在彩生活的估值長期低迷下，潘軍終于走出了第三條路——再造一個新平臺、講一個新故事，他還找來一個有經驗的盟友——綠地控股。

    7月26日早間，花樣年控股（01777，HK；昨日收盤價0.75港元）、彩生活（01778，HK；昨日收盤價2.65港元）發布聯合公告稱，正考慮尋求將各自商業及綜合用途的物業管理業務、商業運營管理業務進行分拆，于聯交所主板單獨上市。

    而剛好這段時間，花樣年與綠地控股開啟了頻繁合作動作，恰巧就是涉及商業領域。與此同時，綠地近期還在繼續減持雅生活，雙方的合作程度也已不如早期密切。或許，綠地將成為花樣年、彩生活即將分拆的新商業上市平臺堅定的盟友。

    彩生活的第三條路

    上述分拆公告表明，潘軍計劃把花樣年控股、彩生活各自涉及商業物管、運營等相關業務，拆分后全部打包到一個獨立的公司單獨上市。

    公告顯示，分拆集團將從事提供有關商業物業、綜合混合用途物業、公共設施、及工業物業的物業管理服務、及商業營運服務。

    花樣年和彩生活已就建議分拆向聯交所提出申請，且聯交所已確認，其可就建議分拆進行上市申請。

    “彩生活的價值是被低估的。”在多次年度業績發布會上，彩生活董事會主席兼執行董事潘軍都會說到這句話。

    現實也是殘忍的。即使是在管面積最大的上市物業管理公司，彩生活的股價常年徘徊在港股物業股中后位，“物業第一股”“O2O戰略”的故事已經過時了。

    潘軍不是沒有過調整與改變，跟花樣年一樣也在進行“二次創業”，但從市場反饋來看收效甚微。2020年初，彩生活暫時放棄了“互聯網+增值服務”的幻想，重新回歸線下業務、更回歸物業本質的戰略。

    今年初，潘軍親自回歸一線兼任彩生活CEO。但從年初至今，彩生活股價下跌了18.8%，截至7月26日收盤，報收每股2.74港元，市盈率（TTM）僅為6.8倍。

    本次計劃分拆商業、商管上市，是潘軍選擇的第三條路。雖然在管面積最大，但相比其他在資本市場表現好的物業公司，一方面彩生活母公司的支撐不如大中型房企；另一方面，對比濱江服務、中駿商管等有區域、商業特色加持，彩生活目前并沒有對市場展現出看得見的特別優勢。

    在后疫情時代，商業、商管是目前市場整體都比較看好的賽道。從物業股的PE來看，能獲得較高PE的中小物企大多數都有商業物業的優勢加持，如新城悅、寶龍商業、合景悠活等。今年新上市的物企中，漲幅最高的也是涵蓋有商業運營的星盛商業、中駿商管，也是市盈率最高的兩家。目前物業股PE最高的，也是商業領域的領頭羊之一華潤萬象生活。

    復制“雅生活模式”？

    2017年，雅居樂聯合綠地作為兩大股東，共同推動雅生活上市。彼時，市場給雅生活超高估值，預估PE達到58.8~77.3倍，完全打開物業股在市場的想象天花板。

    而雅生活得到超高估值的原因之一就是背靠雅居樂和綠地控股兩大房企，規模及業務增長將十分可觀。

    在雅生活上市前夕，綠地將全資子公司上海綠地物業服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂，交易對價為10億元。與此同時，綠地入股雅生活成為第二大股東，持股比例在20%。

    歷史似乎在重演。就在本月初，花樣年與綠地均公告了一筆戰略合作交易——綠地擬將全資子公司上海綠閔物業管理有限公司（以下簡稱綠閔物業）100%股權轉讓給花樣年下屬子公司，交易對價為12.6億元。

    而這家綠閔物業主要從事的就是商用物業的物管及增值服務。對于這項收購，花樣年表示，可擴大公司的物業管理業務，并提供穩定項目來源。

    同時，花樣年與綠地還建立起了更緊密的合作。上述公告稱，在此次交易完成后的5年期間（2021~2026年）中，綠地將委聘花樣年下屬的綠閔物業作為戰略優先級商業物業管理服務提供商，并每年向其交付不少于500萬平方米的商業相關物業建筑面積以作管理，期內合共不少于2500萬平方米。

    綠地會成為花樣年、彩生活即將分拆的新商業上市平臺的盟友嗎？

    事實上，另外一方面是，綠地方面與雅生活的關系也已不如早期密切。

    從2019年開始，綠地就在開始頻繁減持雅生活。2019年10月、2020年1月，綠地方面合計出售雅生活約1億股，合計套現超過25億港元。

    7月15日，綠地又減持雅生活5000萬股，占雅生活全部已發行股本約3.52%，總代價為16億港元。雅生活年報顯示，截至2020年底，雅居樂控股及綠地控股分別持有本公司已發行股本約54%及7.5%。如果加上7月初這筆減持，綠地方面占雅生活全部已發行股本已不到4%。

    就在發布與花樣年戰略合作的同一天同，綠地也公告稱，延續了跟雅生活的合作，新增三年物業服務合作，即2023年至2025年3年內，但雅生活的角色是綠地的“戰略優先級物業合作商”。

    綠地表示，在嚴格履行原《合作框架協議》基礎上，盡最大努力促使雅生活集團通過合法合規的程序，每年自公司開發的物業中獲得500萬平方米物業服務面積，在符合相關政府指導價（如有）的前提下，前述物業服務面積的平均物業管理費單價原則上不低于市場公平價格。

    但在此前的雙方合作中，綠地承諾的是每年輸送700萬平方米面積給綠地物業或雅居樂物業，并優先提供300萬平方米的物業由雅生活集團管理。