股以較好的現金流和穩健的財務在民營房企中表現亮眼。

    截至2022年底，公司有息負債為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。而對應的是，公司的存貨也下降至2043.65億元，同比下降18.37%。有息負債的降幅高于存貨的降幅，整體的財務情況日趨穩健。

    商業運營韌性強 商管業務持續發力

    2022年國內房地產市場整體承壓，市場需求和購買力不足，房企整體銷售相較往年表現低迷。但在整體低迷的下行周期，新城控股穿越了低周期的迷霧，順勢突圍。

    根據年報，2022年新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。2022年實現回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業前列。

    土儲方面，截至2022年底，公司在建項目面積5367萬平方米，已售未結轉面積2914萬平方米，可售土儲4915萬平方米，其中一二線和長三角三四線城市占比62%。

    2022年，新城控股雙輪驅動戰略優勢進一步奠定，商管業務占比再度提升，商業運營總收入破百億元。其中，公司商管業務實現運營總收入達100.1億元，同比增長15.8%，占公司業績貢獻比重逐步提高。其中，物業出租及管理毛利率高達72.6%，商管毛利占公司整體毛利占比繼續提升。

    另外，2022年，新城控股新開業15座吾悅廣場，截至2022年底，公司已布局194座，已開業145座，已開業面積1319.7萬平方米，整體出租率95.13%，經營情況保持相對穩定。對于商業部分的擴張，新城控股將2023年商業運營收入目標定為110億元，較去年增長10%。

    值得注意的是，擁有諸多商業項目的新城控股，或將受益于REITs帶來的巨大利好。

    3月24日，國家發展改革委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，REITs將底層資產范圍進一步擴大至商業物業，這有利于新城控股優化資本結構，進一步完善開發+持有雙輪驅動的商業模式。

    中泰證券表示，新城控股商業運營業務持續擴張，其融資的穩定性將進一步增強。隨著商業地產Reits未來的開閘，公司目前在商業地產運營的優勢將進一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競爭中搶得先機。

    華泰證券表示，新城控股充沛的持有商業物業為其融資渠道的穩定性增加砝碼，隨著消費基礎設施REITs啟航，我們認為公司持有物業迎來價值重估。

    另外，在民生方面，2022年新城控股積極響應政府“保交樓、穩民生”要求，落實企業主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項目傾斜，2022年全年已組織交付13.1萬套物業，表現了民營房企優等生的責任擔當。

    財務穩健 債務結構進一步優化

    對房企而言，過去一年的主題仍然是“活下去”，也即在保證企業順利償債的情況下，維持企業的正常運轉。2022年，新城控股恪守穩定安全的財務基本面，確保現金流安全。

    從整體的資產負債表來看，新城控股在償債方面堅持底線思維，繼續壓降有息負債，債務結構進一步優化。

    公司在手現金余額為314.63億元，在手現金充裕；經營性現金流凈額為145.35億元，連續五年為正。整體來看，新城控股的財務情況相對穩健，這也是作為優質民營房企度過行業困境的重要底氣。

    融資方面，隨著貨幣政策轉向寬松，疊加“金融十六條”等政策的出臺，民企融資環境出現邊際改善。在監管當局的支持下，新城控股作為中債信用增進全額擔保民營房企發債的首批試點房企之一，成功發行2022年度第二期及第三期中期票據，合計30億元規模，平均票面利率為3.96%，表現了監管部門和金融機構對于公司的認可和支持。

    2022年，公司在境外新發優先綠色美元票據募資1億美元，受益于融資環境邊際改善，公司整體平均融資降至6.52%。截至2022年底，公司獲各大銀行授信總額度1206億元，同時與各大銀行簽訂戰略合作協議獲1400億元意向授信額度。

    進入2023年，股權融資開閘的“第三支箭”落地后，新城控股積極推進定增融資計劃，擬募集資金不超過80億元，用于6個在建項目及補充流動資金。三箭齊發，有望大幅緩解公司融資層面的壓力，為未來穩步發展蓄勢。

（編輯 張明富）